TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01922 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2HDB

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

Mme [G] [V]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Antoine BRUFFAERTS, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. AU [Localité 2] FRUITE

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 13 Janvier 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 10 Février 2026 prorogé au 17 Février 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 19 juillet 2018, Mme [U] [H], veuve [V], a mis à bail au profit de la société Au [Localité 2] Fruité des locaux situés [Adresse 3] [Adresse 4] à [Localité 4] (Nord) à compter du 1er août 2018. Conclu pour une durée de neuf années, le contrat a fixé le loyer mensuel à 2 000 euros, outre provision mensuelle pour charges de 150 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 2 000 euros.

[U] [V] est décédée le 3 septembre 2024 à [Localité 5] (Nord).

Suivant acte authentique du 28 juillet 2025 de liquidation successorale, Mme [G] [V] est devenue propriétaire en pleine propriété de l’immeuble objet du bail commercial.

Le 31 octobre 2025, à la suite d’impayés, Mme [G] [V] a fait signifier à la société Au [Localité 2] Fruité un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Le 16 décembre 2025, Mme [G] [V] a assigné la société Au [Localité 2] Fruité devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail commercial dont la société Au [Localité 2] Fruité est titulaire, et portant sur un local au rez-de-chaussée d’un immeuble sis à [Localité 4] (Nord), [Adresse 5], avec effet au 30 novembre 2025,

— ordonner en conséquence que, dans la quinzaine de la signification de l’ordonnance à intervenir, la société Au [Localité 2] Fruité sera tenue de délaisser les lieux, et que faute par elle de le faire, Mme [G] [V] sera autorisée à la faire expulser ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique,

— fixer, à compter du 1er décembre 2025, au montant du loyer, outre les charges, soit à la somme de 2 532,64 euros, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’au jour de l’expulsion effective de la société Au [Localité 2] Fruité et de tous occupants de son chef,

— condamner la société Au [Localité 2] Fruité à payer à Mme [G] [V] cette indemnité jusqu’au jour de son expulsion définitive et de tous occupants de son chef, – condamner la société Au [Localité 2] Fruité à payer à Mme [G] [V] la somme de 8 658,86 euros au titre des loyers et provisions sur charges jusqu’au 30 novembre 2025, outre les intérêts au taux légal sur 6 126,22 euros à compter du commandement de payer du 31 octobre 2025 et les intérêts au taux légal sur 2 532,64 euros à compter de l’assignation,

— la condamner à lui payer la somme de 1 731,77 euros à titre de clause pénale,

— dire que le dépôt de garantie de 2 000 euros sera définitivement acquis à Mme [G] [V], – condamner la société Au [Localité 2] Fruité au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris les frais du commandement de payer du 31 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2026.

A l’audience, Mme [G] [V], représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son assignation.

Elle précise oralement produire un décompte actualisé au 12 janvier 2026 ramenant la dette loactive à 7 924,14 euros, terme de janvier 2026 inclus, tenant compte des règlements de 4 500 euros et 1 300 euros effectués en décembre 2025.

La société Au [Localité 2] Fruité n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 17 février 2026 compte tenu des contraintes de service.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par procès-verbal de recherches infructueuses, la société Au [Localité 2] Fruité n’a pas comparu.

En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement délivré le 31 octobre 2025 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la clause résolutoire et l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits.

Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 6 126,22 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 175,39 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 30 novembre 2025.

Par le même commandement, Mme [G] [V], se prévalant de la clause résolutoire, a mis en demeure la société Au [Localité 2] Fruité de justifier dans le délai d’un mois de la souscription d’une assurance au titre des risques locatifs et faire cesser dans le même délai la sous-location d’une partie des locaux à la société Allo Gom Auto, non conforme aux stipulations du bail et non autorisée par le bailleur.

La société Au [Localité 2] Fruité ne justifiant pas s’être exécutée dans le délai imparti, le bail est également résilié de plein droit pour ces motifs.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société Au [Localité 2] Fruité de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société Au [Localité 2] Fruité occupante sans droit ni titre des locaux ; cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, Mme [G] [V] est fondée à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société Au [Localité 2] Fruité à compter du 1er décembre 2025 si celle-ci ne libère pas les lieux.

Il convient de fixer, le montant de cette indemnité au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation fondant la demande est la seule condition de l’octroi d’une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 19 juillet 2018, le commandement de payer du 31 octobre 2025 et le décompte actualisé au 12 janvier 2026, de sorte qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation à hauteur de 7 924,14 euros, terme de janvier 2026 inclus.

Il convient donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2025 sur la somme de 6 126,22 euros et à compter du 13 janvier 2026 pour le surplus.

Sur la clause pénale

L’appréciation de demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme d’une conservation du dépôt de garantie ou de l’application de clauses pénales relève du fond, à moins que celui qui fonde des demandes de provision à ce titre n’établisse l’absence de contestation sérieuse.

En l’espèce, la pénalité invoquée n’est pas sérieusement contestable dès lors qu’elle s’inscrit de façon évidente dans le cadre prévisible de la relation contractuelle pour un montant dont il est manifeste qu’il n’est ni excessif, ni dérisoire et prévu à l’article 14-9 du bail (pièce n°12).

Par conséquent, la société Au [Localité 2] Fruité est condamnée à payer à Mme [G] [V] une provision de 1731,77 euros au titre de la clause pénale prévue à l’article 14-9 du bail.

Sur la conservation du dépôt de garantie

Le juge des référés ne peut se prononcer sur la compensation d’un arriéré ou d’une pénalité avec le dépôt de garantie comme le sollicite la demanderesse en réclamant de conserver le montant versé par le preneur à ce titre.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la société Au [Localité 2] Fruité, partie perdante, les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 31 octobre 2025 s’élevant à 175,39 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société Au [Localité 2] Fruité à payer à Mme [G] [V] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant Mme [G] [V] et la société Au [Localité 2] Fruité concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 4] (Nord) depuis le 30 novembre 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Au [Localité 2] Fruité et de tout occupant de son chef des lieux situés n° [Adresse 4] à [Localité 4] (Nord) ;

Autorise au besoin Mme [G] [V] à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 1er décembre 2025, le montant mensuel de la provision au profit de Mme [G] [V] à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la société Au [Localité 2] Fruité au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la société Au [Localité 2] Fruité à payer à Mme [G] [V] chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la société Au [Localité 2] Fruité à payer à Mme [G] [V] la somme de 7 924,14 euros (sept mille neuf cent vingt-quatre euros et quatorze centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation, terme de janvier 2026 inclus ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2025 sur la somme de 6 126,22 euros et à compter du 13 janvier 2026 pour le surplus ;

Condamne la société Au [Localité 2] Fruité à payer à Mme [G] [V] la somme de 1 731,77 euros (mille sept cent trente-et-un euros et soixante-dix-sept centimes) au titre de la clause pénale ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Condamne la société Au [Localité 2] Fruité aux dépens, y compris le commandement de payer du 31 octobre 2025 s’élevant à 175,39 euros ;

Condamne la société Au [Localité 2] Fruité à payer à Mme [G] [V] la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN