TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02747 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZKW5

JUGEMENT

DU : 19 Janvier 2026

[Y] [O]

C/

[N] [B]

[F] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [Y] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Thomas WILLOT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [N] [B], demeurant [Adresse 2]

Mme [F] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Audrey DELILLE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Janvier 2026

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats, prorogé au 19 Janvier 2026 par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 25/2747 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 mars 2022 à effet du 1er avril 2022, M. [N] [B] et Mme [F] [B] ont donné en location à M. [Y] [O] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 650 euros, majoré d’une provision sur charges de 30 euros, et un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Le 4 octobre 2024, un état des lieux de sortie amiable et contradictoire a été établi entre les parties.

Invoquant des désordres d’humidité dans le logement et l’inertie des bailleurs pour y remédier, M. [Y] [O] a, par acte de commissaire de justice du 5 mars 2025, fait assigner M. et Mme [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir leur condamnation à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

4.800 euros à titre de dommages et intérêts au titre des troubles de jouissance subis,478 euros en remboursement du dépôt de garantie,2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et vexatoire,2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont les frais du constat du 12 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mars 2025.

Les parties comparantes ont accepté de soumettre la procédure à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2017-892 du 6 mai 2017.

L’affaire a fait l’objet d’une fixation à l’audience de plaidoirie en date du 6 octobre 2025, date à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, les parties, représentées par leur conseil respectif, s’en réfèrent à leurs dernières écritures déposées à l’audience et visées par le greffier.

M. [Y] [O] maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser le montant de la somme à restituer au dépôt de garantie à 479,83 euros.

M. et Mme [B] [H] concluent au débouté des demandes. A titre subsidiaire, ils sollicitent du juge qu’il ramène à de plus justes proportions le montant des dommages et intérêts réclamés et tout au plus à une somme de 32,50 euros par mois (5% du loyer) durant 11 mois (de juillet 2023 à mai 2024), soit au total une somme de 357,50 euros. Ils sollicitent également une indemnité de procédure de 2.000 euros, outre la condamnation du requérant aux dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures respectives des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

MOTIVATION

Sur la responsabilité de M. et Mme [B] :

Il résulte des articles 1719, 1° du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, en bon état d’usage et de réparation ; il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ; il doit aussi entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et y faire les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à faire l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public et l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

En application de ce décret, le logement assure « le clos et le couvert ». Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Le logement doit permettre une aération suffisante et une évacuation de l’humidité adaptées aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, et comprendre une installation permettant un chauffage normal.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire du trouble de jouissance résultant du manquement aux obligations légales susvisées et il lui appartient de prouver qu’il a satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent. Cette indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

En l’espèce, M. [O] se plaint d’un problème d’humidité dans le logement depuis juillet 2023 provenant de la cave régulièrement inondée et reproche aux bailleurs leur inertie pour remédier au désordre.

M. et Mme [B] font valoir que les désordres d’humidité proviennent au contraire d’un défaut d’entretien des joints de la baignoire imputable au locataire et mettent en avant les diligences effectuées pour mettre fin au problème d’humidité.

Sur ce, les bailleurs justifient par la production de plusieurs factures émanant de la société BATECO avoir procédé courant 2021 et 2022 à la rénovation complète du logement et à sa remise à neuf avant sa location à M. [Y] [O].

Il est établi par les pièces du dossier et non contesté par les parties que la cave du logement a été inondée une première fois en juillet 2023 en raison d’un problème d’évacuation du tout à l’égout.

Le locataire justifie avoir signalé le problème à l’agence en charge de la location par SMS du 22 juillet 2023.

Il produit un rapport d’expertise diligenté par son assureur, établi après une visite du logement le 27 novembre 2023, suite à un sinistre survenu le 29 août 2023, faisant état d’une inondation de la cave avec un niveau d’eau de 10 cm dont la cause résulterait d’une infiltration d’eau par remontée capillaire de la nappe phréatique en l’absence de fuite constatée sur les réseaux d’alimentation d’eaux. Il est indiqué que les eaux présentes dans la cave sont propres et sans odeur, témoignant d’eaux non usées.

Il produit également un rapport de l’Agence Régionale de Santé Hauts-de-France en date du 17 novembre 2023, rédigé après une visite du logement le 7 novembre 2023, aux termes duquel il est indiqué que l’inspecteur de salubrité a relevé les désordres suivants :

— la cave est inondée sur environ 20 cm d’eau ; cette eau stagnante est source d’humidité et de nature à favoriser la prolifération de moustiques,

— l’escalier donnant accès à la cave ne possède pas de rampe ; le risque de chute est aggravé en raison de la dégradation de certaines marches,

— absence de modules d’entrées d’air dans les pièces sèches et certaines portes intérieures sont insuffisamment détalonnées ; cette situation ne permet pas d’assurer une bonne circulation de l’air au sein du logement et pourrait être à l’origine du développement de moisissures observées dans la chambre avant au bas du mur avec la salle de bain,

— la conduite raccordant le puisard au réseau public d’assainissement est sous dimensionnée, ce qui favorise l’obstruction du puisard.

Les travaux suivants étaient préconisés :

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— suppression de toute eau stagnante dans la cave et aération permanente et efficace de celle-ci,

— mise en sécurité de l’escalier d’accès à la cave,

— installation des modules d’entrées d’air dans les pièces sèches et détalonnage des portes intérieures pour assurer le renouvellement permanent de l’air au sein du logement,

— prise de toutes dispositions pour assurer une évacuation correcte des eaux usées au niveau du puisard raccordé au réseau d’assainissement.

A la suite de ce rapport, M. [O] a saisi le conciliateur de justice et selon constat d’accord en date du 10 janvier 2024, M. [B] s’est engagé à débarrasser le cave de son locataire avec l’aide de ce dernier le 20 janvier 2024 et à installer une pompe à ses frais le 30 janvier 2024 afin de vider la cave et de la rendre opérationnelle.

M. [O] soutient que M. [B] n’a jamais installé de pompe dans sa cave, ce que contestent les bailleurs. Sur ce point, force est de constater que ces derniers n’établissent pas avoir effectivement posé une telle pompe de relevage, alors que le requérant produit de son côté un courrier de la Mairie de [Localité 4] en date du 16 février 2024 aux termes duquel les époux [B] étaient invités à informer la Mairie de l’avancement des travaux ou de tout retard après leur entretien téléphonique du 14 février 2024 lors duquel ils se sont engagés verbalement à effectuer les travaux d’installation d’une pompe dans le cave du logement loué à M. [O].

Il résulte également de l’échange de messages téléphoniques entre les parties que le 19 février 2024, le locataire interrogeait ses bailleurs sur une date d’intervention pour « vider la cave, installer la pompe et effectuer des travaux ».

Il est donc démontré que M. [B] n’a pas installé de pompe le 30 avril 2024 conformément au constat d’accord et il ne prouve pas en avoir installé une durant la location.

Il ressort en revanche de l’échange de sms versé aux débats et de l’attestation de M. [Z] [S] en date du 8 septembre 2025, laquelle est suffisamment précise et circonstanciée pour être probante, que M. [B] a procédé à des travaux de consolidation du regard d’eaux usées de l’immeuble loué à M. [O] dans la mesure où la pose d’une pompe de relevage dans la cave n’était pas adaptée pour résoudre le problème d’humidité, le 29 avril 2024 (réalisation d’un masque en béton autour du tuyau d’arrivée des eaux usées pour éviter les infiltrations d’eau dans la cave), puis le 30 mai 2024 (approfondissement et bétonnage du fond du regard pour faciliter l’évacuation des eaux usées).

Toutefois, il est établi par les pièces du dossier que ces travaux ont été insuffisants pour mettre fin à la présence d’eaux stagnantes dans la cave et aux désordres d’humidité dans le logement, M. [O] justifiant s’être plaint de nouvelles inondations de sa cave postérieurement à l’intervention de ses bailleurs.

Il verse en effet un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice en date du 12 juin 2024, aux termes duquel celui-ci relève la présence de nombreuses traces noirâtres semblables à des champignons sur le bas du mur et les plinthes en bois dans la première chambre, sur une plinthe qui se décolle dans la pièce de vie ainsi que dans la cave, laquelle contient également une nappe liquide au sol. L’officier ministériel constate l’absence de système de pompage visible et la dangerosité de l’escalier menant à la cave dont plusieurs nez de marches sont cassés.

L’analyse de l’état des lieux de sortie du 4 octobre 2024 montre également que les problèmes d’humidité ont perduré jusqu’à cette date puisqu’étaient relevés une humidité au sol et sur les murs de la cave, des traces d’humidité sur les plinthes de la salle de bain et du séjour, ainsi que sur les plinthes et le bas des murs de la première chambre.

M. et Mme [B] contestent être responsables de ces désordres, soutenant que l’humidité dans le logement est dû à une mauvaise étanchéité des joints de la baignoire dont la remise en état incombait au locataire.

Ils se fondent sur le rapport de recherche de fuites réalisé par l’EURL QL EXPERTISE le 8 novembre 2024, soit après le départ de M. [O] du logement, lequel a noté des taux et des traces d’humidité avec moisissures dans trois pièces du logement (chambre, pièce principale et salle de bain) se situant toutes autour de la baignoire dont les joints présentent une mauvaise étanchéité à plusieurs endroits. Il conclut à la réfection complète des joints d’étanchéité de la baignoire.

Toutefois, ce rapport ne saurait être probant quant à l’origine de l’humidité alors qu’il a été établi plus d’un mois après le départ du locataire, qu’il a été constaté lors de l’état des lieux de sortie amiable et contradictoire que les joints de la baignoire étaient neufs en bon état, de sorte qu’aucun défaut d’entretien ne peut être reproché au locataire sortant, et que l'[Localité 5] a relevé une mauvaise circulation de l’air au sein du logement dû à l’absence de modules d’entrées d’air dans les pièces sèches et à l’insuffisance de détalonnage de certaines portes intérieures pouvant être à l’origine de la présence de moisissures dans la chambre et la salle de bain.

Les époux [B] ne sauraient davantage s’exonérer de leur responsabilité au prétexte qu’ils n’ont pas commis de faute et qu’ils ont sollicité en vain l’entreprise Bateco pour intervenir dans le logement et remédier à la situation, alors que les bailleurs avaient une obligation de résultat de mettre un terme au trouble de jouissance résultant des inondations successives survenues dans la cave de l’appartement et de l’humidité anormale à l’origine d’un développement de moisissures dans l’une des chambres du logement et dans la salle de bain.

Enfin, le fait que M. [O] ait été salarié de l’entreprise en charge des travaux de rénovation du logement et qu’il ait réalisé la plupart desdits travaux est sans incidence sur les obligations de délivrance, de réparation et de jouissance paisible du logement incombant aux bailleurs.

Dès lors, l’appartement, qui présente un accès à la cave dangereux, des inondations récurrentes dans la cave, une humidité anormale dans plusieurs pièces de l’habitation, ainsi qu’une mauvaise aération à l’origine d’une pollution de l’air intérieur par des moisissures représentant un risque pour la santé du locataire dans une chambre et la salle de bain, ne répond pas aux critères de décence.

Les bailleurs n’établissent pas avoir supprimé les causes de l’humidité dans le logement qui ont persisté jusqu’au départ du locataire le 4 octobre 2024, les travaux de consolidation du regard d’eaux usées de l’immeuble effectués en avril et mai 2024 n’ayant pas permis de mettre fin à la présence d’eaux stagnantes dans la cave. Ils ne justifient pas davantage avoir repris les conséquences des différents désordres d’humidité survenus dans l’appartement, notamment la remise en état des revêtements des murs et des plinthes dégradés par l’humidité dans la première chambre, la salle de bain et le séjour (plinthes).

Il apparaît ainsi que les bailleurs ont tardé à effectuer les réparations nécessaires et qu’ils ne justifient pas de leur empêchement à agir dans un délai raisonnable.

Dès lors, M. et Mme [B], qui avaient une obligation de résultat de mettre un terme au trouble de jouissance dans un délai raisonnable, ont commis une faute de sorte que leur responsabilité est engagée.

Sur l’indemnisation des préjudices :

— Sur le préjudice de jouissance :

L’indemnisation du préjudice de jouissance résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur.

En l’espèce, il ressort des développements précédents que le locataire n’a pu utiliser normalement sa cave régulièrement inondée à compter du 22 juillet 2023 jusqu’à son départ le 4 octobre 2024 et qu’il a vécu durant cette période dans un logement présentant des traces d’humidité avec développement de moisissures localisées principalement au niveau des plinthes dans la salle de bain et dans la première chambre ainsi qu’au bas du mur de la chambre.

M. [O] limite sa demande d’indemnisation à la période locative allant de juillet 2023 à juillet 2024.

Au vu de ces éléments, le locataire justifie avoir subi un préjudice de jouissance durant cette période eu égard à l’inconfort et à la gêne générés pendant une année par un logement dont la cave était inondée de manière récurrente, et dont l’une des chambres et la salle de bain présentaient une humidité anormale avec un risque pour la santé résultant de la présence de moisissures, qu’il convient d’évaluer à 20 % du loyer mensuel,

L’indemnisation du préjudice de jouissance de M. [O] pour la période de juillet 2023 à juillet 2024 s’établit donc comme suit : (650 x 20) / 100 = 130 euros x 12 mois = 1.560 euros, somme au paiement de laquelle seront condamnés M. et Mme [B].

Sur la demande au titre du dépôt de garantie :

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En la cause, il n’est pas contesté par les parties qu’un dépôt de garantie de 650 euros a été versé lors de la prise de bail par M. [O] et que les bailleurs ont restitué au locataire sortant la somme de 170,17 euros.

M. et Mme [B] invoque l’existence d’un arriéré locatif pour justifier la retenue du dépôt de garantie à hauteur de 479,83 euros se décomposant comme suit :

— taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023 : 197 / 3 = 65,66 euros

— taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024 pour 9 mois : 203 / 3 = 67,66 ; (67,66 / 12) x 9 = 50,74 euros

— consommation d’eau du 1er avril 2022 au 1er juillet 2024 : 303 m³ x 3,99 euros = 1.208,50 euros

— débit loyer : 58,80 euros

— provisions à déduire : 903 euros

Soit total dû de 479,83 euros.

Le contrat de location prévoit des provisions sur charges à hauteur de 30 euros par mois comprenant l’eau et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Il est également établi que l’immeuble en cause est composé de trois logements et que l’appartement loué à M. [O] est équipé d’un compteur d’eau froide.

M. et Mme [B] produisent un décompte de charges, les avis de taxes foncières pour les années 2023 et 2024 ainsi qu’une facture du 10 juillet 2024 portant sur les consommations d’eau chaude concernant l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] pour la période du 15 novembre 2023 au 1er juillet 2024. L’analyse de cette facture montre que le volume consommé pour l’ensemble de l’immeuble s’élève à 584 m³, le prix de consommation pour 1m3 étant de 3,99 euros.

Dès lors, le montant de la consommation d’eau du par M. [O] pour la période du 15 novembre 2023 au 1er juillet 2024 s’établit comme suit : (584/3) = 194,67 x 3,99 = 776,73 euros.

En revanche, aucune pièce justificative n’est produite par les époux [B] concernant les consommations d’eau chaude pour la période antérieure au 15 novembre 2023, de sorte que la consommation retenue à hauteur de 303 m³ pour la période du 1er avril 2022 au 1er juillet 2024 n’est pas établie.

Les autres sommes réclamées au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et du loyer sont justifiées.

Il s’ensuit que la somme restant due aux bailleurs s’élève à 48,83 euros et s’établit comme suit :

— taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023 : 65,66 euros

— taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024 : 50,74 euros

— consommation d’eau du 1er avril 2022 au 1er juillet 2024 : 776,73 euros

— débit loyer : 58,80 euros

— provisions à déduire : 903 euros

Les époux [B] ayant d’ores et déjà remboursé la somme de 170,17 euros, ils seront condamnés à restituer à M. [O] la somme de 431 euros au titre du solde du dépôt de garantie.

Sur la demande dommages-intérêts pour résistance abusive :

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, M. [O] ne démontre ni la mauvaise foi de M. et Mme [B], ni l’existence d’un dommage distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

M. et Mme [B], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, et seront condamnés à verser à M. [O] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs seront en conséquence déboutés de leur demande d’indemnité de procédure.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE M. [N] [B] et Mme [F] [B] à payer à M. [Y] [O] la somme de 1.560 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE M. [N] [B] et Mme [F] [B] à payer à M. [Y] [O] la somme de 431 euros au titre du solde du dépôt de garantie ;

DEBOUTE M. [Y] [O] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [N] [B] et Mme [F] [B] à payer à M. [Y] [O] la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les DEBOUTE de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [N] [B] et Mme [F] [B] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2026.

Le Greffier, Le Juge,

D.AGANOGLU M. CHAPLAIN