JUGEMENT

DU

27 JANVIER 2025

Minute n°:

N° N° RG 21/01300 – N° Portalis DBYS-W-B7F-LA62

S.C.I. NANTAISE DU [Adresse 1]

C/

S.A.R.L. ZARA FRANCE

JUGEMENT

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SCP ACTA JURIS SCP D’AVOCATS

M^e Charles-Edouard BRAULT

la SELARL CVS

la SCP FORESTIER & HINFRAY

délivrées le 27 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NANTES

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LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du VINGT SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Monsieur Pierre GRAMAIZE, Premier vice-président, statuant en Juge Unique, et qui a prononcé le jugement par mise à disposition au greffe.

GREFFIER : Graziella CASAMATTA

Débats à l’audience publique du 09 DECEMBRE 2024.

Prononcé du jugement fixé au 27 JANVIER 2025, par mise à disposition au greffe.

Jugement,

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ENTRE :

S.C.I. NANTAISE DU [Adresse 1], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Antoine HINFRAY de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire : PARIS

Rep/assistant : Maître Joachim D’AUDIFFRET de la SCP ACTA JURIS SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, avocats postulant, vestiaire : 10

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. ZARA FRANCE, demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Laurence CADENAT de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES, avocats postulant, vestiaire : 22A

Rep/assistant : M^e Charles-Edouard BRAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire :

D’AUTRE PART

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PRESENTATION DU LITIGE

Contexte et procédure :

Suivant acte sous seing privé des 25 et 30 janvier 2007, la S.C.I. NANTAISE DU [Adresse 1] a donné à bail commercial sous condition suspensive à la S.A.R.L. ZARA FRANCE des locaux dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 1] pour une durée de 9 ans à destination de commerce d’équipements de la personne et/ou de la maison et tous accessoires en relation avec l’activité principale relative au textile, moyennant un loyer annuel de 227 959,43 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d’avance avec une franchise de loyer de deux mois augmentée de 3 mois supplémentaires par avenant du 19 juillet 2007 au titre d’autorisations administratives et de travaux réalisés dans les locaux.

Selon acte d’huissier signifié le 28 décembre 2018 à la S.C.I. NANTAISE DU [Adresse 1], la S.A.R.L. ZARA FRANCE a sollicité le renouvellement du bail aux conditions antérieures à compter du 1er janvier 2019.

Par acte d’huissier signifié le 21 mars 2019, le bailleur a accepté le principe du renouvellement du bail en réclamant la fixation du nouveau loyer à 390 000 € hors taxes hors charges.

Suite à un mémoire préalable notifié par lettre recommandée du 15 décembre 2020, la S.C.I. NANTAISE DU [Adresse 1] a fait assigner la S.A.R.L. ZARA FRANCE devant le juge des loyers commerciaux par acte d’huissier du 9 mars 2021 pour solliciter :

— la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2019 à la somme annuelle de 393 680 € hors taxes hors charges,

— le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés et leur capitalisation par années entières selon les dispositions des articles 1155 et 1154 du code civil,

— subsidiairement, l’organisation d’une expertise,

— le rappel de l’exécution provisoire de la décision et la condamnation de son adversaire aux dépens.

Par mémoire en réponse n° 2 du 2 septembre 2021, la S.C.I. NANTAISE DU [Adresse 1] a maintenu ses prétentions initiales.

La S.A.R.L. ZARA FRANCE a répliqué par mémoire en réponse n° 2 notifié par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 18 octobre 2021 et a conclu à la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2019 à la somme de 268 277,98 € hors taxes hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées, sous réserve des ajustements découlant de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et son décret d’application, à titre subsidiaire en cas de déplafonnement, à la fixation du loyer à la somme de 282 392 €, et plus subsidiairement 314 740 €, au calcul des intérêts à compter de l’assignation et des échéances postérieures, en cas de mesure d’instruction, à la fixation du loyer provisionnel au dernier loyer contractuel, avec condamnation de son adversaire à lui payer une somme de 4 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par jugement avant dire droit du 16 décembre 2021, M. [M] [T] a été nommé en qualité d’expert. L’expert désigné ayant décliné la mission, M. [L] [W] a été nommé en remplacement par ordonnance du 9 février 2022.

Au terme de son rapport du 14 mars 2024, l’expert a proposé une valeur locative de 341 867 € au 1er janvier 2019 pour une surface pondérée à 947 m², sous réserve de la déduction de la taxe foncière de 16 539 € laissée à l’appréciation du juge.

Prétentions et moyens des parties :

Dans un mémoire daté du 7 juin 2024, la S.C.I. NANTAISE DU [Adresse 1] a soutenu que :

— alors qu’une clause du bail prévoyait une majoration automatique du loyer du bail renouvelé de 20 % ou la fixation selon les règles des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, elle opte pour la fixation judiciaire du loyer selon les dispositions légales et réglementaires,

— Mme [V], experte qu’elle a missionnée, a conclu à une modification notable des facteurs locaux de commercialité résultant d’une augmentation de la démographie supérieure à [Localité 1] et dans la métropole par rapport à l’évolution nationale, de la présence dans l’hypercentre de 45 000 personnes supplémentaires aux heures de bureau, d’une augmentation du pouvoir d’achat à [Localité 1] contrairement à la baisse constatée sur la métropole et au niveau national, de l’augmentation des CSP +, des emplois liés au commerce, de la fréquentation touristique, de changements d’enseignes et créations de surfaces commerciales, d’extension de la zone piétonne, de la meilleure desserte par les transports collectifs et de l’accroissement de la fréquentation des parkings du centre-ville,

— le déplafonnement a été admis pour la période de juin 2007 à juin 2016 pour le magasin Bouchara situé en face,

— si l’expert judiciaire a déterminé une surface pondérée de 947,01 m², il a précisé que sur la base des surfaces retenues par la société ZARA en appliquant les mêmes coefficients de pondération, la surface pondérée s’établit à 953,44 m², ce qu’il convient de retenir, puisque le calcul repose sur des mesures qui ne souffrent aucune contestation de la part de la société ZARA,

— Mme [V] et l’expert judiciaire retiennent une valeur unitaire de 380 € le m², sachant que le local Eurodif Bouchara situé en face a fait l’objet d’une fixation à 390 € le m² et que le propre expert de la société ZARA proposait une valeur de 387 € le m², si bien qu’il est demandé de retenir la valeur de 380 € le m²,

— les facteurs de majoration et de minoration admis par l’expert sont partiellement contestés,

— l’abattement pour accession en fin de jouissance n’est pas justifié, alors que le local était parfaitement aménagé par le précédent exploitant et que les travaux réalisés par ZARA pour implanter son concept n’ont pas apporté de plus-value, étant souligné que la cour d’appel de RENNES a admis au contraire une majoration dans un tel cas, ce qui se justifie d’autant plus en cas de faculté de libre travaux comme en l’espèce,

— l’abattement pour charges et travaux, admis pour 8 % par l’expert, n’est pas justifié , alors que par l’effet de la loi Pinel, les travaux relevant de l’article 606 du code civil ne peuvent plus être imputés au locataire, que la clause vise les travaux d’entretien et de réparation incombant normalement au preneur, et qu’il s’agit d’une clause usuelle dans les baux commerciaux,

— en l’absence de toute indication sur la prise en charge ou non de la taxe foncière par le locataire dans les références citées, il doit être considéré qu’il s’agit de valeurs taxe foncière incluse, sa prise en charge étant quasi-systématique dans les baux commerciaux,

— si l’expert a retenu des majorations pour factulté de libres travaux et pour destination élargie, il a omis la faculté de libre cession du droit au bail et la faculté de sous-location au profit de toutes les sociétés du groupe, dont il considère pourtant dans son rapport qu’elle justifie une majoration de 5 %,

— compte tenu de ces paramètres, la valeur locative doit être fixée à 416 653,28 €, arrondie à 416 650 € hors taxes hors charges.

Elle conclut à :

— la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2019 à la somme annuelle de 416 650 € hors taxes hors charges,

— la condamnation de la société ZARA FRANCE au paiement des intérêts légaux sur les compléments de loyer arriérés à compter du 1er janvier 2019 et à leur capitalisation conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— la condamnation de la société ZARA FRANCE aux dépens, avec rappel de l’exécution provisoire.

La S.A.R.L. ZARA FRANCE réplique par mémoire notifié par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 11 octobre 2024 que :

— les éléments retenus par l’expert pour conclure à la modification notable des facteurs locaux de commercialité sont critiquables, en ce que rien ne justifie d’étendre la zone de chalandise habituelle au-delà du centre-ville, étant souligné que les différents centres commerciaux de périphérie accueillent des commerces concurrents, que le centre commercial Atlantis accueille une autre boutique ZARA captant la clientèle de la métropole, et qu’il y en résulterait à tout le moins une dilution de l’impact de l’évolution des facteurs de commercialité,

— l’augmentation de la population du centre-ville n’a pas été quantifiée alors que celle de la ville est moindre que celle de la métropole, de sorte qu’il n’y a pas de caractère notable et local qui en résulte,

— le revenu fiscal moyen à [Localité 1] a suivi le rythme national et si le nombre de cadres a augmenté, ceux-ci peuvent également aller vers le luxe et pas dans son magasin,

— l’évolution des aménagements avec la piétonnisation et l’augmentation de la fréquentation des transports en commun sont engagés de longue date et n’apportent pas d’effet concret au commerce, puisque les flux piétonniers viennent en remplacement des flux de véhicules sans chalands supplémentaires,

— l’insécurité croissante du centre-ville a eu un incidence négative sur l’activité des commerces et ce phénomène n’est pas partagé par toutes les villes,

— l’activité touristique n’a pas d’impact favorable sur son activité,

— le tissu commercial n’a pas évolué notablement, comme l’a constaté l’expert, et la rotation des enseignes ne s’est pas traduite par une montée en gamme mais a été marquée par des échecs, comme celui de Massimo Dutti France,

— le loyer plafonné s’élève à 268 277,98 € par application de l’indexation prévue par l’article L 145-34 du code de commerce et doit être appliqué en l’absence de justification du déplafonnement,

— à titre subsidiaire en cas de déplafonnement, au vu du rapport d’expertise, elle réclame la fixation de la valeur locative à 271 407 € sur la base d’une surface pondérée à 870,98 m², d’une valeur brute de 380 € le m² et de différents abattements pour accession différée en fin de jouissance, pour travaux et charges, pour clause exorbitante sur le loyer de renouvellement, pour transfert de la taxe foncière en tenant compte de majorations de 5 %,

— la valeur locative unitaire de 380 € proposée par M. [W] correspond à celle de Mme [V], alors que M. [C] retenait 387 €,

— il est donc réclamé une valeur brute de 330 972,40 € ou subsidiairement de 359 119 € selon le calcul rectifié de la pondération retenue par l’expert au titre des issues de secours dans la seconde hypothèse, soit 945,05 m²,

— l’expert s’est finalement rangé à l’opinion de M. [C] et a retenu un abattement de 7 % pour accession en fin de jouissance selon la jurisprudence dominante et alors qu’elle a réalisé d’importants travaux en 2008/2009 pour 3 079 794 € outre honoraires de 93 835 € et en 2017 pour 381 814 € et 12 976 € d’honoraires et qu’il est impossible d’évaluer les lieux dans leur état antérieur qui a été fortement transformé,

— l’abattement pour transfert de la charge de l’impôt foncier doit être appliqué à sa valeur réelle en conformité avec la jurisprudence fondée sur les dispositions de l’article R 145-8 du code de commerce et un abattement de 8 % a été retenu à juste titre par M. [W] au titre du transfert de charges et d’obligations incombant normalement au bailleur concernant les travaux résultant de la vétusté et de la force majeure, les travaux de mise aux normes et de mise en conformité prescrits par l’autorité administrative, le remboursement de l’assurance souscrite par le bailleur et de l’ensemble des charges de copropriété,

— la clause particulière imposant une fixation du loyer du premier renouvellement au loyer plafonné majoré de 20 % à laquelle le bailleur peut renoncer en sollicitant la fixation du loyer dans le cadre des articles L 145 et suivants du code de commerce, dérogatoire au droit commun, constitue un avantage pour le bailleur justifiant un abattement de 3 %,

— l’expert a retenu deux majorations pour libres travaux et libre cession ou sous-location aux sociétés du groupe, alors qu’en cas de travaux le preneur doit supporter les honoraires de l’architecte du bailleur et que la clause de destination n’est pas tous commerces, comme c’est le cas dans la valeur Monoprix, de sorte qu’une seule majoration de 5 % est fondée.

Elle conclut à la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2019 au montant du loyer plafonné de 268 277,98 € toutes autres clauses étant inchangées sous réserve des ajustements découlant de la loi du 18 juin 2014 et du décret d’application, subsidiairement en cas de déplafonnement à sa fixation à 271 407 € et plus subsidiairement à la somme de 295 894 € hors taxes hors charges, à la fixation du point de départ des intérêts à l’assignation du 9 mars 2021, au rejet des prétentions adverses, à la condamnation de son adversaire à lui payer une somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, y compris les frais d’expertise.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 décembre 2024, puis mise en délibéré avec l’indication que le jugement serait mis à disposition le 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le déplafonnement :

Il résulte des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce que le montant du loyer du bail à renouveler dont la durée n’est pas supérieure à neuf ans doit correspondre à la valeur locative et ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction depuis la fixation initiale du loyer sauf modification notable :

— des caractéristiques du local considéré,

— de la destination des lieux,

— des obligations respectives des parties,

— des facteurs locaux de commercialité.

La S.C.I. NANTAISE DU [Adresse 1], bailleur, revendique le déplafonnement du loyer en invoquant le dernier motif prévu par ces textes.

La S.A.R.L. ZARA FRANCE persiste à contester l’évolution notable des facteurs locaux de commercialités alors que :

— l’expert [W] a conclu, après débat contradictoire sur le sujet, à l’existence d’un faisceau de modifications résultant de l’augmentation de la population, l’augmentation de la fréquentation touristique, l’augmentation de la fréquentation des transports en commun et la piétonnisation du centre ville permettant de considérer que la convergence de ces éléments peut donner un effet notable à l’évolution des facteurs locaux de commercialité sous réserve de l’appréciation du juge,

— l’experte du bailleur, Mme [V], avait également conclu dans le même sens, et l’expert du preneur, M. [C], n’a pas été interrogé sur le sujet,

— le déplafonnement a été accordé pour des périodes de bail assez similaires concernant d’autres commerces du même secteur du centre-ville, notamment le magasin EURODIF devenu BOUCHARA situé sur la même place (affaire 17/2483 renouvellement au 24 juin 2016) et le commerce de prêt à porter du [Adresse 5] (affaire 17/1800 renouvellement au 1er juillet 2016), étant souligné que d’autres décisions ont été rendues dans le même sens non citées par les parties.

Les chiffres cités caractérisent de manière incontestable une augmentation de la population de la ville et de l’agglomération et de la proportion de cadres et professions intellectuelles supérieures à pouvoir d’achat supérieur.

Comme cela avait déjà été invoqué par l’enseigne SEPHORA dans le cadre d’un jugement du 8 septembre 2022 (affaire 20/1948), c’est à tort que pour le commerce considéré le preneur prétend que la zone d’étude des facteurs locaux de commercialité doit être restreinte au quartier autour du magasin, alors que même si l’enseigne compte plusieurs points de distribution sur l’agglomération, la zone de chalandise est commune et que chaque point de vente correspond à des modes de distribution différents, comme par exemple ceux du centre-ville par rapport à ceux des centres commerciaux périphériques liant l’acte d’achat soit aux courses de nourriture, au travail ou la déambulation en ville.

Si la S.A.R.L. ZARA estime que les chiffres cités doivent être relativisés, elle ne le fait par rapport à aucune référence, et personne n’ignore que l’agglomération fait partie de celles qui sont les plus dynamiques en France pour la période considérée.

La S.A.R.L. ZARA va jusqu’à contester l’effet bénéfique des aménagements réalisés pour la piétonnisation du centre-ville et de l’augmentation de la fréquentation des transports en commun sur son commerce, alors qu’il est bien évident que pour un magasin d’équipement de la personne ou de la maison, il est préférable d’avoir un piéton qui passe devant son magasin qu’un automobiliste qui ne peut ni se garer ni même s’arrêter, de sorte que le remplacement des flux de circulation de véhicules par des flux de piétons, chalands potentiels, ne peut être que positif.

L’augmentation de l’insécurité du centre-ville n’est pas sérieusement documentée, deux des articles produits étant postérieurs à la période de référence et aucun chiffre précis n’étant cité pour démontrer un phénomène anormal à [Localité 1], dont les habitants et commerçants ont malheureusement simplement découvert un phénomène affectant la plupart des grandes villes.

L’augmentation du tourisme, démontrée par les chiffres, profite aussi au commerce considéré, car même si l’acte d’achat de vêtements ou articles de décoration n’est pas lié au tourisme, il peut être déclenché par le passage devant le magasin. Ainsi, l’implantation du commerce au cœur du flux de circulation des touristes orientés par les circuits de visite du centre-ville vient là aussi renforcer le potentiel de clientèle.

L’évolution du tissu commercial n’est pas considérée comme notable par l’expert et n’a pas été retenue par lui, de sorte que l’argumentation à ce sujet est inutile, étant néanmoins observé que l’expert relève sans être contesté qu’il n’y a pas de locaux restant vacants pour la période considérée et que s’il est constaté des fiascos et demi-succès d’implantation ou d’extensions, cela renforce le sentiment que les axes et emplacements traditionnels et notoires demeurent privilégiés par les chalands et les enseignes, étant souligné que l’enseigne ZARA est justement sur un emplacement traditionnel et notoire du centre-ville.

S’il est exact que chacun des éléments cités n’est pas suffisant à lui seul pour caractériser de manière certaine un effet notable sur le commerce considéré, leur conjonction remplit indubitablement cette action en augmentant considérablement le potentiel de clientèle du magasin.

Il résulte de l’ensembre de ces éléments que le commerce de l’enseigne ZARA a donc bien bénéficié de l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité, de sorte que le déplafonnement du loyer est acquis.

Il convient en conséquence de rechercher la valeur locative à la date de renouvellement du bail pour fixer le nouveau loyer.

Sur la valeur locative et le montant du loyer du bail renouvelé :

Calcul de la surface pondérée et de la valeur brute locative

Il est nécessaire pour déterminer la valeur locative de calculer la surface pondérée des locaux afin d’y appliquer une valeur locative au m², fixée dans les mêmes conditions par rapport à des termes de comparaison du voisinage.

Il n’y a plus de litige sur la surface utile, qui est admise communément par les parties à hauteur de 1 848,96 m².

L’expert judiciaire a fait une analyse détaillée de l’utilité de chacune des parties des locaux pour proposer une pondération se référant à la charte de l’expertise. Il convient d’examiner les points de divergences de la société ZARA par rapport à l’avis de l’expert.

La locataire revendique un taux de 0,1 au lieu de 0,15 pour les réserves du sous-sol en se prévalant de l’avis de son expert, qui souligne qu’elle sont très morcelées. Les photographies en page 12 du rapport montrent qu’elles sont pleinement utilisées et que le morcellement ne nuit pas à leur exploitation, de sorte que le coefficient retenu par l’expert, inférieur au maximum de 0,2 proposé par la charte de l’expertise, est adéquat.

Il est également revendiqué une réduction de la pondération des locaux techniques au sous-sol et au deuxième étage à 0,05 au lieu des 0,10 retenus par l’expert, compte tenu de l’absence de cloisonnement au sous-sol et de l’accès difficile au deuxième étage. Or s’agissant de locaux techniques, la présence d’un grillage de séparation au lieu d’une cloison ne constitue pas une gêne à leur utilisation pour ce qui est du sous-sol, et l’escalier en colimaçon n’est pas plus une entrave au fonctionnement des équipements dans les locaux du deuxième étage. Ces locaux rendant parfaitement les services attendus, il est justifié d’appliquer le coefficient de 0,1 retenu par l’expert.

L’expert a retenu un coefficient de 1 pour les surfaces permettant d’accéder aux issues de secours en expliquant en haut de la page 19 du rapport que même si on ne peut y installer des présentoirs, ces espaces s’intègrent à la surface commerciale et permettent d’y circuler et d’accéder aisément aux articles en ventes. Cependant, le preneur fait observer à juste titre que l’assimilation de ces espaces à des surfaces de vente implique l’application d’un coefficient de 0,5, puisqu’il s’agit d’issues situées au premier étage et que les surfaces de vente de cet étage sont affectées de ce coefficient conformément à la charte de l’expertise. Il y a lieu de remarquer que la société ZARA n’argumente pas le coefficient de 0,45 qu’elle revendique pour les surfaces de l’étage.

Il convient donc de rectifier le calcul de la surface pondérée totale figurant dans le rapport de l’expert en page 20 du rapport, en modifiant seulement la ligne « issues de secours » par : 16,78 – 0,50 – 8,39 ; la ligne « total 1er étage » par : 614,91 – - 273,09 et la ligne « TOTAL » par : 1 848,96 – - 945,04 m².

La surface pondérée sera donc retenue pour 945,04 m².

Les parties s’accordent pour fixer la valeur locative sur la base de 380 € dégagée par les valeurs de voisinage, qui correspond notamment à celle proposée par l’expert, de sorte qu’il convient d’entériner cet accord et de fixer la valeur brute à 945,04 x 380 = 359 115,20 €.

Application des correctifs et fixation du loyer

S’agissant de l’abattement de 7 % revendiqué par le preneur au titre de la clause d’accession en fin de jouissance, il est établi que le preneur a réalisé pour plus de 3 millions d’euros de travaux, qui ne sont pas une simple adaptation des locaux à son concept mais qui comprennent notamment une mise aux normes générale d’accessibilité des locaux et de leurs équipements tels que les ascenseurs et l’escalator, éléments qui ne seront pas supprimés par le preneur, même s’il bénéficie d’une clause de libre travaux.

L’importance des investissements réalisés démontre avec les plans et descriptifs des travaux que l’état actuel du bien bénéficie nécessairement d’une plus-value qui impose de retenir un abattement, puisqu’il est impossible de procéder à une évaluation dans l’état antérieur aux travaux.

Le taux de 7 % retenu par l’expert est conforme aux usages en la matière et sera donc appliqué.

En revanche, la faculté de libres travaux accordée au preneur justifie un correctif à la hausse, parce qu’il est possible en vertu de cette stipulation de réaliser les travaux d’aménagement sans l’autorisation du bailleur. Le taux de 5 % proposé par l’expert est pleinement justifié en dépit de la contestation du preneur au prétexte qu’il supporte en ce cas la charge des honoraires d’architecte du bailleur, sans préciser quel coût représente cette dépense supplémentaire qui aurait pu être réclamée à ce titre.

L’application concurrente de l’abattement pour la clause d’accession en fin de jouissance et de la clause de libre travaux clôt ainsi le débat jurisprudentiel sur le bénéfice plus ou moins important qui résulte de la combinaison de ces clauses, lequel en l’espèce est globalement légèrement positif pour le bailleur, qui va tirer parti d’importants travaux réalisés librement par sa locataire.

S’agissant de la taxe foncière, son transfert de charge au preneur constitue un facteur de diminution de la valeur locative dont il doit être tenu compte par application de l’article R 145-8 du code de commerce, dès lors que la preuve n’est pas rapportée que dans les valeurs de référence cette charge a été systématiquement transférée aussi au preneur.

Son montant annuel de 16 539 € sera donc déduit de la valeur locative.

Le preneur revendique un abattement pour charges et travaux que l’expert a admis à hauteur de 8 % et qui est réclamé à ce niveau. Le bailleur souligne à juste titre que par l’effet de la mise en conformité avec les dispositions issues de la loi Pinel, et notamment en tenant compte des prohibitions de transferts de charges de l’article R 145-35 du code de commerce, ne peuvent plus être pris en considération les charges initialement transférées comme les travaux de l’article 606 du code civil et les travaux de mise en conformité ou pour remédier à la vétusté dès lors qu’ils relèvent de grosses réparations.

Les clauses du bail maintiennent néanmoins le transfert de charges incombant normalement au bailleur telles que le remboursement de l’assurance et de l’ensemble des charges de copropriété, les travaux rendus nécessaires par la vétusté, la force majeure, la nécessité de mise aux normes et les ravalements si ces travaux ne revêtent pas la qualification de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, ce qui peut être le cas s’ils ne portent pas sur la structure de l’immeuble et par exemple pour le ravalement se limitent à une remise en peinture des façades.

L’abattement de 8 % sera donc retenu.

L’expert a retenu une majoration de valeur pour tenir compte des clauses de libre cession ou sous-location à une société du groupe et de destination élargie dans sa définition (équipement de la personne et de la maison) et pour les activités de service connexes ou complémentaires dans la limite de 20 % du chiffre d’affaires. Le taux de 5 % proposé par l’expert est adapté, dès lors qu’il rend compte de l’avantage limité que procure chacune de ces stipulations mais qui ensemble apportent ce bénéfice significatif.

Le preneur revendique également un abattement pour clause exorbitante concernant la fixation du loyer de renouvellement au minimum de 20 % supérieur au loyer plafonné. Cependant, cette clause n’a plus d’effet pour l’avenir, puisqu’elle ne s’appliquait qu’à l’occasion du premier renouvellement et elle n’a pas d’incidence sur la valeur locative au moment du renouvellement, puisque bailleur y a renoncé en sollicitant l’application de la valeur locative déplafonnée. Aucun abattement de ce chef ne peut donc être déduit.

Au total, les correctifs à appliquer sont donc de :

accession en fin de jouissance : – 7 %

libre travaux : + 5 %

transfert de charges : – 8 %

libre cession/sous location et destination élargie : + 5 %

transfert de taxe foncière : – 16 539 €

total : – 5 % et – 16 539 €.

Le loyer de renouvellement au 1er janvier 2019 sera donc fixé à : (359 115,20 € – 5 %) – 16 539,00 € = 324 620,44 €.

Les intérêts sont dus sur les loyers arriérés à compter de l’assignation pour les loyers échus et au fur et à mesure des échéances postérieures et seront capitalisés par années entières selon les dispositions des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil.

L’expertise et la procédure se sont révélées d’intérêt commun, puisqu’elles permettent la fixation du montant du nouveau loyer de renouvellement, étant souligné qu’il existait un important écart entre les demandes des parties et que le prix fixé est une valeur intermédiaire.

Il convient en conséquence d’écarter le principe de l’article 696 du code de procédure civile selon lequel la partie perdante assume les dépens en les partageant par moitié entre les parties, et de ne fixer aucune indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est désormais de droit pour les décisions de première instance sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

DECISION

Par ces motifs, le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel,

Fixe à 324 620,44 € hors taxes hors charges le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2019,

Dit que les arriérés de loyer portent intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 mars 2021 pour ceux échus à cette date et au fur et à mesure des échéances postérieures pour le surplus et ordonne leur capitalisation par années entières,

Rejette toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Fait masse des dépens, y compris les frais d’expertise, et les partage par moitié entre les parties.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Graziella CASAMATTA Pierre GRAMAIZE