TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03726

N° Portalis DBX4-W-B7J-UURK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 23 Mars 2026

[E] [U]

[J] [U]

C/

[F] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e THEVENOT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 23 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [U],

demeurant [Adresse 4]

Représenté par Maître Louis THEVENOT de la SELEURL LT AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [J] [U],

demeurant [Adresse 4]

Représentée par Maître Louis THEVENOT de la SELEURL LT AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [H],

demeurant [Adresse 5]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [U] et Madame [J] [U] ont donné à bail à Monsieur [F] [H] un appartement à usage d’habitation (Bâtiment A, Etage 3) ainsi qu’une place de parking situés [Adresse 6] à [Localité 2] par contrat prenant effet au 1er août 2023, moyennant un loyer initial de 500 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [U] et Madame [J] [U] ont fait signifier à Monsieur [F] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 08 juillet 2025 pour un montant en principal de 2.000 euros.

Monsieur [E] [U] et Madame [J] [U] ont ensuite fait assigner Monsieur [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé, par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2025.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— juger recevable et bien fondée l’action qu’ils ont diligentée à l’encontre de Monsieur [F] [H],

— ordonner la résiliation du contrat de bail sous seing privé du 1er août 2023 aux torts exclusifs de Monsieur [F] [H] pour défaut de paiement des loyers et charges,

— condamner Monsieur [F] [H] à leur verser la somme de 2.000 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges révisions incluses, avec intérêts aux dates d’échéance, conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code civil, à parfaire au jour du “jugement”,

— condamner Monsieur [F] [H] à leur verser une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été perçus si le contrat de bail avait poursuivi ses effets, avec intérêts au taux légal à compter du “jugement” à intervenir et ce jusqu’à ce dernier ait effectivement quitté les lieux loués,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [H] des lieux loués de toute occupation personnelle et de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens,

— les autoriser à expulser des lieux loués Monsieur [F] [H] en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [F] [H] à leur verser la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer ainsi que la dénonciation de l’assignation au préfet de la Haute-Garonne sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Après renvoi contradictoire pour reprise du paiement du loyer courant, à l’audience du 23 janvier 2026, Monsieur [E] [U] et Madame [J] [U] ont sollicité de :

— déclarer recevable et bien fondée l’action qu’ils ont diligentée à l’encontre de Monsieur [F] [H],

— constater l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail d’habitation du 1er août 2023 pour défaut de paiement des loyers et charges,

— déclarer le bail résilié de plein droit,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [H] et de toute personne occupant les lieux de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls du défendeur

— condamner Monsieur [F] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, de 500 euros à compter du 8 septembre 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

— condamner Monsieur [F] [H] à leur verser la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code Procédure Civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que la dénonciation de l’assignation au préfet de la Haute-Garonne sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Ils justifient avoir fait signifier leurs dernières conclusions à Monsieur [F] [H] le 12 janvier 2026 par commissaire de justice.

Ils ont par ailleurs actualisé la dette à la somme de 3.000 euros.

Ils ont indiqué qu’il n’y avait plus de paiement des loyers depuis le mois d’avril 2025 mais qu’un règlement d’un montant de 2.000 euros avait été réalisé en septembre 2025.

Enfin, ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [F] [H] a comparu en personne et a indiqué vouloir rester dans les locaux et a en conséquence sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Il a reconnu la dette.

Il a indiqué avoir recommencé à travailler le 05 janvier 2025 en interim après avoir traversé des difficultés financières dans le cadre de son activité en qualité d’auto-entrepreneur.

Il a proposé de payer 300 euros en plus du loyer courant et précisé percevoir un salaire de 2.200 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE DE RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 15 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 10 juillet 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 08 juillet 2025 pour un montant en principal de 2.000 euros à Monsieur [F] [H] lui laissant un délai de 2 mois, délai prévu par le contrat de bail, pour s’acquitter de la dette.

Ce délai contractuel étant plus favorable au locataire, il convient de vérifier si la dette a été soldée dans les deux mois de la délivrance du commandement.

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 09 septembre 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [E] [U] et Madame [J] [U] produisent un décompte justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 3.000 euros en date du 06 janvier 2026, mensualité de janvier 2026 incluse.

Monsieur [F] [H] a reconnu la dette à l’audience.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.000 euros.

III. SUR L A DEMANDE DE SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE:

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Monsieur [F] [H] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience, sa demande de suspension de la clause résolutoire est en conséquence irrecevable.

L’expulsion de Monsieur [F] [H] sera en conséquence ordonnée.

Par ailleurs, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [F] [H] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV – SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [F] [H] pour s’acquitter du montant de sa dette, en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil , selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [F] [H], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Il convient de préciser que le coût du commandement de payer a été réglé par Monsieur [H] le 24 septembre 2025 ainsi qu’il ressort du décompte en date du 6 janvier 2026 produit aux débats par les demandeurs.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [E] [U] et Madame [J] [U], Monsieur [F] [H] devra leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 1er août 2023 conclu entre Monsieur [E] [U] et Madame [J] [U] d’une part et Monsieur [F] [H] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (Bâtiment A, Etage 3) ainsi qu’une place de parking situés [Adresse 6] à [Localité 2], sont réunies à la date du 09 septembre 2025 ;

CONSTATONS l’ irrecevabilité de la demande de Monsieur [F] [H] de suspension de la clause résolutoire faute de paiement du loyer courant ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [F] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [E] [U] et Madame [J] [U] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [U] et Madame [J] [U] de leur demande tendant à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [H] à verser à Monsieur [E] [U] et Madame [J] [U] à titre provisionnel la somme de 3.000 euros, selon décompte en date du 06 janvier 2026, mensualité de janvier 2026 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [F] [H] à s’acquitter du montant de cette somme en 9 mensualités de 300 euros et une 10ème qui devra solder la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [H] à payer à Monsieur [E] [U] et Madame [J] [U] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 09 septembre 2025 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [H] à verser à Monsieur [E] [U] et Madame [J] [U] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [H] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, déjà réglé le 24 septembre 2025, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA PREMIERE VICE PRESIDENTE