VT-D-CB

Jugement N°

du 17 JANVIER 2025

Chambre 1 Cabinet 3

RG N° N° RG 23/04131 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JISJ

du rôle général

LA MUTUELLE ASSURANCE DES TRAVAILLEURS MUTUALISTES – MATMUT

c/

[L] [W]

la SCP BOISSIER

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIE

GROSSE le

— la SCP BOISSIER

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copies électroniques à :

— la SCP BOISSIER

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

+ CCC :

— Dossier

— Expert

— Régie

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

LOYER COMMERCIAL

Le DIX SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ,

LE TRIBUNAL

Composé de Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND statuant comme Juge des Loyers Commerciaux,

assistée lors des débats et du délibéré de Madame Céline BOSSY, Greffière.

ENTRE

LA MUTUELLE ASSURANCE DES TRAVAILLEURS MUTUALISTES – MATMUT

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par M^e Philippe BOISSIER de la SCP BOISSIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat postulant

et par M^e Nicole M. POIRIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Monsieur [L] [W]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représenté par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDEUR

D’AUTRE PART

Après débats à l’audience publique du 06 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 13 février 2003, M. [L] [W] et son épouse ont consenti un bail commercial concernant des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 11] à la société Mutuelle Assurance des Travailleurs Mutualiste – MATMUT, bail conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er mai 2003.

Ledit bail a été renouvelé par acte authentique reçu le 9 octobre 2012 par Maître [E] [Z], notaire à [Localité 10] pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 2012 : le loyer annuel au 1er mai 2012 était de 20 313,88 euros, et il était de 23 596,72 euros au 1er mai 2022.

Suivant acte d’huissier du 21 octobre 2020, les époux [W] ont donné congé à la MATMUT pour le 30 avril 2021, comportant offre de renouvellement pour 9 ans à compter du 1er mai 2021, ceux-ci ayant proposé de renouveler le bail aux charges et conditions initiales, sauf à majorer le montant du loyer dans les conditions prévues par le contrat.

La MATMUT n’a pas accepté ce loyer et les parties ont engagé des pourparlers qui n’ont pas abouti.

Puis, par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) du 27 avril 2023, la MATMUT a notifié aux époux [W] un mémoire préalable en demande aux fins d’obtenir la fixation judiciaire du loyer de renouvellement à la valeur locative au 1er mai 2021, soit à la somme de 17 600 euros HT et HC selon le preneur, et à défaut de désigner un expert.

La lettre recommandée adressée à Mme [W] a été retournée à l’expéditeur, le preneur ayant appris par la suite le décès de celle-ci. Le mémoire a été notifié à M. [W] par LRAR et acte d’huissier du 28 avril 2023.

Suivant acte du 26 octobre 2023, la MATMUT a fait assigner M. [L] [W] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand.

Par mémoire déposé au greffe le 4 septembre 2024, la société Mutuelle Assurance des Travailleurs Mutualiste – MATMUT demande au juge des loyers commerciaux de :

à titre liminaire :- juger irrecevables les conclusions signifiées par M. [L] [W] en date du 16 mai 2024 via RPVA ;

— à défaut, débouter M. [L] [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

à titre principal :- fixer le loyer de renouvellement au 1er mai 2021 àla somme annuelle en principal de 17 600 euros HT et HC ;

— condamner M. [L] [W] au paiement des intérêts de retard au taux légal sur les trop-perçus de loyer dus rétroactivement à compter du 1er mai 2021 par application de l’article 1231-6 du code civil ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière selon la règle de l’anatocisme par application de l’article 1343-2 du code civil ;

— juger qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L.145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-2, L.111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

à titre subsidiaire :- désigner par application de l’article R.145-30 du code de commerce, tel expert qu’il plaira au juge avec pour mission, notamment de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er mai 2021 conformément aux dispositions applicables, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement et les renouvellements amiables, en application des articles L.145-33 et R. 145-3 à R.145-8 du code de commerce ;

— fixer le montant du loyer provisionnel à la somme annuelle en principal de 17 600 euros HT HC, et à défaut au montant du loyer en cours ;

en tout état de cause :- condamner M. [L] [W] à payer à la MATMUT une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens, en ce compris les frais afférents à l’éventuelle mesure d’expertise.

Elle soulève en premier lieu l’irrecevabilité des conclusions de M. [W] signifiées le 16 mai 2024 pour ne pas être conformes aux règles posées par l’article R.145-26 du code commerce, la jurisprudence retenant que le défaut de notification des mémoires et/ou conclusions à l’autre partie entraîne l’irrecevabilité des écritures qui n’ont été signifiées qu’à avocat.

Elle estime être recevable en ses demandes, le juge ne pouvant refuser d’examiner un rapport d’expertise lorsqu’une partie n’a pas été appelée ou représentée au cours des opérations d’expertise, dès lors que celui-ci a été régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties. Or, elle demande de fixer le loyer de renouvellement à 17 600 euros HT HC qu’elle considère correspondre à la valeur locative en considération des conclusions du rapport d’expertise versé aux débats.

Par mémoire déposé au greffe par RPVA le 8 novembre 2024, M. [L] [W] demande de :

— débouter la MATMUT de toutes ses demandes, fins et conclusions, et fixer à 21 840 euros le loyer renouvelé à compter du 1er mai 2021 ;

— subsidiairement, ordonner une mesure d’expertise avec mission usuelle en matière de valeur locative commerciale ;

— condamner la demanderesse au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il soutient que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence de celles-ci, une telle expertise ne présentant pas les garanties d’impartialité et d’objectivité requises pour être admise comme moyen de preuve.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs derniers mémoires.

MOTIFS

— Sur la recevabilité des conclusions de M. [W]

L’article R.145-26 du code de commerce énonce que les mémoires sont signés par les avocats des parties. Les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l’original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La notification est valablement faite par le locataire au gérant de l’immeuble.

La MATMUT sollicite de voir juger irrecevables les conclusions signifiées le 16 mai 2024 dans l’intérêt de M. [W] faisant valoir que la jurisprudence retient que le défaut de notification des mémoires et/ou conclusions à l’autre partie entraîne l’irrecevabilité des écritures qui n’ont été signifiées qu’à avocat.

Les dernières conclusions de M. [W] ont été signifiées par RPVA le 8 novembre 2024 et signifiées à la MATMUT par acte d’huissier du 3 octobre 2024. Ces conclusions sont donc parfaitement recevables.

— Sur la demande en fixation du loyer de renouvellement

Par acte extrajudiciaire signifié le 21 octobre 2020, M. et Mme [W] ont donné congé à la MATMUT pour le 30 avril 2021, comportant offre de renouvellement pour 9 ans à compter du 1er mai 2021, les époux [W] ayant proposé de renouveler le bail aux charges et conditions initiales, sauf à majorer le montant du loyer dans les conditions prévues par la loi.

La MATMUT n’a pas accepté le loyer, et les discussions entre les parties qui ont suivi n’ont pas abouti

Par LRAR, la MATMUT a notifié aux époux [W] un mémoire préalable en demande aux fins d’obtenir la fixation judiciaire du loyer de renouvellement à la valeur locative au 1er mai 2021, soit selon elle à la somme de 17 600 euros HT et HC, valeur inférieure au loyer en cours et même au montant du loyer d’origine du bail, et à défaut de désigner un expert.

Il convient de constater que le bail s’est renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 2021, ce point n’est pas contesté.

Dans son mémoire, la MATMUT se prévaut d’un rapport d’expertise amiable et considère, à l’appui de ce rapport, que la valeur locative au 1er mai 2021 est inférieure au montant du loyer initial du bail expiré ; que le bail de renouvellement est un nouveau bail dont le loyer ne doit pas excéder la valeur locative, et ce, sans plancher ; que dans la mesure où la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, il n’y a pas lieu de s’intéresser à l’application de la règle du plafonnement qui constitue un plafond, et n’a à être prise en considération que dans l’hypothèse où la valeur locative lui est supérieure ; qu’il n’existe aucun mécanisme de plancher en pareille hypothèse et qu’elle est dispensée d’apporter la preuve d’une modification notable d’un des éléments mentionnés au 1° à 4 ° de l’article L.145-33 du code de commerce ; qu’il ne peut être décidé faute d’éléments suffisants, que le loyer de renouvellement soit maintenu au niveau du loyer en vigueur à la fin du bail dès lors que le loyer de renouvellement doit, en tout hypothèse, correspondre à la valeur locative, sauf application de la règle du plafonnement, et il appartient au juge de rechercher cette valeur locative, au besoin d’office.

M. [W] conclut au rejet de la demande qui ne tient pas compte, selon lui, de la réalité des prix pratiqués dans le secteur et particulièrement par les deux autres preneurs du même bâtiment. Il fait valoir en premier lieu que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande d’une partie, aucun autre élément n’étant produit. Il demande, dans l’hypothèse où le juge des loyers examinerait néanmoins la demande dont il est saisi, de recourir à une mesure d’expertise judiciaire avec mission habituelle.

Sur ce,

En vertu de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

— les caractéristiques du local considéré,

— la destination des lieux,

— les obligations respectives des parties,

— les facteurs locaux de commercialité,

— les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L.145-34 ajoute qu’à moins d’une modification notable des éléments sus-évoqués, le taux de variation du loyer lors de la prise d’effet du bail à renouveler si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou s’ils sont applicables de l’indice trimestriel des baux commerciaux ou de l’indice trimestriel des activités tertiaires ….

Les articles R.145-3 et suivants du code de commerce apportent des précisions, notamment sur les caractéristiques du local considéré et sur les facteurs locaux de commercialité.

L’article R.145-30 énonce que lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux, ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’état des moyens exposés, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat ; il est donc nécessaire de recourir à une mesure d’expertise judiciaire. Le juge ne peut en outre se fonder exclusivement sur le seul rapport d’expertise amiable produit par la partie demanderesse.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal en application des dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

Déclare recevables les dernières conclusions de M. [L] [W] signifiées à la MATMUT par acte d’huissier du 3 octobre 2024 et signifiées par RPVA le 8 novembre 2024 ;

Constate que le bail commercial liant M. [L] [W] à la MATMUT portant sur les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 11], a été renouvelé à compter du 1er mai 2021;

Pour le surplus, avant dire droit au fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d’expertise d’estimation de la valeur locative des locaux commerciaux susmentionnés ;

Désigne pour y procéder :

Mme [S] [B]

[Adresse 5]”

[Adresse 5]

Tél : [XXXXXXXX02]

Port. : [XXXXXXXX03] Mèl : [Courriel 9]

expert en estimation de biens et de loyers commerciaux près la cour d’appel de Riom, avec pour mission de :

— effectuer préalablement une visite ou plusieurs visites des lieux litigieux, en la présence contradictoire des parties et de leurs conseils juridiques ou techniques ou ceux-ci ayant été dûment convoqués ;

— examiner l’ensemble des pièces produites par les parties ou leurs conseils, notamment les rapports d’expertises précédents, ;

— entendre contradictoirement les parties et leurs conseils en leurs dires et explications ;

— effectuer d’initiative et d’office toutes investigations, diligences ou vérifications lui paraissant utiles à l’échange contradictoire entre les parties et à la solution du litige ;

— procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties ;

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er mai 2021, au regard :

— des caractéristiques des locaux,

— de la destination du bail,

— des obligations respectives des parties,

— des facteurs locaux de commercialité,

— des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement et les renouvellements amiables, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;

— rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Autorise l’expert :

— à s’adjoindre tout technicien de son choix dans une spécialité autre que la sienne;

— à se faire assister dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix qui intervient sous son contrôle et sa responsabilité ;

Dit que l’expert commis pourra sur simple présentation de la présente ordonnance requérir la communication, soit par les parties, soit par des tiers de tous documents relatifs à cette affaire;

Dit que l’expert commis, saisi par le greffe, devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs dires et explications, en leur impartissant un délai de rigueur pour déposer leurs dires écrits et fournir leurs pièces justificatives ;

Dit qu’en application de l’article 38 du décret n° 2005-1678 du 28 décembre 2005, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement ; qu’à défaut, elles sont réputées abandonnées par elles ;

Dit que l’expert judiciaire commis devra communiquer aux parties et à leur conseil respectif un PRÉ-RAPPORT D’EXPERTISE contenant l’ensemble de ses appréciations littérales et chiffrées, ainsi que l’ensemble de ses conclusions, au moins un mois avant la date de dépôt du rapport d’expertise ;

Dit que l’expert devra déposer le rapport de ses opérations avant le 30 septembre 2025 date de rigueur, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le juge sur demande de l’expert ;

Dit que la MATMUT fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner au greffe une provision de la somme de deux mille euros (

2 000 € T.T.C) avant le 28 février 2025 ;

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera CADUQUE à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité ;

Dit qu’en cas de demande de consignation complémentaire, l’expert devra en aviser les parties dans les meilleurs délais dans la mesure du possible dès la première réunion d’expertise et sur la base d’un devis estimatif et chiffré, et qu’il devra par ailleurs nous justifier avoir lui-même préalablement circularisé cette demande de provision supplémentaire auprès des parties et de leurs conseils ;

Dit qu’il appartiendra à l’expert de suspendre ses opérations tant qu’il n’aura pas été avisé du versement effectif de ce complément.;

Désigne le juge en charge des expertises pour effectuer le contrôle de l’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme correspondant au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Dit qu’il convient de surseoir à statuer sur les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette le surplus des demandes;

Réserve les dépens.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,