N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00186 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GKIF

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Etablissement public ODHAC87 – OPH, OFFICE PUBLIQUE DE L’HABITAT

C/

[W] [U]

[Y] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 25 Juin 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 28 Mai 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elise TAMIL

GREFFIER présent lors de l’audience : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

GREFFIER présent lors de la mise à disposition : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 25 Juin 2025 :

Entre :

Etablissement public ODHAC87 – OPH, OFFICE PUBLIQUE DE L’HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Eric VALLERON, substitué par Maître Frédéric LONGEAGNE, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [W] [U]

né le 20 Mai 1982 à [Localité 5] (87)

demeurant [Adresse 1]

Madame [Y] [U]

née le 17 Mai 1982 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

COMPARANTS en personne ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 28 Mai 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et les défendeurs en leurs observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 25 Juin 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 09.01.2024, ODHAC 87 a donné à bail à M.[W] [U] et Mme [Y] [U] un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 395,84 €, provision sur charges comprise. Par ailleurs, suivant acte sous-seing privé en date du 16.01.2024, ODHAC 87 a donné à bail à M.[W] [U] et Mme [Y] [U] un garage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 29,86 €.

Le 13.11.2024, ODHAC 87 a fait signifier à M.[W] [U] et Mme [Y] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée aux baux, pour un montant en principal de 1300,74 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation le 13.11.2024.

Par acte d’huissier en date du 19.02.2025, ODHAC 87 a fait assigner M.[W] [U] et Mme [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], statuant en référé, aux fins de :

Constatation de l’acquisition de la clause résolutoire des baux faute pour M.[W] [U] et Mme [Y] [U] de s’être acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois;Ordonnance de leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin ;Condamnation de M.[W] [U] et Mme [Y] [U] à payer à titre provisionnel les sommes suivantes :2020,61 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté dans l’assignation ;Une indemnité d’occupation mensuelle de 650,32 € (dont 34,68 € pour le garage) à compter de la résiliation des baux jusqu’à leur libération effective des lieux ;Condamnation de M.[W] [U] et Mme [Y] [U] à payer la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19.02.2025.

A l’audience, ODHAC 87 maintient ses demandes initiales, précisant qu’en vertu d’un décompte arrêté au 26.05.2025, l’arriéré locatif s’élève désormais à 1682,92 €. ODHAC 87 indique que le couple a mis en œuvre un échéancier de 60 € par mois en sus de leur loyer et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

M.[W] [U] et Mme [Y] [U] , assignés en l’étude le 19.02.2025, ont comparu à l’audience. Ils expliquent que M.[W] [U] est en arrêt maladie depuis le 06.11.2024, suivi par un psychologue une fois par mois, et perçoit des indemnités journalières tous les quinze jours. Mme [Y] [U] perçoit des allocations familiales pour trois enfants à charge. Ils confirment verser 60 € en sus de leur loyer mensuel, ont fait une demande d’aide sociale à la CPAM, et sont suivis par une conseillère en économie sociale et familiale. M.[W] [U] affirme qu’il devrait percevoir une pension d’invalidité après son licenciement, permettant de solder la dette locative. Les consorts [U] fournissent des justificatifs à l’appui de leurs dires.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale des locataires est parvenu au greffe le 23.04.2025.

En application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge a invité les parties à produire tout élément relatif à une éventuelle procédure de surendettement. ODHAC 87 a précisé n’avoir pas été avisé d’une telle procédure. M.[W] [U] et Mme [Y] [U] ont confirmé n’avoir pas sollicité de procédure de surendettement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25.06.2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la forme de la décision :

M.[W] [U] et Mme [Y] [U] , assignés en l’étude le 19.02.2025, se sont présentés à l’audience. Il y a donc lieu de statuer par ordonnance contradictoire.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6] le 19.02.2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

ODHAC 87 justifie avoir saisi la CCAPEX par lettre recommandée avec accusé de réception le 13.11.2024, respectant l’article 24 II de la même loi.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les locataires sont tenus de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection d’accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

ODHAC 87 produit un décompte arrêté au 26.05.2025, établissant l’arriéré locatif à 1682,92 €, montant recevable car soumis au contradictoire des parties. Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

M.[W] [U] et Mme [Y] [U] seront solidairement condamnés à payer à ODHAC 87 la somme de 1682,92 € au titre de l’arriéré locatif, portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à l’article 1231-6 du Code civil, en application des stipulations du bail prévoyant la solidarité.

Sur la clause résolutoire :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans les cas d’urgence, d’ordonner en référé toutes mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse.

Les contrats de bail prévoient la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet. ODHAC 87 justifie avoir signifié le 13.11.2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1300,74 €, respectant les articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990. Ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation des baux (logement et garage) est acquise de plein droit à compter du 13.01.2025.

Sur les délais de paiement :

L’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, chaque fois que les locataires sont en situation de régler leur dette locative, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire.

M.[W] [U] et Mme [Y] [U] ont mis en œuvre un échéancier de 60 € par mois en sus du loyer courant, fournissent des justificatifs (arrêt maladie, indemnités journalières, allocations familiales, suivi social), et indiquent attendre une pension d’invalidité pour solder la dette. Le diagnostic social et financier reçu le 23.04.2025 confirme leur situation (trois enfants à charge, difficultés liées à l’arrêt maladie) et leur suivi par une conseillère en économie sociale et familiale. ODHAC 87 ne s’oppose pas à l’octroi de délais.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M.[W] [U] et Mme [Y] [U] pour la somme de 1682,92 €, sur 28 mois, à raison de 60 € par mois, avec une dernière échéance ajustée pour le solde. Chaque paiement devra intervenir au plus tard le 5 de chaque mois, à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Le loyer courant devra être payé à son terme contractuel, au plus tard en même temps que la fraction de l’arriéré.

Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si M.[W] [U] et Mme [Y] [U] s’acquittent de l’intégralité de la dette dans les délais et conditions fixés, la clause sera réputée n’avoir pas joué, et les relations contractuelles reprendront selon les termes des baux.

En cas de non-paiement d’une mensualité (arriéré ou loyer courant) ou d’un terme de loyer courant, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, la clause résolutoire reprendra son effet à compter du 13.01.2025, la dette restant due deviendra immédiatement exigible, et M.[W] [U] et Mme [Y] [U] seront déchus des délais accordés.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

En cas de reprise d’effet de la clause résolutoire pour non-respect des délais, M.[W] [U] et Mme [Y] [U] deviendront occupants sans droit ni titre. Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y aurait alors urgence pour ODHAC 87, propriétaire des biens, à en retrouver la libre disposition.

En ce cas, il y aura lieu d’ordonner l’expulsion de M.[W] [U] et Mme [Y] [U] et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

L’indemnité d’occupation, due en cas de reprise d’effet de la clause résolutoire, est fixée à titre provisionnel à 650,32 € par mois (dont 34,68 € pour le garage), par référence à la demande du bailleur, à compter du 13.01.2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Ce montant est suffisant pour indemniser le préjudice, sans nécessiter indexation ou révision.

Sur les autres demandes :

Aucune demande de dommages et intérêts n’a été formulée par ODHAC 87.

ODHAC 87 réclame 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Compte tenu de l’équité, de la situation économique des locataires et de leurs efforts de régularisation, il apparaît justifié de condamner M.[W] [U] et Mme [Y] [U] à payer la somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[W] [U] et Mme [Y] [U], qui succombent partiellement, supporteront solidairement les dépens, incluant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et du commandement de payer du 13.11.2024.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans les baux conclus le 09.01.2024 et le 16.01.2024 entre ODHAC 87 et M.[W] [U] et Mme [Y] [U] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], et le garage, à la date du 13.01.2025,

SUSPENDONS les effets de cette clause résolutoire,

CONDAMNONS M.[W] [U] et Mme [Y] [U] solidairement à payer à ODHAC 87 la somme provisionnelle de 1682,92 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 26.05.2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, cette créance portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISONS M.[W] [U] et Mme [Y] [U] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 60 € sur 28 mois, et DISONS qu’à la 28e et dernière échéance, M.[W] [U] et Mme [Y] [U] s’acquitteront du solde de la dette, soit 2,92 €,

DISONS que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 5 de chaque mois, pour la première fois le mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que chaque échéance du loyer courant (395,84 € pour le logement et 29,86 € pour le garage) devra être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré, soit le 5 de chaque mois ;

DISONS qu’après règlement de la somme de 1682,92 €, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations des baux ;

DISONS qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation des baux reprendra ses effets à compter du 13.01.2025, M.[W] [U] et Mme [Y] [U] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés, and la totalité de l’arriéré locatif restant dû deviendra immédiatement exigible ;

ORDONNONS, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M.[W] [U] et Mme [Y] [U] ainsi que tout occupant de leur chef, des locaux sis [Adresse 2], et du garage, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, and conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXONS, en ce cas, la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par M.[W] [U] et Mme [Y] [U] à la somme mensuelle de 650,32 € (dont 34,68 € pour le garage) à compter de la résiliation des baux et CONDAMNONS M.[W] [U] et Mme [Y] [U] solidairement à verser à ODHAC 87 ladite provision mensuelle à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNONS M.[W] [U] et Mme [Y] [U] solidairement à payer à ODHAC 87 la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M.[W] [U] et Mme [Y] [U] solidairement aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer du 13.11.2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Elise TAMIL