TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Adresse 8]

[Localité 10]

1ère Chambre Civile

Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 25/00792 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNQO

Minute N°

Demande en paiement des charges ou des contributions

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété Résidence [Localité 13] dont le siège est [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VAL DE VIENNE,

C/

[T] [O] épouse [J]

JUGEMENT

DU

03 Novembre 2025

JUGEMENT DU 03 Novembre 2025

Entre :

Le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété Résidence [14] dont le siège est [Adresse 3] dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VAL DE VIENNE, Société au capital de 17440 €, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LIMOGES sous le numéro 300 961 356, agence immobilière dont le siège social se trouve [Adresse 9],

représentée par M^e Emmanuelle POUYADOUX, avocat au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

Madame [T] [O] épouse [J]

demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

DÉFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON

Greffier : Karine MOUTARD

DEBATS:

Audience publique du 04 Septembre 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie ; la défenderesse a été entendue en ses explications ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 03 Novembre 2025, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue le 03 Novembre 2025, prononcée par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2025 par Joëlle CANTON, Président, assistée de Sonia ROUFFANCHE, Greffier;

CE+CCC délivrée le à M^e Emmanuelle POUYADOUX,

CCC délivrée le à Madame [T] [O] épouse [J]

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [14] [Adresse 1] et [Adresse 7] a fait assigner madame [T] [O], propriétaire d’un appartement, une cave et une place de parking, lots 132, 145 et 256 de la copropriété au [Adresse 5], à comparaître devant la chambre civile du tribunal judiciaire de Limoges, afin qu’elle soit condamnée verser au syndic en exercice la somme de 4 508,49 euros selon décompte arrêté au 25 juin 2025, outre 1 000 euros de dommages et intérêts, 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il rappelle qu’elle a été condamnée par jugement du 14 novembre 2024 à s’acquitter de sa dette de 2 864,10 euros pour solde des charges de copropriété, avance de trésorerie et travaux, outre 75 euros de frais, 80 euros de dommages et intérêts et 400 euros au titre des frais irrépétibles, avec possibilité de régler sa dette totale à raison de 20 mensualités de 150 euros et la 21ème pour le solde.

Cependant, madame [O] a déposé un dossier de surendettement et en l’état d’un recours sur sa recevabilité, l’instruction de ce dossier de surendettement est suspendue sans que le syndicat des copropriétaires ne puisse faire exécuter le jugement ni espérer être réglé de sa créance dans le cadre d’un plan de surendettement dans un futur proche.

Procédure

À l’audience du 4 septembre 2025, le demandeur représenté par son avocat a comparu, et madame [O] a comparu en personne. La décision sera contradictoire et susceptible d’appel.

À l’issue des débats, la décision a été mis en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public eu greffe, le 14 novembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VAL DE VIENNE, selon les termes de son assignation soutenus oralement à l’audience, sur le fondement des articles L 212-3 et 212-6 du code de la construction et de l’habitation et de la loi du 10 juillet 1965, de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 et du règlement de copropriété, demande au tribunal, avec exécution provisoire, de :

— condamner madame [T] [O] à lui payer les sommes suivantes :

—  4 508,49 euros selon décompte arrêté au 25 juin 2025, avec intérêts au taux légal ;

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  900 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de la procédure.

Il précise que madame [O] accumule depuis longtemps les retards de paiement et qu’elle n’a pas commencé à rembourser sa dette précédente selon les délais que lui avait accordés le tribunal.

Surtout, la copropriété a voté des travaux de réfection de la toiture lors de l’assemblée générale du 12 novembre 2024 qui doivent être réglés en 11 mensualités, soit pour madame [O] à hauteur de 366,20 euros par mois, outre une mobilisation mensuelle du fonds de travaux de 74,11 euros. Or elle n’a réglé aucune des six mensualités appelées à ce titre, pas davantage que les provisions sur charges appelées en janvier 2025 et avril 2025.

Il produit un décompte du 1er janvier 2025 au 1er juillet 2025.

Il relève à l’audience que madame [O] ne produit aucune pièce justifiant de sa situation actuelle.

Madame [T] [O] épouse [J] comparante en personne, reconnaît être redevable de charges de copropriété appelées par le syndic.

Elle affirme que la dette relative aux travaux n’a pas été incluse dans sa demande de surendettement.

Elle explique ne pas avoir été en mesure de payer les charges de copropriété. Elle indique avoir retrouvé un emploi de VRP à partir de septembre pour un revenu d’environ 2 000 euros par mois sans aucun fixe. Elle s’est également réinscrite à France Travail.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur les sommes dues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Sur les charges de copropriété et travaux

Le syndicat de copropriété représenté par son syndic en exercice produit un relevé de compte du copropriétaire présentant la situation du compte du 1er janvier 2025 au 1er juillet 2025.

Il en résulte que madame [O] aurait dû payer pour cette période,

—  2 099,64 euros, au titre des provisions sur charges courantes ;

—  2 008,37 euros au titre des travaux (se décomposant en 2 201,58 euros au titre des appels de provisions pour travaux, et 177,40 euros de cotisation au fonds de travaux dont doivent être déduites les mobilisations pour travaux portées au crédit du compte pour 370,61 euros),

soit la somme totale de 4 108,01 euros.

Aucune somme n’a été payée par madame [O] pendant cette période.

Ainsi, hors frais, le solde des charges de copropriété, avance de trésorerie et travaux s’établit à 4 108,01 euros.

Sur les frais

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat entend facturer à madame [O] les sommes de 350 euros pour des frais de constitution du dossier transmis à l’avocat outre 76,28 euros pour frais de commissaire de justice.

Le contrat de syndic produit permet de constater, page 9/15 que sont détaillés les prestations pouvant être facturées aux seuls copropriétaires défaillants et notamment :

— « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) 291,67€HT soit 350€TTC »,

— « suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) 124,17€HT de l’heure soit 149€TTC de l’heure) ».

Force est de constater que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne permet pas d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice ou à l’avocat alors qu’il n’est pas justifié de « diligences exceptionnelles ».

Aucun des frais invoqués ne peut donc en l’état être imputé directement au seul copropriétaire défaillant.

Les frais de commissaire de justice seront examinés au titre des dommages et intérêts et les frais d’avocat au titre des frais de procédure de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande réparation du préjudice financier qu’il subit du fait des retards de paiement de certains copropriétaires et frais que cela génère et demeurant à la charge de la copropriété.

Les frais de commissaire de justice de 76,28 euros pour un acte non identifié du 6 janvier 2025 ne sont pas décrits ni justifiés.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [O] épouse [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans le cadre de cette procédure, le syndicat des copropriétaires, pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.

Madame [X] [O] épouse [J] compte tenu de sa situation économique, sera donc condamnée à lui payer la somme limitée à 400 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge civil, statuant en procédure sans représentation obligatoire, après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE madame [X] [O] épouse [J], à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 12] les sommes suivantes :

—  4 108,01 euros pour solde des charges de copropriété et travaux restant du pour la période du 1er janvier 2025 au 1er juillet 2025 ; cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2025, date de l’assignation ;

—  400 euros au titre des frais engagés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires Résidence [Localité 13] de ses plus amples demandes ;

CONDAMNE madame [X] [O] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER

Sonia ROUFFANCHE

LE PRESIDENT

Joëlle CANTON