N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00157 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GKCE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ST JUNIEN HABITAT – OFFICE PUBLIC

C/

[U] [T] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 25 Juin 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 28 Mai 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elise TAMIL

GREFFIER présent lors des débats : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

GREFFIER présent lors de la mise à disposition : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 25 Juin 2025 :

Entre :

Société ST JUNIEN HABITAT – OFFICE PUBLIC

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Emilie ROUX, substituée par Maître Cassandre BERSOULT, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [U] [T] [D]

née le 04 Décembre 1991 à [Localité 4] (92)

demeurant [Adresse 1]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 28 Mai 2025, l’avocat du demandeur a déposé son dossier de plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 25 Juin 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 01.02.2024, [Localité 5] Habitat a donné à bail à Mme [U] [T] [D] un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 471,98 €, provision sur charges comprise.

Le 04.12.2024, [Localité 5] Habitat a fait signifier à Mme [U] [T] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 826,47 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation le 05.12.2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 14.02.2025, [Localité 5] Habitat a fait assigner Mme [U] [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins de :

Constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute pour Mme [U] [T] [D] de s’être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois ;Ordonnance de son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin ;Condamnation de Mme [U] [T] [D] à payer à titre provisionnel les sommes suivantes :1000.40 € à valoir sur l’arriéré locatif ;Une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;Condamnation de Mme [U] [T] [D] à payer la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14.02.2025.

[Localité 5] Habitat maintient ses demandes initiales, précisant qu’en vertu d’un décompte arrêté au 27.05.2025, l’arriéré locatif s’élève désormais à 976,03 €.

Mme [U] [T] [D], assignée à personne, n’a pas comparu à l’audience ni fait représenter.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale de Mme [U] [T] [D] est parvenu au greffe le 07.04.2025.

En application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge a invité les parties à produire tout élément relatif à une éventuelle procédure de surendettement. [Localité 5] Habitat a précisé n’avoir pas été avisé d’une telle procédure. Mme [U] [T] [D] n’a pas informé le tribunal d’une procédure de surendettement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25.06.2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la forme de la décision :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Mme [U] [T] [D], assignée à personne le 14.02.2025, ne s’est pas présentée à l’audience ni fait représenter. Il y a donc lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6] le 14.02.2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

[Localité 5] Habitat justifie avoir saisi la CCAPEX par lettre recommandée avec accusé de réception du 05.12.2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 14.02.2025, conformément à l’article 24 II de la même loi.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection d’accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

[Localité 5] Habitat produit un décompte arrêté au 27.05.2025, établissant l’arriéré locatif à 976,03 €. Ce décompte actualisé est recevable. Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

Mme [U] [T] [D] sera condamnée à payer à [Localité 5] Habitat la somme de 976,03 € au titre de l’arriéré locatif. Cette créance portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur, conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans les cas d’urgence, d’ordonner en référé toutes mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse.

Le contrat de bail prévoit la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet. [Localité 5] Habitat justifie avoir signifié le 04.12.2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 826,47 €, respectant les articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990. Ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 04.02.2025.

Mme [U] [T] [D] est désormais occupante sans droit ni titre. Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour [Localité 5] Habitat, propriétaire du bien, à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [U] [T] [D] et de tout occupant de son chef.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

Mme [U] [T] [D], occupante sans droit ni titre, cause un préjudice à [Localité 5] Habitat, qui doit être réparé par une indemnité d’occupation. Cette dernière est fixée à titre provisionnel à 487,37 € par mois, par référence au montant du loyer et des charges, conformément à la demande du bailleur.

Le montant alloué est suffisant pour indemniser le préjudice subi, sans nécessiter indexation ou révision.

Sur les autres demandes :

Compte tenu de la situation économique respective des parties, il apparaît équitable de condamner Mme [U] [T] [D] à payer à [Localité 5] Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [U] [T] [D], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et du commandement de payer du 04.12.2024.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation à compter du 04.02.2025 du bail conclu le 01.02.2024 entre [Localité 5] Habitat et Mme [U] [T] [D], concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2],

ORDONNONS, faute de départ volontaire incluant la remise des clefs, l’expulsion de Mme [U] [T] [D] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNONS Mme [U] [T] [D] à payer à [Localité 5] Habitat la somme provisionnelle de 976,03 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 27.05.2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, cette créance portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXONS l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [U] [T] [D] à la somme mensuelle de 487,37 €, à compter de la résiliation du bail, et CONDAMNONS Mme [U] [T] [D] à verser à [Localité 5] Habitat à titre provisionnel ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNONS Mme [U] [T] [D] à payer à [Localité 5] Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [U] [T] [D] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer du 04.12.2024,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Elise TAMIL