TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

Département du Tarn

ORDONNANCE DU 23 JANVIER 2026

Minute : n° 18 /2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00122 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EEL5

N.A.C. : 52E

AFFAIRE : S.A.R.L. RF81 prise en la personne de son représentant légal / S.C.I., [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M^me MALLET, Vice-Présidente

GREFFIER : M^me ROQUEFEUIL

DEMANDERESSE

S.A.R.L. RF81

prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Kerzen MAHY, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDERESSE

S.C.I. LE GUILLOU

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par M^e Jean IGLESIS, avocat au barreau de TOULOUSE

Le juge des référés a rendu l’ordonnance dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 19 Décembre 2025, et que l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2026 :

FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant bail commercial du 3 avril 2019, la SCI LE GUILLOU a loué à la SAS LA CABANE DES SAVEURS un local sis, [Adresse 4], pour une durée de neuf années à compter du 9 février 2018, moyennant un loyer mensuel de 750 hors taxes et hors charges.

Le 1er août 2022, une cession de fonds de commerce a été signée entre la Société FRIENDS et la SARL RF81, celle-ci devenant preneur des locaux susmentionnés.

Par suite de la prise de possession, le gérant de la SARL RF81 a observé une absence d’isolation des pièces à l’étage et des infiltrations au niveau du plafond.

Par plusieurs courriels, la SARL RF81 a sollicité le bailleur aux fins de reprise, en vain.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 janvier 2025, la SARL RF81 a mis en demeure la SCI LE GUILLOU aux fins de réalisation des travaux de remise en état du local et de déclaration du sinistre à son assureur, sans succès.

Un procès-verbal de constat a été dressé par commissaire de justice le 4 mai 2025.

Par exploit du 27 mai 2025, la SARL RF81 a assigné la SCI LE GUILLOU devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi.

Aux termes de ses dernières conclusions , la SARL RF81 demande au juge des référés de :

A titre principal

Condamner la SCI LE GUILLOU à réaliser, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, les travaux de remise en état complète des locaux ;A titre subsidiaire, si le tribunal ordonnait une expertise judiciaire

Donner acte à la SARL RF81 des protestations et réserves d’usage qu’elle formule sur la mesure d’expertise judiciaire sollicitée par la SCI LE GUILLOU ;Faire droit à la demande provisionnelle de diminution de moitié du loyer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;Ordonner que les dépens de l’expertise soient à la charge de la SCI LE GUILLOU ;Faire injonction à la SCI LE GUILLOU de mandater une société aux fins de procéder aux mesures conservatoires dans l’attente de l’expertise judiciaire, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir ;En tout état de cause

Autoriser la SARL RF81 à consigner ses loyers commerciaux jusqu’à la réalisation des travaux sur compte CARPA ou sur tout compte qu’il plaira à la juridiction de désigner ;Condamner la SCI LE GUILLOU à verser à la SARL RF81 la somme provisionnelle de 5 000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance subi ;Condamner la SCI LE GUILLOU à verser à la SARL RF81 la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SARL RF81 soutient l’existence d’infiltrations d’eau qui inondent le local et qui attestent d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, alors qu’elle-même continue de remplir ses obligations en payant les loyers dus. Elle indique que les désordres empêchent la bonne exploitation du fonds de commerce et entrainent une suspension de l’activité professionnelle en cas d’intempéries. Elle précise avoir sollicité à plusieurs reprises son bailleur, lequel n’a jamais répondu à ses demandes. Elle remarque que la SCI LE GUILLOU a mandaté une société qui s’est présentée alors qu’elle-même était absente, de sorte qu’aucune avancée n’a pu être réalisée. Elle considère ainsi être à même de solliciter une indemnité, laquelle devra être chiffrée par expertise, et doit conduire, dans l’attente de la mise en œuvre de celle-ci, au versement des loyers sur un compte de séquestre.

La SARL RF81 ne s’oppose pas à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée par la défenderesse, sous les plus expresses protestations et réserves d’usage.

La SARL RF81 soutient que les loyers ont été modifiés à de nombreuses reprises en cours de bail, à la hausse, en usant d’un indice qui n’a plus cours depuis la loi PINEL du 18 juin 2014. Elle reconnait que cette question relève d’une appréciation relevant de la compétence du juge du fond mais, compte tenu de l’état du local et afin d’éviter un trop perçu par le bailleur, la SARL RF81demande la diminution provisionnelle du loyer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

La SARL RF81 argue que l’urgence de la situation justifie qu’il soit enjoint, à la SCI LE GUILLOU, de mandater une société aux fins de procéder aux mesures conservatoires dans l’attente de l’expertise judiciaire, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir .

La SARL RF81 sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 5 000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance, compte tenu des difficultés à exploiter le fonds de commerce.

Elle argue avoir démontré ses tentatives de résolution du litige à l’amiable, de sorte qu’elle considère comme inéquitable le fait de devoir supporter les frais de la présente procédure et soutient la condamnation de la partie adverse au paiement des frais irrépétibles et des dépens de l’instance.

En réplique, la SCI LE GUILLOU demande au juge des référés de :

A titre principal

Constater que la société LE GUILLOU a mandaté la société TOINET pour effectuer un diagnostic en toiture ;Constater qu’en l’état l’origine du sinistre n’est pas établie ;Rejeter la demande tendant à voir condamner la SCI LE GUILLOU à réaliser les travaux alors que l’origine du désordre n’est pas avérée et que les travaux à réaliser ne sont pas déterminés ;Surseoir à statuer dans l’attente du diagnostic de la société TOINET ;

A titre subsidiaire

Désigner un expert judiciaire avec pour mission de :Se rendre sur les lieux litigieux,Rechercher l’origine des infiltrations affectant les lieux loués ;Dire s’ils proviennent d’un défaut d’entretien imputable au locataire ou s’il s’agit de désordres affectant la structure de l’immeuble imputable au bailleur ;Chiffrer les travaux à réaliser en proposant une méthode d’intervention et en décrivant le temps nécessaire à la réalisation des travaux ;Rechercher les préjudices subis ;Rejeter la demande d’indemnité provisionnelle comme n’étant pas fondée sur un préjudice certain et, en tous les cas, non suffisamment étayé ;Rejeter la demande de consignation des loyers ;

A titre subsidiaire sur ce dernier point, si une consignation devait être ordonnée

Juger que celle-ci interviendra sur le compte séquestre de Mme le Bâtonnier de l’Ordre des avocats de, [Localité 1] ;Rejeter toutes autres demandes ;Statuer ce que de droit sur les dépens

La SCI LE GUILLOU considère que ni l’origine des désordres ni leur imputabilité ne sont déterminées, de sorte qu’elle ne peut être condamnée à réaliser des travaux de remise en état sous astreinte.

La SCI LE GUILLOU précise avoir fait intervenir la société TOINET TOITURE aux fins d’établir un diagnostic, lequel n’a pas encore été remis par la société. Elle précise avoir également sollicité son assureur aux fins de déclaration de sinistre et désignation d’un expert, lequel n’a pas encore remis son rapport. La SCI LE GUILLOU considère ainsi avoir rempli ses obligations en tant que bailleur.

La SCI LE GUILLOU précise que, à la vue du diagnostic qui sera remis par la société TOINE TOITURE, il sera possible de déterminer les travaux nécessaires et leur coût et que, à défaut, il serait opportun de désigner un expert judiciaire chargé de rechercher l’origine des désordres et les travaux propres pour y remédier.

La SCI LE GUILLOU note que le procès-verbal de constat, produit par le demandeur, a été dressé alors que local accueillait des clients, de sorte qu’elle conteste la fermeture du local invoquée par la SARL RF81 pour justifier d’un préjudice, considérant que celle-ci ne justifie pas de fait d’une raison pour que les loyers soient consignés.

Après renvois, l’affaire, examinée à l’audience du 19 décembre 2025, a été mise en délibéré au 23 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la cessation du trouble manifestement illicite et la consignation des loyers

L’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Le trouble manifestement illicite impose la démonstration de toute perturbation évidente résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, lesquelles prétentions sont fixées par leurs écritures.

Il est jugé qu’une demande indéterminée et indéterminable dans son objet équivaut à une absence de demande.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Au cas particulier, il ressort du bail commercial du 3 avril 2019 que la SCI LE GUILLOU a donné à bail à la SAS LA CABANA SAVEURS des locaux à usage commercial sis, [Adresse 5] 81160, [Adresse 6] JUERY, à compter rétroactivement du 9 février 2019, jusqu’au 8 février 2028.

Selon acte de cession de fonds de commerce du 1er août 2022, la SARL FRIENDS a cédé à la SARL RF81 un fonds de commerce comprenant l’enseigne « LA CABANA SAVEURS » ainsi que le droit au bail des locaux où est exploité le fonds de commerce. L’acte précise que ce bail est conclu avec la SCI LE GUILLOU, bailleur, pour des locaux sis, [Adresse 7] 81160, [Adresse 6] JUERY, à compter rétroactivement du 9 février 2019, pour se terminer le 8 février 2028.

Sur lecture du procès-verbal de constat, dressé par commissaire de justice le 4 mai 2025, jour de forte pluie, il appert que le local sis, [Adresse 7], [Localité 2], [Adresse 8], exploité par la SARL RF 81 sous l’enseigne « TACOS EXPRESS », présente un sol carrelé détrempé sur une dizaine de mètres carrés, entre le mur faïencé et le comptoir d’accueil. Il est spécifié que les employés marchent dans l’eau qui recouvre le sol à cet endroit, autour des appareils de cuisson et de préparation des aliments, mais aussi que les appareils électriques, branchés sur le bas du mur faïencé, ont les pieds dans l’eau. Au bas du mur, il est indiqué que l’eau s’infiltre en un ruissellement continu sur la cloison pour s’écouler en partie dans deux trous pratiqués dans le sol au pied du mur et pour partie sur le sol carrelé. Le commissaire de justice précise que durant les constations, qui ont duré une demi-heure, l’eau s’est infiltrée en permanence par le bas du mur et que, malgré le passage régulier de serpillères sur le sol carrelé, celui-ci est demeuré détrempé en permanence.

Le procès-verbal de constat poursuit par le fait que, au second étage, une importante auréole ou trace d’un dégât des eaux peut être observée, de même que des fissures importantes sur les murs et plafonds du premier comme du second étage, ainsi que dans la cage d’escalier, outre une vitre manquante sur plusieurs fenêtres au premier comme au second étage de l’immeubles, vitres remplacées par des morceaux de contreplaqués. Au premier étage, la présence d’une fenêtre sans volet ainsi que d’une autre fenêtre équipée d’un seul battant de volet est rapportée.

Il est dès lors établi que l’immeuble sis, [Adresse 9] n’est plus hors d’eau du fait d’une absence manifeste d’étanchéité de ses parois, causant d’importantes infiltrations en son sein, et notamment au niveau du local commercial. Or, dans ce dernier espace, cette accumulation d’eau crée une situation de danger avérée pour les employés comme pour les clients, avec des appareils électriques branchés dans des zones en contact avec l’eau, conditions d’exercice qui ne peuvent écarter tout risque d’électrocution.

Il est ainsi manifeste que le local loué n’est plus en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et ne peut plus être utilisé de manière paisible par le preneur, attestant de fait de l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Afin de justifier de démarches entreprises pour résorber ce trouble, la SCI LE GUILLOU argue avoir mandaté une entreprise aux fins d’établir un devis pour remettre en état la toiture de l’immeuble et avoir déclaré le sinistre à son assurance pour mandater un expert et établir un rapport sur l’origine, les causes et les modalités de reprises des désordres.

Il sera cependant relevé l’absence d’éléments apportés par la société défenderesse pour justifier des suites données à ces démarches, ce malgré, notamment, le long délai écoulé entre la date d’expertise, à savoir le 3 octobre 2024, et la date de l’assignation en référé, à savoir le 27 mai 2025.

Aussi, malgré l’ensemble des éléments probatoires apportés, la SCI LE GUILLOU ne justifie pas avoir usé de l’ensemble des moyens à sa disposition pour mettre un terme au trouble de jouissance subi par la SARL RF81 et permettre à celle-ci de jouir paisiblement du local commercial loué.

Il reste que le procès-verbal de constat susévoqué relate la précision apportée par le gérant de la SARL RF81 relativement aux deux trous pratiqués dans le sol au pied du mur et pour partie sur le sol carrelé, l’intéressé indiquant avoir, « faute d’intervention du bailleur (…), dû pratiquer ces deux trous dans le sol au pied du mur pour tenter d’évacuer les eaux de pluie vers une ancienne conduite »

A cela s’ajoute le fait que l’attestation établie par la société CREABAT81 le 15 mai 2025 mentionne l’impossibilité d’établir un devis concernant le sinistre affectant l’immeuble objet du litige du fait d’un refus, par le locataire, de laisser l’accès nécessaire à certaines zones, empêchant ainsi toute investigation du sol et l’évaluation précise de l’ampleur des dommages.

Il ne peut dès lors être établi avec évidence que les troubles de jouissance subis par la société demanderesse sont du seul fait de manquements imputables au bailleur.

Par conséquent, il ne peut être soutenu que la SCI LE GUILLOU est dans l’obligation de reprendre l’ensemble des désordres observés pour mettre un terme au trouble manifestement illicite déterminé et qu’elle doit être condamnée à cette fin.

Enfin, il sera observé que, ni dans le corps, ni dans le dispositif de ses écritures, la SARL RF81 ne précise quels sont les travaux de remise en état qu’elle sollicite.

En effet, en l’état d’un dispositif énonçant « condamner la SCI LE GUILLOU à réaliser sous astreinte de 100 euros par jour de retard les travaux de remise en état complète les locaux loués », le juge des référés n’est pas en mesure de connaître la nature des travaux sollicités.

Ainsi aucune pièce issue de la procédure ne permet de déterminer la nature desdits travaux, s’agissant de considérations techniques supposant, si ce n’est l’avis d’un technicien, à tout le moins, la production de devis de réparation permettant de circonscrire les travaux à exécuter.

Dès lors, en l’état d’une demande générale et imprécise qui, si elle était accueillie en l’état, génèrerait immanquablement des difficultés d’exécution puisque les travaux litigieux ne sont pas circonscrits, le juge des référés n’est saisi d’aucune prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

En conséquence de l’ensemble de ces considérations, il convient de dire n’y avoir lieu à condamner la SCI LE GUILLOU à réaliser sous astreinte des travaux de remise en état complète des locaux loués, ni à accueillir la demande subséquente de la demanderesse tendant à l’autoriser, dans l’attente de la réalisation desdits travaux, à séquestrer les loyers entre les mains de la CARPA ou sur tout autre compte à désigner.

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Le motif légitime de l’article 145 précité suppose qu’il existe un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisés, que la prétention du demandeur à la mesure d’instruction ne soit pas manifestement vouée à l’échec, que les faits invoqués par lui soient pertinents et que la preuve de ceux-ci soit utile.

L’existence d’un motif légitime dont l’appréciation relève du pouvoir souverain du juge du fond est la condition nécessaire et suffisante pour que soit accueillie la demande fondée sur l’article 145 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat sur le fond et sur les conditions de mises en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager, ni de se prononcer sur la nature d’un acte juridique, de l’interpréter ou d’en apprécier la validité.

Au cas particulier, le procès-verbal de constat, dressé par commissaire de justice le 4 mai 2025, jour de forte pluie, et plus amplement développé plus haut, note d’importantes infiltrations d’eau au sein du local sis, [Adresse 9], un ruissellement continu sur la cloison pour s’écouler en partie dans deux trous pratiqués dans le sol au pied du mur et pour partie sur le sol carrelé, mais également des détériorations dans les étages supérieurs de l’immeuble.

Aucun élément n’atteste que les démarches que les parties disent avoir entreprises pour remettre en état ledit immeuble, et pour lesquelles elles apportent des éléments probatoires, ont abouti.

L’existence d’une situation de danger avérée pour les employés comme pour les clients du fait de ces infiltrations mais également la nécessité de déterminer l’origine et les causes de ces désordres comme les travaux de remise en état nécessaires pour les résorber étayent l’existence d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire à ces fins.

Il convient dès lors d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire. La mission de l’expert sera fixée dans le dispositif, étant rappelé que l’expert peut toujours, si nécessaire, recourir à un sapiteur et faire procéder aux études ou analyses qu’il estime utile.

Cette expertise est ordonnée aux frais avancés de la SCI LE GUILLOU qui devra supporter les frais d’expertise.

Il sera accordé à la SARL RF81 le bénéfice des réserves et protestations d’usage formulées.

Il sera relevé que, en l’état d’un dispositif énonçant « faire injonction à la SCI LE GUILLOU de mandater une société aux fins de procéder aux mesures conservatoires dans l’attente de l’expertise judiciaire, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir », le juge des référés n’est pas en mesure de connaître la nature des travaux sollicités.

Dès lors, en l’état d’une demande générale et imprécise qui, si elle était accueillie en l’état, génèrerait immanquablement des difficultés d’exécution puisque les travaux litigieux ne sont pas circonscrits, le juge des référés n’est saisi d’aucune prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

La demande de la SARL RF81 sera par conséquent rejetée.

Dans le cadre de la mesure d’expertise judiciaire présentement ordonnée, les parties seront libres de produire devant l’expert judiciaire l’ensemble des pièces qu’elles jugeront à même de soutenir leurs dires et prétentions, et notamment le diagnostic de la société TOINET si celui-ci devait être établi entretemps, de sorte qu’il n’y a pas lieu de surseoir à statuer dans l’attente de ce dernier document.

La demande de sursis à statuer soutenue par la SCI LE GUILLOU sera dès lors écartée.

Sur la demande reconventionnelle de diminution de moitié du loyer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas particulier, la SARL RF81 souligne que le bailleur a modifié à la hausse le montant des loyers à de nombreuses reprises et argue que ces montants dus au titre du contrat de bail ne sont pas fondés sur l’indice des loyers commerciaux mais sur l’indice du coût de la construction dont elle soutient qu’il ne peut plus être utilisé dans les baux commerciaux depuis la loi PINEL du 18 juin 2014. Elle craint de fait un trop perçu en faveur du bailleur.

Il sera cependant rappelé qu’il n’appartient pas à la juridiction des référés de se prononcer sur la nature d’un acte juridique, de l’interpréter ou d’en apprécier la validité. La nécessité pour le juge des référés de se livrer à l’interprétation d’un contrat de bail révèle l’existence d’une contestation sérieuse, de sorte que la demande qui lui est soumise en ce sens échappe à sa compétence.

Par conséquent, la demande de réduction de moitié du montant des loyers jusqu’à remise du rapport d’expertise judiciaire sera rejetée.

Sur la demande de paiement à titre provisionnel

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas particulier, la SARL RF81 soutient rencontrer des difficultés dans l’exploitation de son fonds de commerce, de sorte qu’elle sollicite la condamnation du bailleur, à titre provisionnel, à lui payer la somme de 5 000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance.

La SARL RF81 n’apporte cependant aucun élément à même de justifier sa demande.

La demande de la SARL RF81 sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

La demande de la SARL RF81 fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Pour autant, la partie défenderesse à une demande de mesure d’instruction, ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, ne peut être considérée comme une partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, cette mesure d’instruction n’étant pas destinée à éclairer le juge d’ores e déjà saisi d’un litige, mais n’étant ordonné qu’au bénéficie de celui qui la sollicite en vue d’un éventuel futur procès au fond.

La SCI LE GUILLOU sera par conséquent condamnée aux entiers dépens de l’instance, étant rappelé que la présente ordonnance met fin à l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Patricia MALLET, juge des référés statuant par décision contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

Rejetons la demande de sursis à statuer soutenue par la SCI LE GUILLOU ;

Rejetons la demande de condamnation de la SCI LE GUILLOU à réaliser sous astreinte des travaux de remise en état complète des locaux loués ;

Rejetons la demande tendant à autoriser la SARL RF81, dans l’attente de la réalisation desdits travaux, à séquestrer les loyers entre les mains de la CARPA ou sur tout autre compte à désigner ;

Ordonnons une expertise ;

Désignons pour y procéder :

— M., [U], [B], expert judiciaire inscrit près la Cour d’appel de Toulouse

Ou, en cas d’indisponibilité

— M., [Q], [G], expert judiciaire inscrit près la Cour d’appel de Toulouse

Avec pour mission de :

➣ Prendre connaissance de tout document utile à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties et leurs conditions d’assurance;

➣ Examiner en présence des parties, celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, l’immeuble sis, [Adresse 7] 81160, [Adresse 10] appartenant à la SCI LE GUILLOU et donné à bail à la SARL RF81, le décrire et entendre tous sachants ;

➣ Dire si l’immeuble présente des désordres précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exception de ceux non définis ;

➣ Dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils affectent l’ouvrage réalisé ou l’existant, s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipements ;

➣ Dire quelles sont les causes de ces désordres, en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à la vétusté des lieux, à un défaut d’entretien par son locataire ou tout autre cause qui sera indiquée ;

➣ Déterminer la date d’apparition des désordres, au regard notamment de la date de cession de fonds de commerce intervenue entre la SARL FRIENDS et la SARL RF81, le 1er août 2022 ;

➣ Dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’immeuble sera affecté,

➣ Dire si des mesures urgentes doivent être prises pour assurer la solidité de l’immeuble et la sécurité des occupants ;

➣ Indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non conformités, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties ;

➣ Préciser si, à l’issue de l’exécution des travaux de remise en état, l’immeuble sera affecté d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative,

➣ Donner tous éléments de fait et techniques sur l’évaluation des préjudices allégués du fait des désordres constatés et de l’exécution des réparations ;

➣ Répondre aux dires des parties,

➣ De façon générale, donner au tribunal tout élément de caractère technique utile à la solution du litige

Disons que l’expert devra remettre un pré-rapport de ses opérations à chacune des parties et leur impartir un délai pour formuler des dires auxquels il répondra dans son rapport définitif, sauf à ce que toutes les parties ne s’accordent explicitement pour renoncer à ce pré-rapport,

Disons que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées et qu’il pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix inscrit sur la liste des experts.

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête,

Disons que sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, la SCI LE GUILLOU devra consigner entre les mains du régisseur au greffe de ce tribunal dans le délai de DEUX MOIS à compter de ce jour, la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 euros) à valoir sur la rémunération de l’expert ; et ce par virement bancaire avec les références du dossier,

Disons que par application de l’article 271 du code de procédure civile, le défaut de consignation entraînera la caducité de la désignation de l’expert,

Disons que l’expert déposera son rapport au greffe du tribunal dans le délai de SIX MOIS à compter du jour où il aura été saisi et qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avère insuffisant,

Disons que conformément à l’article 173 du code de procédure civile l’expert adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération,

« Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties »,

Précisons qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie ;

Précisons que l’expert doit mentionner dans son rapport l’identité des destinataires auxquels il aura été adressé ;

Rejetons la demande reconventionnelle de diminution de moitié du loyer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Rejetons la demande de condamnation à réaliser les mesures conservatoires dans l’attente de la remise du rapport d’expertise judicaire telle que soutenue par la SARL RF81 ;

Rejetons la demande de condamnation à paiement à titre provisionnel soutenue par la SARL RF81 ;

Rejetons la demande de la SARL RF81 fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SCI LE GUILLOU aux entiers dépens de la procédure ;

Rejetons toute autre demande ;

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance a été prononcée par M^me MALLET, Vice-Présidente, en qualité de juge des référés, assistée de M^me ROQUEFEUIL, greffier.

Le greffier Le juge des référés