N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00154 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GKCA

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Etablissement public ODHAC87 – OPH, OFFICE PUBLIQUE DE L’HABITAT

C/

[Z] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 25 Juin 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 28 Mai 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elise TAMIL

GREFFIER présent lors de l’audience : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

GREFFIER présent lors de la mise à disposition : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 25 Juin 2025 :

Entre :

Etablissement public ODHAC87 – OPH, OFFICE PUBLIQUE DE L’HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Eric VALLERON, substitué par Maître Frédéric LONGEAGNE, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [Z] [O]

née le 27 Décembre 1976 à [Localité 6] (59)

demeurant [Adresse 4]

COMPARANTE en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 28 Mai 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 25 Juin 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 04.06.2024, l’ODHAC 87 a donné à bail à Mme [Z] [O] un logement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 403,01 €, provision sur charges comprise. Par ailleurs, suivant acte sous-seing privé en date du 21.10.2020, ODHAC 87 a donné à bail à Mme [Z] [O] un garage situé à la [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 30,36 €.

Le 10.12.2024, l’ODHAC 87 a fait signifier à Mme [Z] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée aux baux, pour un montant en principal de 1708,94 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation le 11.12.2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17.02.2025, l’ODHAC 87 a fait assigner Mme [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins de :

— Constatation de l’acquisition de la clause résolutoire des baux faute pour Mme [Z] [O] de s’être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois ;

— Ordonnance de son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin ;

— Condamnation de Mme [Z] [O] à payer à titre provisionnel les sommes suivantes :

—  2481,63 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté dans l’assignation;

— Une indemnité d’occupation mensuelle de 656,86 € (dont 33,97 € pour le garage) à compter de la résiliation des baux jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— Condamnation de Mme [Z] [O] à payer la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17.02.2025.

L’ODHAC 87 maintient ses demandes initiales, précisant qu’en vertu d’un décompte arrêté au 26.05.2025, l’arriéré locatif s’élève désormais à 2668,79 €. ODHAC 87 indique qu’il s’agit de la deuxième procédure d’expulsion en trois ans, que Mme [Z] [O] est en impayé depuis le début du bail, que les versements effectués, notamment en mai 2025, sont infimes par rapport au montant du loyer, et s’oppose à tout délai de paiement.

Mme [Z] [O], assignée en l’étude le 17.02.2025, a comparu à l’audience. Elle affirme avoir tenté de joindre le bailleur, qui lui aurait dit d’attendre l’audience. Elle déclare avoir effectué un remplacement de mars à septembre 2024 et être actuellement en contrat professionnel à la MAS d'[Localité 2] pour un salaire de 1600 €. Elle ajoute avoir deux enfants à charge et explique que ses soucis financiers sont dus à une panne de son véhicule, sans lequel elle ne peut travailler. Elle ne fournit aucun justificatif à l’audience.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale de Mme [Z] [O] est parvenu au greffe le 17.03.2025.

En application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge a invité les parties à produire tout élément relatif à une éventuelle procédure de surendettement. L’ODHAC 87 a précisé n’avoir pas été avisé d’une telle procédure. Mme [Z] [O] a confirmé n’avoir pas sollicité de procédure de surendettement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25.06.2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la forme de la décision :

Mme [Z] [O], assignée en l’étude le 17.02.2025, s’est présentée à l’audience. Il y a donc lieu de statuer par ordonnance contradictoire.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 7] le 17.02.2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’ODHAC 87 justifie avoir saisi la CCAPEX par lettre recommandée avec accusé de réception le 11.12.2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 17.02.2025, conformément à l’article 24 II de la même loi.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection d’accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’ODHAC 87 produit un décompte arrêté au 26.05.2025, établissant l’arriéré locatif à 2668,79 €, montant recevable. Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

Mme [Z] [O] sera condamnée à payer à ODHAC 87 la somme de 2668,79 € au titre de l’arriéré locatif, portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans les cas d’urgence, d’ordonner en référé toutes mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse.

Les contrats de bail prévoient la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet. ODHAC 87 justifie avoir signifié le 10.12.2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1708,94 €, respectant les articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990. Ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation des baux (logement et garage) est acquise de plein droit à compter du 11.02.2025.

Mme [Z] [O] est désormais occupante sans droit ni titre. ODHAC 87 indique qu’il s’agit de la deuxième procédure d’expulsion en trois ans, que les impayés sont persistants depuis le début du bail, et que les versements effectués sont insuffisants. Le diagnostic social et financier reçu le 17.03.2025, bien que mentionnant un salaire de 1427 € ainsi que des allocations et deux enfants à charge, ne fournit pas de justificatifs concrets permettant d’établir la capacité de Mme [Z] [O] à apurer la dette dans un délai raisonnable. Mme [Z] [O] n’a pas non plus fourni de justificatifs à l’audience pour corroborer ses déclarations.

Compte tenu de l’historique des impayés, de l’opposition d’ODHAC 87 à tout délai de paiement, et de l’absence de garanties suffisantes sur la capacité de Mme [Z] [O] à régulariser sa situation, il n’apparaît pas justifié d’accorder des délais de paiement en application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour ODHAC 87, propriétaire des biens, à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [Z] [O] et de tout occupant de son chef des locaux concernés.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

Mme [Z] [O], occupante sans droit ni titre, cause un préjudice à l’ODHAC 87, qui doit être réparé par une indemnité d’occupation mensuelle. Cette dernière est fixée à titre provisionnel à 656,86€ par mois (dont 33,97 € pour le garage), par référence à la demande du bailleur, à compter de la résiliation des baux et jusqu’à la libération effective des lieux.

Ce montant est suffisant pour indemniser le préjudice subi, sans nécessiter indexation ou révision.

Sur les autres demandes :

Aucune demande de dommages et intérêts n’a été formulée par ODHAC 87.

ODHAC 87 réclame 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Compte tenu de l’équité et de la situation économique de Mme [Z] [O], il apparaît justifié de condamner Mme [Z] [O] à payer la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Z] [O], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et du commandement de payer du 10.12.2024.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation à compter du 11.02.2025 des baux conclus entre ODHAC 87 et Mme [Z] [O], concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], et le garage situé à la [Adresse 3] ;

ORDONNONS, faute de départ volontaire incluant la remise des clefs, l’expulsion de Mme [Z] [O] ainsi que tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 5], et [Adresse 3], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

CONDAMNONS Mme [Z] [O] à payer à ODHAC 87 la somme provisionnelle de 2668,79 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 26.05.2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, cette créance portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle sans droit ni titre due par Mme [Z] [O] à la somme mensuelle de 656,86 € (dont 33,97 € pour le garage), à compter de la résiliation des baux, et CONDAMNONS Mme [Z] [O] à verser à ODHAC 87 à titre provisionnel ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis ;

CONDAMNONS Mme [Z] [O] à payer à ODHAC 87 la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [Z] [O] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Elise TAMIL