PREMIERE CHAMBRE

16 Janvier 2025

N° RG 24/02283 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NUTV

72A

S.D.C. RESIDENCE SAVOIE

C/

[L] [H] épouse [J], [D] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence SAVOIE, sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société FONCIA LVM, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 304 970 726, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Madame [L] [H] épouse [J], demeurant [Adresse 1], défaillante

Monsieur [D] [J], demeurant [Adresse 1]

défaillant

— -==o0§0o==--

Monsieur [D] [J] et Madame [L] [H] épouse [J] sont propriétaires en indivision des lots n°62 et 86 dépendants d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence SAVOIE située [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA LVM a fait assigner Monsieur [D] [J] et Madame [L] [H] épouse [J] afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  32 800,25 euros au titre l’arriéré des charges de copropriétés dues suivant arrêté de compte au 2 avril 2024 outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure,

—  2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3 000 sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront également les frais de commandement ou sommation de payer préalable à la présente procédure,

M. [J] et Mme [H] épouse [J] bien que régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus

L’ordonnance de clôture du 05 septembre a fixé l’affaire au 21 novembre 2024 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025 ;

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur régulièrement assigné ou convoqué ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière, et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:

— l’extrait cadastral dont il résulte que M. [J] et Mme [J] sont propriétaires en indivision de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°114062 et 114086,

— le décompte de la dette,

— le relevé de compte de M. [J] et Mme. [J]

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions, le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 juillet 2022 et 7 novembre 2023

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 février 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1 janvier 2021 au 31 décembre 2021 et du 1 janvier 2022 au 31 décembre 2022,

— un courrier de relance simple du 13 mai 2020,

— une sommation de payer la somme de 13 088,47 euros en date du 16 septembre 2019, par acte d’huissier de justice déposé à l’étude,

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

Le commissaire de justice a signifié l’assignation à l’adresse du lot dont les défendeurs sont propriétaires, leurs noms étant mentionnés sur la boite aux lettres. Il n’est pas contestable que ces derniers vivent dans l’immeuble pour lequel les charges sont réclamées. Dès lors les charges de copropriété réclamées aux consorts [J] doivent être considérées comme des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage et impliquent de fait une solidarité dans la dette.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 32.360,77 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’activité de syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue au demeurant un acte d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature.

Dans ces conditions, seront retenus au titre de frais nécessaires de recouvrement les frais de la sommation de payer du 16 septembre 2019 pour un montant de 199.48 euros. La demande en paiement des autres frais sera rejetée, ces derniers n’entrant pas dans les prescriptions de l’article 10-1 précité.

Il convient en conséquence de condamner M. [J] et Mme [J] à verser au syndicat des copropriétaires solidairement, la somme de 32.560,25 euros, correspondant aux charges de copropriété dues suivant arrêté de compte du 2 avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2019, date de sommation de payer, pour la somme de 13.088,47euros et à compter du 17 avril 2024 pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. La demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [J] et Mme [J], partie qui succombe supporteront in solidum les dépens de la présente instance.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Condamne solidairement Monsieur [D] [J] et Madame [L] [H] épouse [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence SAVOIE située [Adresse 3], la somme de 32.560,25 euros, correspondant aux charges de copropriété dues suivant arrêté de compte du 2 avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2019, date de sommation de payer, pour la somme de 13.088,47euros et à compter du 17 avril 2024 pour le surplus ;

Rejette la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence SAVOIE située [Adresse 3] au titre des dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Monsieur [D] [J] et Madame [L] [H] épouse [J] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence SAVOIE située [Adresse 3] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [D] [J] et Madame [L] [H] épouse [J] aux dépens ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 16 janvier 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS