TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 8]

1ère Chambre Civile

Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 25/00723 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNGX

Minute N°

Demande en paiement des charges ou des contributions

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice SAS FONCIA VAL DE VIENNE,

C/

[P] [J]

JUGEMENT

DU

03 Novembre 2025

JUGEMENT DU 03 Novembre 2025

Entre :

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] dont le siège est situé [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice SAS FONCIA VAL DE VIENNE, Société au capital de 17.440 € , inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LIMOGES sous le numéro 300 961 356 , agence immobilière dont le siège social se trouve [Adresse 2],

représenté par M^e Emmanuelle POUYADOUX, avocat au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [P] [J],

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON

Greffier : Karine MOUTARD

DEBATS:

Audience publique du 04 Septembre 2025 , date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 03 Novembre 2025, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue le 03 Novembre 2025, prononcée par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2025 par Joëlle CANTON, Président, assistée de Sonia ROUFFANCHE, Greffier;

CE+CCC délivrée le à M^e Emmanuelle POUYADOUX,

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété Résidence [Adresse 5], a fait assigner monsieur [P] [J], propriétaire d’un logement lot n°13 (appartement), 38 (cave) dépendant de la copropriété, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière civile sans représentation obligatoire, afin qu’il soit condamné à lui verser la somme de 3 129,10 euros selon décompte arrêté au 17 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure, outre 900 euros de dommages et intérêts, 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, avec exécution provisoire de droit.

Cette assignation, a été délivrée par copie en étude de commissaire de justice, outre avis de passage laissé au domicile et envoi d’une copie de l’acte en lettre simple.

Procédure

À l’audience du 4 septembre 2025, seul le demandeur représenté par son avocat a comparu. La décision en dernier ressort sera rendue par défaut.

À l’issue des débats, la décision a été mis en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public eu greffe, le 13 mai 2025.

Prétentions et moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VAL DE VIENNE, selon les termes de son assignation auxquels il a été référé oralement à l’audience, sur le fondement notamment des articles 10, 10-1 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, de la loi ELAN article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières et du règlement de copropriété, demande au tribunal de :

— condamner monsieur [P] [J] à lui payer les sommes suivantes :

—  3 129,10 euros selon décompte arrêté au 17 juin 2025 à actualiser le jour des débats, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2025 date de la mise en demeure ;

—  900 euros de dommages et intérêts,

—  900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et aux dépens de l’instance, avec exécution provisoire de droit.

Il précise que monsieur [P] [J] a été convoqué aux assemblées générales de la copropriété, informé des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les budgets prévisionnels.

Il a fait l’objet de mises en demeure de payer du 7 août 2024, puis sommation du 29 août 2024 avait soldé sa dette le 3 décembre 2024.

Une nouvelle mise en demeure du fait de défauts de paiement a été envoyée 5 février 2025, demeurée infructueuse.

Il affirme que les frais qui sont imputés à monsieur [J] en sa qualité de copropriétaire défaillant sont conformes aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il soutient que l’inaction du copropriétaire engendre des frais importants pour le syndicat notamment envoi de courriers recommandés, frais postaux et honoraires d’avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les sommes dues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Sur les charges de copropriété et travaux

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice produit avec son assignation, un relevé de compte du copropriétaire présentant la situation du compte du 1er octobre 2023 au 26 août 2025.

Il en résulte que monsieur [P] [J] n’a pas réglé l’intégralité des sommes réclamées pendant cette période.

Du relevé de compte actualisé au 26 août 2025 produit, expurgé des frais divers (frais de prélèvements impayés, mises en demeure, transmission dossier à huissier et avocat, sommations de payer) qui seront traités distinctement, il résulte que monsieur [P] [J] aurait dû payer pour la période du 1er octobre 2023 au 26 août 2025 :

5 135,39 euros, au titre des charges courantes, après régularisation du 31/12/2023 et 31/12/2024 ;221,17 euros au titre des provisions pour travaux et de cotisation au fonds de travaux après déduction des mobilisations du fonds travaux ;Soit la somme totale de 5 357,06 euros.

Il a payé par prélèvements et versement d’acomptes la somme totale de 3 109,34 euros.

Ainsi, hors frais, le solde des charges de copropriété, cotisations au fonds de travaux et travaux s’établit à 2 247,72 euros au 26 août 2025.

Le syndicat de copropriété demande que les sommes dues portent intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 5 août 2024. Cependant, il semble résulter de la pièce n°14 en date du 3 décembre 2024, que la somme qui était mise en recouvrement auprès du commissaire de justice était soldée à cette date.

Dès lors, la somme due portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation soit le 1er juillet 2025.

Dès lors, sur la somme due de 2 247,72 euros au 26 août 2025 au titre des charges de copropriété et travaux, la somme de 1 659,35 euros due selon décompte du 17 juin 2025 portera intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2025.

Sur les frais

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 10], entend facturer à monsieur [J] les frais de deux mises en demeure à hauteur de 45 euros chacune ; des frais de deux constitutions du dossier transmis à l’huissier de 350 euros chacune et 350 euros pour frais de constitution du dossier transmis à l’avocat ; 126,36 et 133,41 euros de frais de sommations de payer par commissaire de justice ; outre 69,98 euros de frais de prélèvements impayés.

Le contrat de syndic produit permet de constater, (pièce n°15, page 9/15), que sont détaillées les prestations pouvant être facturées aux seuls copropriétaires défaillants.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la limite des montants contractuellement convenus avec le syndic soit, selon le contrat de syndic produit (pièce n°15, page 9/15), il a été légitimement facturé à monsieur [J] les frais de deux « mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception » au tarif de 45 euros pour la mise en demeure.

Il sera fait droit à cette demande dans la limite des mises en demeure produites et du tarif imputé, soit à hauteur de 90 euros.

En revanche, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 10] entend facturer à monsieur [J] les 26/08/2024 et 05/03/2025, les sommes de 350 euros pour « constitution dossier transmis huissier » et le 17/06/2025 pour « constitution dossier transmis avocat » .

Force est de constater que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne permet d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice ou à l’avocat, qu’en cas de diligences exceptionnelles qui en l’état ne sont pas établies. Dès lors, le syndicat de copropriété n’était pas fondé à imputer le coût sollicité de 1 050 euros uniquement à monsieur [P] [J] et les demandes de ce chef seront rejetées.

Les frais de sommation de payer sollicités ne sont pas compris dans les sommes strictement imputables au copropriétaire défaillant. Il en est de même pour les frais de prélèvements rejetés.

Ces frais ne correspondent à aucune rubrique du paragraphe 9.1. « frais de recouvrement (art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965) » pouvant être imputés directement au copropriétaire défaillant.

La demande au titre de frais de prélèvements impayés pour un total de 69,98 euros sera rejetée.

S’agissant d’honoraires d’avocat, ils relèvent de l’article 700 du code de procédure civile et seront traités dans cette rubrique étant relevé qu’ils ne pouvaient être facturés au défendeur qu’une fois la condamnation prononcée en justice.

S’agissant de frais de commissaire de justice avant l’introduction de la présente procédure ils seront traités au titre des dommages et intérêts au titre du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété Résidence [Adresse 4] demande réparation du préjudice financier qu’il subit du fait des retards de paiement de certains copropriétaires et frais que cela génère et demeurant à sa charge.

Il justifie avoir adressé au défendeur deux mises en demeure, dont les frais ont déjà pris en compte au titre de frais directement imputables au copropriétaire défaillant.

Il convient de constater que les irrégularités de paiement par le défendeur ont contraint le syndicat des copropriétaires à saisir un commissaire de justice pour délivrer deux sommations de payer puis à engager cette procédure.

Dès lors, le préjudice du fait du comportement de monsieur [J] sera réparé par la somme de 259,77 euros, correspondant aux frais de sommations de payer délivrées par commissaire de justice le 29 août 2024 et 14 mars 2025, qu’il devra payer au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir subi un préjudice autre que celui résultant du simple retard de paiement, lui-même indemnisé par les intérêts moratoires.

Il sera donc débouté de ses plus amples demandes de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [J], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais d’assignation.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans le cadre de cette procédure, la copropriété [Adresse 10], pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.

Monsieur [P] [J] sera donc condamné à lui payer la somme de 600 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement par défaut et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [P] [J], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 10] représentée par son syndic en exercice la SAS FONCIA VAL DE VIENNE, les sommes suivantes :

—  2 247,72 euros pour solde des charges, travaux et fonds pour travaux selon décompte arrêté au 26 août 2025 ; sur cette somme, la somme de 1 659,35 euros portera intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2025 et le solde à compter du prononcé de la présente décision ;

—  90 euros au titre du solde des frais de mise en demeure et relance directement imputables au propriétaire défaillant ;

—  259,77 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  600 euros au titre des frais engagés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [P] [J] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER

Sonia ROUFFANCHE

LE PRESIDENT

Joëlle CANTON