TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

N° du dossier : N° RG 25/00381 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GMF6

Nature:62B Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble

ORDONNANCE DE REFERE

du 01 Août 2025

Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Nadine GADAUD, greffière lors des débats ROUFFANCHE, Greffier lors du prononcé, a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.N.C. NOUVELLE AQUITAINE

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Hubert-antoine DASSE de la SELARL RAYNAL-DASSE, avocats au barreau de LIMOGES

ayant pour avocat plaidant M^e Claire DE NICOLAY, avocate au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.C.P. URBAN VITALIM N°2

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 18 juin 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 01 Août 2025 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

La SNC Nouvelle-Aquitaine est propriétaire du lot de volume n°1 dans un ensemble immobilier, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, d’un entresol et de quatre étages, [Adresse 1] [Adresse 3] [Localité 9].

Elle a consenti un bail à usage commercial à la [Adresse 8] portant sur les locaux sis au sous sol et rez-de-chaussée.

La SCP Urban Vitalim n°2 est propriétaire du lot de volume n°2 situé dans le même ensemble immobilier.

Par acte du 22 mai 2025, la SNC Nouvelle-Aquitaine a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de céans, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, la société Urban Vitalim aux fins de la voir condamner à procéder aux travaux qui s’imposent de réfection de la verrière, de la couverture en ardoise, de la couverture zinc et de réparations sur la toiture lui appartenant sis [Adresse 2] de sorte qu’il n’y ait plus d’infiltrations d’eau dans le volume lui appartenant, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard et au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 18 juin 2025, la SNC Nouvelle-Aquitaine, représentée par son conseil, a réitéré ses demandes.

Assignée à personne morale, la SCP Urban Vitalim n°2 n’a pas constitué avocat conformément aux exigences de l’article 760 du code de procédure civile.

En application des dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.

SUR CE,

Sur la demande en injonction de faire des travaux sous astreinte

Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient à la partie demanderesse d’établir, devant le juge des référés saisi sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er précité, le caractère manifestement illicite du trouble et le caractère évident de la violation de la règle de droit.

En l’espèce, la SNC Nouvelle-Aquitaine soutient que des infiltrations d’eau à répétition, qui ont entraîné la chute des plaques de faux-plafonds dans l’agence bancaire, constituent un risque pour les salariés et clients du locataire.

Elle n’explicite pas la règle de droit qui a été manifestement violée.

Par courriel du 22 mai 2024, l’agence bancaire a écrit à “[K] [R]” subir depuis 2018 des dégâts des eaux, qu’une société de maintenance, intervenue en septembre 2023, a trouvé l’origine de la fuite dans les sanitaires de l’appartement n°13, que les occupants de cet appartement ont assuré ne plus utiliser ces sanitaires jusqu’à l’engagement des travaux en début d’année 2024, que de nouveau, un dégât des eaux est survenu ce week-end lié aux fortes pluies qui a fait tomber des plaques de faux plafond (plaques imbibées d’eau) dans la salle d’attente de l’agence, que le plombier de la société de maintenance ne répond pas.

Par courriel adressé le 12 mai 2025 au gestionnaire du bien loué, l’agence bancaire a signalé l’apparition d’une nouvelle fuite au niveau de l’accueil, laquelle proviendrait des appartements situés au dessus de l’agence.

Par lettre du 18 juin 2024, le conseil de la SNC Nouvelle-Aquitaine a déclaré à la société Urban Vitalim le sinistre survenu les 18 et 19 mai, dont l’origine “provient d’un défaut d’étanchéité de la verrière qui vous appartient”, indiqué que les infiltrations ont fait tomber des plaques de faux-plafond ce qui pose un grave problème de sécurité, et demandé en conséquence qu’il soit remédier aux désordres, justifier des actions entreprises pour le sinistre résultant du défaut d’étanchéité de la verrière et de confirmer que le sinistre de 2023 ayant pour origine les sanitaires de l’appartement n°13 a bien été réparé.

Par courriel du 18 octobre 2024, le conseil de la SNC Nouvelle-Aquitaine a signalé un nouveau dégât des eaux survenu le 16 et déclaré avoir reçu pour instruction d’engager une expertise judiciaire si un nouveau sinistre devait survenir postérieurement à l’expertise amiable prévu le 15 novembre.

Aucune des photographies indiquées jointes sur les courriels n’ont été produites aux débats.

Selon le rapport d’expertise établi le 24 novembre 2024 par le cabinet A.G Pex mandaté par la société Urban Vitalim, des dommages sont matérialisés par des auréoles sur des dalles de faux-plafond à deux endroits de ‘lagence, d’une part au niveau de l’accueil, d’autre part devant l’ascenseur. Après dépose des dalles, il est relevé d’une part des traces d’écoulement d’eau sur le réseau d’évacuation du lavabo de la salle d’eau du logement n°14 du 1er étage et un défaut de calfeutrement de la canalisation du lavabo de la salle de bien en pied à la traversée du plancher intermédiaire avec la zone d’accueil de l’agence (pour les dalles au niveau de l’accueil), d’autre part des écoulements d’eau par l’intermédiaire de la réservation dédiée à une descente d’eaux pluviales qui chemine dans le volume du patio et récupère les eaux de toiture de la verrière mais aussi de certains des versants de couverture ardoises et zinc.

L’existence d’un trouble est donc établi, qui consiste en des infiltrations d’eau en deux endroits des locaux appartenant à la SNC Nouvelle-Aquitaine.

La chute alléguée de dalles de faux-plafond n’est quant à elle ni mentionnée, ni constatée.

L’expert mandaté par la partie défenderesse estime que, pour pouvoir conclure sur l’origine des infiltrations d’eau, des investigations de type recherche de fuite sont nécessaires.

Il n’a pas donné son avis sur le mode réparatoire dans “l’attente des résultats des investigations”, sauf à préconiser le remplacement des dalles de faux-plafon endommagées. Il n’a préconisé aucune mesure conservatoire.

Ce rapport d’expertise extra-judiciaire est ainsi insuffisant à établir l’origine des infiltrations d’eau, les responsabilités encourues et la nature des “travaux qui s’imposent de réfection de la verrière, de la couverture en ardoise, de la couverture en zinc et de réparations sur la toiture” appartenant à la partie défenderesse.

Or, la SNC Nouvelle-Aquitaine ne produit aucun autre élément permettant d’établir, avec l’évidence requise devant le juge des référés, en quoi la SCP Vitalim, a fait d’une manière évidente un usage abusif de son droit de propriété qui lui a causé un trouble manifestement illicite ainsi que les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé-injonction.

Sur les frais de procès

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie demanderesse, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ;

Dit n’y avoir lieu à référé-injonction ;

Rejette toutes demandes, fins et conclusions contraires ou plus amples des parties;

Condamne la SNC Nouvelle-Aquitaine aux dépens de l’instance ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,