N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/00268 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GAML

Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

1B Opposition à injonction de payer – procédure nationale -

Affaire :

Société VP INVEST

C/

[Z] [X]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 27 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 18 Juin 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 27 Août 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

EURL VP INVEST

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Laetitia DAURIAC, substituée par Maître Amélie OUDJEDI, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR à l’injonction de payer

DEFENDEUR à l’opposition d’injonction de payer

Et :

Monsieur [Z] [X]

né le 12 Octobre 1983 à [Localité 4] (19)

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR à l’injonction de payer

DEMANDEUR à l’opposition d’injonction de payer

A l’appel de la cause à l’audience du 05 Juin 2024, l’affaire a été renvoyée aux 16 Octobre 2024, 05 Mars 2025 et 18 Juin 2025, date à laquelle les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 27 Août 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 mai 2022, à effet du 8 mai 2022, l’EURL VP INVEST a donné à bail à Monsieur [Z] [X] pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 480 euros, outre une provision sur charges de 60 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie de 480 euros.

Un état des lieux d’entrée a été dressé le 8 mai 2022.

Suivant acte sous seing privé du 31 octobre 2022, l’EURL VP INVEST a également consenti à Monsieur [Z] [X] la location d’un garage situé à la même adresse que le logement susvisé, moyennant un loyer de 80 euros.

Par courrier du 16 juin 2023, Monsieur [Z] [X] a adressé un congé à l’EURL VP INVEST.

Par courrier du 19 juillet 2023, Monsieur [Z] [X] a informé la bailleresse de son intention de se prévaloir d’un délai de préavis réduit à un mois.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 28 août 2023 par acte de commissaire de justice.

Se prévalant de loyers et charges demeurés impayés, l’EURL VP INVEST a adressé un courrier de mise en demeure à Monsieur [Z] [X] le 17 novembre 2023.

L’EURL VP INVEST a obtenu une ordonnance d’injonction de payer prononcée le 31 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Limoges, enjoignant Monsieur [Z] [X] de payer :

3 047,82 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,51,07 euros au titre des frais accessoires,« Les frais d’état des lieux de sortie de 81,20 euros restent à la charge du bailleur. Le dépôt de garantie de 480 euros a été déduit de la somme due soit 3 527,82 euros loyers + charges impayés – 480 euros = 3 047,82 euros »

Par déclaration au greffe de son conseil, M^e PLAS avocat au barreau de Limoges, du 7 mars 2024, Monsieur [Z] [X] a formé opposition à ladite ordonnance qui lui avait été signifiée le 15 février 2024 (à étude).

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à l’audience du 5 juin 2024, le dossier ayant ensuite été renvoyé à l’audience du 16 octobre 2024, puis à celle du 5 mars 2025, à la demande des parties, avant d’être retenu à l’audience du 18 juin 2025.

A l’audience susdite, l’EURL VP INVEST, représentée par son avocat, a déposé son dossier.

Par conclusions déposées à l’audience, l’EURL VP INVEST demande au visa des articles 1103 à 1231-1 du code civil, de :

Condamner Monsieur [Z] [X] au paiement des sommes suivantes :

*645,29 € au titre des loyers et charges d’août 2023,

*129,06 € au titre des loyers et charges de septembre 2023,

*63,61 € au titre du nettoyage des parties communes,

*526,81 € au titre de l’électricité des parties communes,

*540,51 € au titre de l’eau froide,

*2 252,57 € au titre du gaz,

*285,91 € au titre de l’ascenseur,

*421,58 € au titre de l’entretien de la chaudière,

*300,53 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères.

A titre subsidiaire,

— Condamner Monsieur [Z] [X] au versement des sommes suivantes :

*645,29 € au titre des loyers et charges d’août 2023,

*129,06 € au titre des loyers et charges de septembre 2023,

*63,61 € au titre du nettoyage des parties communes,

*294,12 € au titre de l’électricité pour les parties communes,

*307,99 € au titre de la consommation d’eau froide,

*2 055,47 € au titre de la consommation de gaz,

*281,05 € au titre des frais d’entretien de la chaudière,

*285,91 € au titre de l’ascenseur,

*300,53 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères.

En toutes hypothèses,

— Débouter Monsieur [Z] [X] de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner Monsieur [Z] [X] au paiement de la somme de 2 000 € en réparation du préjudice subi par l’EURL VP INVEST ;

— Condamner Monsieur [Z] [X] au paiement de la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [Z] [X] aux entiers dépens.

Monsieur [Z] [X], représenté par son conseil, a déposé son dossier de plaidoirie.

Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 10 juin 2025, il sollicite de :

— Rejeter la demande la société VP INVEST au titre des loyers et charges d’août 2023 et septembre 2023 ;

A titre principal

— Juger que la société VP INVEST ne peut solliciter à Monsieur [X] au titre des charges récupérables que les sommes suivantes :

*294,12 € au titre des frais d’électricité dans les parties communes,

*2 055,47 € au titre des frais de gaz,

*285,91 € au titre des frais d’entretien pour l’ascenseur,

*281,05 € au titre des frais d’entretien pour la chaudière,

*300,53 € au titre de la taxe ordures ménagères,

Total : 3 217,08 €.

Par conséquent, juger que le rappel de charge sera limité à la somme de 2 257,08 € compte tenu des provisions déjà versées ;

A titre subsidiaire

— Juger que la société VP INVEST ne peut solliciter à Monsieur [X] au titre des charges récupérables que les sommes suivantes :

*294,12 € au titre des frais d’électricité dans les parties communes,

*307,99 € au titre des frais d’eau froide,

*2 055,47 € au titre des frais de gaz,

*285,91 € au titre des frais d’entretien pour l’ascenseur,

*281,05 € au titre des frais d’entretien pour la chaudière,

*300,53 € au titre de la taxe ordures ménagères,

Total : 3 525,07 €.

Par conséquent, juger que le rappel de charge sera limité à la somme de 2 565,07 € compte tenu des provisions déjà versées ;

En toute état de cause et à titre reconventionnel

— Condamner la société VP INVEST à restituer à Monsieur [X] le dépôt de garantie d’un montant de 480 € versé lors de son entrée dans les lieux ;

— Condamner la société VP INVEST à verser à Monsieur [X] la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la sous-évaluation des charges ;

— Condamner la société VP INVEST à verser à Monsieur [X] la somme de 750 € à titre de dommages et intérêts compte tenu de l’indécence du logement ;

— Ordonner une compensation des créances ;

— Condamner la société VP INVEST à verser à Monsieur [X] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société VP INVEST aux entiers frais et dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour l’exposé de leurs moyens.

A l’issue des débats, le jugement a été mis en délibéré au 27 août 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’opposition formée par Monsieur [Z] [X] :

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée au greffe, par le débiteur ou tout mandataire, soit par déclaration contre récépissé soit par lettre recommandée ; à peine de nullité, elle mentionne l’adresse du débiteur ; elle est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance.

En l’espèce, Monsieur [Z] [X] a formé opposition le 7 mars 2024, par déclaration de son avocat M^e PLAS au greffe de la juridiction, à l’ordonnance d’injonction de payer qui lui a été signifiée le 15 février 2024 à étude.

Par conséquent, son opposition dans les formes et les délais requis est recevable.

Il convient de statuer à nouveau sur les demandes de l’EURL VP INVEST, le présent jugement se substituant à l’ordonnance d’injonction de payer en application de l’article 1420 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre de la dette de loyers et charges formée par l’EURL VP INVEST :

Aux termes de l’article 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.

En vertu de l’article 15 I de cette même loi, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois et d’un mois dans les cas limitativement énumérés audit article. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice ou, encore, remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte ou de la remise en main propre. Pendant le délai du préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai du préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, en accord avec le bailleur.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois notamment :

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi.

En l’espèce, les parties sont en désaccord sur la durée du délai de préavis, l’EURL VP INVEST contestant le délai réduit dont se prévaut Monsieur [Z] [X] et estimant que ce délai devait expirer le 28 septembre 2023 soit à l’issue du délai ayant couru depuis le premier courrier de congé adressé le 16 juin 2023.

Toutefois, il résulte du second courrier de congé adressé le 19 juillet 2023 par Monsieur [Z] [X] que celui-ci s’est prévalu d’un préavis réduit d’un mois compte tenu de sa promesse d’embauche, de sorte qu’il s’agit d’un motif justifiant un préavis réduit au sens de l’article précité.

Par ailleurs, les parties sont en désaccord sur la date de libération effective des lieux, étant rappelé que celle-ci correspond au jour de la remise des clés.

L’EURL VP INVEST affirme que la remise des clés est intervenue le 6 septembre 2023 alors que Monsieur [Z] [X] soutient avoir quitté les lieux de 10 août 2023.

Il ressort du constat dressé par le commissaire de justice que l’état des lieux de sortie a été effectué le 28 août 2023.

Toutefois, le commissaire de justice indique en fin d’acte que : « Monsieur [Z] [X] me remet une clé plus un pass ouverture de la porte d’en bas ; il m’indique me remettre l’ensemble des clés ce vendredi en mon étude ».

Si la demanderesse ne justifie pas que la remise des clés est intervenue le 6 septembre 2023, le défendeur ne justifie pas non plus avoir remis les clés au le 10 août 2023. Bien qu’il justifie d’un courriel de l’EURL VP INVEST confirmant que le départ des lieux est intervenu le 10 août 2023, seule la remise des clés peut valoir libération effective des lieux.

Dès lors, en l’état des constatations du commissaire de justice, il y a lieu de considérer que la remise de l’intégralité des clés est intervenue le vendredi suivant l’établissement de l’état des lieux de sortie, soit le 1er septembre 2023.

Sur la demande au titre des loyers et charges d’août et septembre 2023 :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demanderesse sollicite la somme de 645,29 euros au titre des loyers et charges d’août 2023 outre la somme de 129,06 euros au titre des loyers et charges de septembre 2023.

Le défendeur sollicite le débouté tout en indiquant n’être redevable d’aucune somme à compter de la date de son départ qu’il fixe au 10 août 2023.

Au-delà du fait qu’il ne conteste dès lors pas être redevable des loyers dus du 1er août 2023 au 10 août 2023, il est également redevable des loyers et charges dus jusqu’à la remise de l’intégralité des clés fixée au 1er septembre 2023, tel que démontré précédemment.

Au terme du décompte du 3 octobre 2023 versé par la demanderesse, Monsieur [Z] [X] sera tenu au paiement de la somme de 645,29 euros au titre des loyers et charges dus correspondant au mois d’août 2023.

L’EURL VP INVEST sera déboutée de sa demande en paiement au titre du mois de septembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de la régularisation des charges formée par l’EURL VP INVEST :

En application des articles 23 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé au paiement des charges récupérables.

Elles sont exigibles sur justification et peuvent donner lieu au versement de provisions ; elles doivent alors faire l’objet d’une régularisation annuelle, le bailleur conservant malgré tout le droit d’en demander le paiement dans la limite du délai de prescription de trois ans.

Les charges récupérables, énumérées limitativement par le décret du 26 août 1987, sont dues sans qu’il soit nécessaire de les prévoir dans le contrat, dès lors qu’elles sont récupérables.

Le bailleur doit justifier de la nature et du montant des charges. Au moment de la régularisation, le mode de répartition doit être précisé et les pièces justificatives doivent être tenues à disposition du locataire, étant précisé que ceux-ci peuvent être fournis en cours de procédure.

En l’espèce, la demanderesse sollicite la régularisation de charges pour 16 mois, qu’elle chiffre à titre principal à la somme de 4 391,52 euros, et à titre subsidiaire à la somme de 3 588,68 euros, ventilées comme suit :

— Sur les frais de nettoyage des parties communes :

La demanderesse sollicite à ce titre la somme de 63,61 euros.

Elle fournit pour ce faire quatre factures de prestations de nettoyage d’un montant total de 390 euros.

Conformément au tableau de répartition versé par l’EURL VP INVEST et en l’absence de contestation du défendeur sur ce poste, Monsieur [Z] [X] sera tenu au paiement de la somme de 63,61 euros au titre du nettoyage des parties communes.

— Sur l’électricité :

La demanderesse sollicite la somme de 526,81 euros à titre principal et à titre subsidiaire la somme de 294,12 euros telle que reconnue par le défendeur.

Le défendeur fait ainsi valoir que le montant total des factures d’électricité s’élève à la somme de 2 562,02 euros et non à la somme de 3 230 euros telle que retenue par l’EURL VP INVEST. Il conteste également devoir à supporter des charges correspondant à une période antérieure à son entrée dans les lieux.

De même, il conteste devoir supporter les pénalités de retard ne pouvant être mises à la charge des locataires.

En l’espèce, il y a lieu de déduire du montant total des factures versées au débat par la demanderesse s’élevant à la somme de 2 562,02 euros, d’une part le montant correspondant aux périodes antérieures à l’entrée dans les lieux, d’autre part les pénalités constituant des frais prohibés.

Monsieur [Z] [X] sera ainsi tenu au paiement de la somme de 294,12 euros.

— Sur l’eau froide :

L’EURL VP INVEST sollicite à ce titre la somme de 540,51 euros à titre principal et à titre subsidiaire la somme de 307,99 €. En effet, si Monsieur [Z] [X] sollicite à titre principal le débouté de cette demande au motif que la bailleresse n’a pas effectué une répartition équitable en ne prenant pas en compte le fait qu’il occupait essentiellement seul le logement, il indique subsidiairement que le montant du ne peut être que d’un montant de 307,99 euros dès lors que les factures antérieures à son entrée dans les lieux ne peuvent lui être imputées.

En l’espèce, Monsieur [Z] [X] ne justifie pas du fait que la bailleresse aurait effectué une répartition inéquitable, ce dernier ne démontrant qu’il occupait seul le logement la plupart du temps.

En revanche, les factures correspondant aux périodes précédent la signature du bail ne peuvent être imputées au défendeur.

Dès lors, Monsieur [Z] [X] sera tenu au paiement de la somme de 307,99 euros.

— Sur le gaz :

L’EURL VP INVEST sollicite à ce titre la somme de 2 252,57 euros à titre principal et à titre subsidiaire la somme de 2 055,47 euros telle que reconnue par le défendeur.

Monsieur [Z] [X] fait ainsi valoir que le montant total des factures s’élève à la somme de 13 811 euros et non pas à 13 397,10 euros comme retenu par l’EURL VP INVEST. Il expose également qu’il n’a pas à payer les indemnités forfaitaires de recouvrement.

En l’état du montant total des factures effectivement erroné, duquel doivent être déduites les indemnités de recouvrement s’agissant de frais prohibés, Monsieur [Z] [X] sera ainsi tenu au paiement de la somme de 2 055,47 euros.

— Sur les frais d’entretien de l’ascenseur :

L’EURL VP INVEST sollicite la somme de 285,91 euros à ce titre.

Au vu des justificatifs transmis à l’appui de sa demande et en l’absence de contestation sur ce poste, Monsieur [Z] [X] sera tenu au paiement de la somme de 285,91 euros.

— Sur les frais d’entretien de la chaudière :

L’EURL VP INVEST sollicite à ce titre la somme de 421,58 euros à titre principal et subsidiairement la somme de 281,05 euros telle que reconnue par le défendeur.

Monsieur [Z] [X] fait ainsi valoir que le montant total des factures s’élève à la somme de 1 723,20 euros et non à 2 584,80 €.

Compte tenu du montant des factures versées au débat par la demanderesse s’élevant effectivement au montant tel que calculé par le défendeur, et de la répartition des charges, Monsieur [Z] [X] sera tenu au paiement de la somme de 281,05 euros.

— Sur la taxe sur les ordures ménagères :

L’EURL VP INVEST sollicite la somme de 300,53 euros à ce titre.

Compte tenu des justificatifs versés par la demanderesse et de l’absence de contestation du défendeur concernant ce poste, Monsieur [Z] [X] sera tenu au paiement de la somme de 300,53 euros.

***

En conséquence, le montant total dû au titre de la régularisation des charges s’élève à la somme totale de 3 588,58 euros.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les provisions déjà versées par le défendeur, non contestées par la demanderesse, soit 60 euros x 15 mois (le mois d’août 2023 n’ayant pas été réglé) = 900 euros.

Monsieur [Z] [X] sera ainsi condamné à payer à l’EURL VP INVEST la somme de 2 688,68 euros au titre de la régularisation des charges.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par l’EURL VP INVEST :

La demanderesse sollicite une somme de 2000 euros en réparation de son préjudice lié à la résistance abusive et à la mauvaise foi de Monsieur [Z] [X], préjudice constitué par les frais et démarches répétées.

En l’espèce, l’EURL VP INVEST ne démontre ni la résistance abusive ni la mauvaise foi de Monsieur [Z] [X], les frais liés à la présente procédure étant par ailleurs indemnisés dans le cadre des frais irrépétibles.

L’EURL VP INVEST sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle en compensation formée par Monsieur [Z] [X] :

Sur la restitution du dépôt de garantie :

Suivant l’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit un dépôt de garantie d’un montant de 480 euros.

La demanderesse ne conteste pas ne pas avoir restitué le dépôt de garantie et ne justifie d’aucune pièce démontrant que celui-ci aurait été restitué.

Dès lors, il convient de condamner l’EURL VP INVEST à restituer à Monsieur [Z] [X] la somme de 480 euros au titre du dépôt de garantie.

Sur les dommages et intérêts au titre de la sous-évaluation des charges :

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ».

Si la régularisation annuelle des charges laisse apparaître un écart important entre le montant provisionné et le montant réel des charges dues, le locataire peut engager la responsabilité du propriétaire bailleur afin d’obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la sous-évaluation de la provision. En effet, la sous-estimation de la provision pour charges par le bailleur peut conduire le locataire à mésestimer le montant des charges qu’il allait devoir acquitter pendant le bail, lui causant ainsi un préjudice.

En l’espèce, Monsieur [Z] [X] sollicite la condamnation de l’EURL VP INVEST au paiement de la somme de 2000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la sous -estimation du montant de la provision mensuelle pour charges par la bailleresse lors de la conclusion du bail.

Il résulte des pièces versées aux débats que le bail conclu entre les parties en mai 2022 fixe la provision pour charges à 60 euros mensuels. La première régularisation de charges a été opérée 16 mois plus tard, le montant des charges récupérables retenu étant de 3 588,58 euros, la provision versée étant de 900 euros, soit un écart de 2 688,68 euros.

Ces chiffres révèlent un écart important entre les provisions de charges et le montant réel des charges locatives.

Le défendeur soutient qu’une telle sous-estimation a été faite de façon volontaire et en connaissance de cause lors de la conclusion du bail, dès lors que la bailleresse connaissait le montant de la taxe sur les ordures ménagères et le coût d’entretien de la chaudière. Il estime que s’agissant des frais d’énergie, l’EURL VP INVEST était en mesure de les anticiper au vu des factures.

L’EURL VP INVEST conteste cette demande, estimant qu’elle n’est justifiée ni légalement ni factuellement.

Il ressort des pièces versées au débat que si la bailleresse pouvait difficilement prévoir le coût de l’énergie et de l’eau, dépendant essentiellement de la consommation du locataire et des hausses tarifaires, elle pouvait en revanche mieux adapter le montant de la provision sur charges aux frais représentés par la taxe sur les ordures ménagères et l’entretien de la chaudière dont les montants sont relativement stables d’une année sur l’autre.

Il en résulte que la provision de charges, fixée initialement à 60 euros, était manifestement sous-évaluée dès lors qu’il apparaît, en faisant une moyenne sur le total des sommes réclamées au titre de la régularisation de charges que c’est un supplément de l’ordre de 179 euros (2 688,68 euros / 15 mois) qui devait être rajouté chaque mois au titre de la provision de charges, soit près du triple du montant initialement prévu.

En sous évaluant de façon conséquente la provision de charges, en négligeant de respecter son obligation de régularisation annuelle et en contraignant de ce fait le locataire à devoir régler des sommes disproportionnées au regard du montant du loyer qu’il devait régler chaque mois, l’EURL VP INVEST a fait preuve d’une négligence, constitutive d’une faute justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

Il sera retenu qu’une somme de 500 euros constitue une juste indemnisation du préjudice subi par le locataire.

Sur les dommages et intérêts au titre de l’indécence du logement :

Il est constant qu’en vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

A l’appui de sa demande indemnitaire, Monsieur [Z] [X] fait valoir la défaillance du système de chauffage et du système d’eau chaude.

La demanderesse conteste le caractère indécent du logement loué, rappelant que les systèmes de chauffage et d’eau chaude étaient notés comme étant en bon état dans l’état des lieux d’entrée.

Elle fait également valoir que Monsieur [Z] [X] ne s’est jamais plaint desdites installations pendant la durée du bail.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée que les installations de chauffage et d’eau chaude sont notées en « bon état ».

Par ailleurs, si Monsieur [Z] [X] verse aux débats plusieurs attestations, il ne justifie d’aucun constat de non-décence établi par les autorités compétentes. En outre, il ne démontre pas avoir alerté l’EURL VP INVEST en cours de bail sur les problèmes de chauffage et d’eau chaude évoqués.

Monsieur [Z] [X] sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre.

***

Il sera donc ordonné la compensation entre les sommes dues et constaté qu’après compensation, Monsieur [Z] [X] reste devoir à l’EURL VP INVEST la somme de 2 353,97 euros (3 333,97 euros – 980 euros).

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [X], qui succombe, supportera les dépens.

Par ailleurs, en application de l’article 700 du code de procédure civile, il serait inéquitable de laisser à la charge l’EURL VP INVEST les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [Z] [X] à lui verser une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE recevable l’opposition de Monsieur [Z] [X] ;

MET À NÉANT les dispositions de l’ordonnance d’injonction de payer du 31 janvier 2024 signifiée le 15 février 2024 ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à payer à la l’EURL VP INVEST la somme de 645,29 euros (six cent quarante-cinq euros et vingt-neuf centimes), au titre des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à payer à la l’EURL VP INVEST la somme de 2 688,68 euros (deux mille six cent quatre-vingt-huit euros et soixante-huit centimes) au titre de la régularisation de charges ;

DEBOUTE l’EURL VP INVEST du surplus de ses demandes en paiement ;

DEBOUTE l’EURL VP INVEST de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE l’EURL VP INVEST à restituer à Monsieur [Z] [X] la somme de 480 euros (quatre cent quatre-vingts euros) au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNE l’EURL VP INVEST à payer à Monsieur [Z] [X] la somme de 500 euros (cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de la sous-évaluation de la provision sur charges ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [X] de sa demande indemnitaire au titre de l’indécence du logement ;

ORDONNE compensation entre les sommes dues et constate, après compensation, que Monsieur [Z] [X] reste devoir à l’EURL VP INVEST la somme de 2 353,97 euros (deux mille trois cent cinquante-trois euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à payer à l’EURL VP INVEST la somme de 500 euros (cinq cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON