TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Décembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/03771 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RAQV

NAC : 72I

Jugement Rendu le 11 Décembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL A2C IMMO, Société à responsabilité limitée, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 487 716 474, dont le siège social est [Adresse 5]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [G] [B] [N], demeurant [Adresse 2]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 21 Juin 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 Novembre 2025 et mise en délibéré au 11 Décembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [B] [N] est propriétaire des lots numéros 47, 153 et 154 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 7] sise [Adresse 4] [Localité 9] [Adresse 1]).

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SARL A2C IMMO, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [G] [B] [N] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence,

Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

• 9 329,37 € selon arrêté de compte du 22 avril 2025, 4ème appel de fonds et FONDS TRAVAUX LOI ALUR inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure;

• 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 744,04 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 18 mars 2025 sur une somme de 745,19 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

Condamner le défendeur en tous les dépens.

Au soutien, il explique que le compte d’appels de charges et de fonds du défendeur présente un solde débiteur que les actions amiables et précontentieuses diligentées par le syndic n’ont pas permis de résorber, obligeant ce dernier à user des voies judiciaires.

A l’audience du 13 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] a comparu par avocat, s’est désisté de sa demande principale au titre des charges de copropriété mais a maintenu ses demandes au titre des frais de recouvrement, des dommages et intérêts et des frais irrépétibles telles qu’elles figurent dans son assignation introductive d’instance.

M. [G] [B] [N], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le désistement de la demande en paiement des charges de copropriété:

En application des dispositions de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

En application des dispositions de l’article 395 du même code, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] indique se désister de sa demande en paiement des charges de copropriété impayées, la dette ayant été réglée.

M. [G] [B] [N] n’ayant présenté aucune défense au fond ni fin de non recevoir préalablement à ce désistement, celui-ci est donc parfait.

Il convient dès lors de constater le désistement partiel intervenu et l’extinction de l’instance au regard de la demande en paiement du Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] au titre des charges de copropriété impayées, appel 4ème trimestre 2025 et 4/4 fonds de travaux loi ALUR 2025 inclus, sans que ce désistement n’emporte extinction de l’instance et dessaisissement subséquent du tribunal au regard du maintien des autres demandes du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [G] [B] [N] dans la mesure où il a réglé la totalité de sa dette.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de sa demande en dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] réclame une somme de 744,04 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “AD LITEM honoraires proc. [N] [G]” et “Honoraires procédure [N] Suivi procédure” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Les frais de relance du 26 octobre 2023 de 30,00 euros et ceux intitulés “AR24 MED [N] [G]” de 7,70 € ne sont pas justifiés, la mise en demeure du 26 octobre 2023 n’étant pas produite.

En conséquence, il conviendra de débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Il résulte de l’article 399 du code de procédure civile que le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l’instance éteinte.

En l’espèce, il convient de constater que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] se désiste de sa demande principale au titre des charges de copropriété.

Il supportera les dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 399 du code de procédure civile.

Sur les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] n’ayant pas versé de mise en demeure justifiant la procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, il conviendra de le débouter de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1 6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE le désistement partiel du Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de sa demande en paiement des charges de copropriété impayées, appel 4ème trimestre 2025 et 4/4 fonds de travaux loi ALUR 2025 inclus, et le déclare parfait;

CONSTATE l’extinction de l’instance concernant la demande du Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] en paiement des charges de copropriété impayées, appel 4ème trimestre 2025 et 4/4 fonds de travaux loi ALUR 2025 inclus;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de sa demande en paiement de dommages et intérêts;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le ONZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,