Tribunal Judiciaire de Limoges, Procedure orale, 17 novembre 2025, n° 25/00212

TJ Limoges 17 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que la propriétaire était redevable des charges réclamées, les décisions des assemblées générales ayant été approuvées et non contestées dans les délais.
Accepté
Imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant
La cour a retenu que certains frais de mises en demeure étaient justifiés et imputables à la propriétaire, conformément aux dispositions légales.
Rejeté
Préjudice financier causé par les retards de paiement
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas établi de préjudice excédant les dépens et frais de procédure, et a donc rejeté cette demande.
Accepté
Frais engagés pour l'assistance d'un avocat
La cour a jugé qu'il n'était pas équitable de laisser à la charge du syndicat les frais engagés pour faire valoir son droit.

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Sur la décision

Référence :	TJ Limoges, procedure orale, 17 nov. 2025, n° 25/00212
Numéro(s) :	25/00212
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Damien VERGERMathilde BAUTRANTBenoit SOULET
Parties :	son syndic en exercice la société CITYA DURIVAUD SARL immatriculée au RCS de [ Localité 8, S.D.C. DE LA RESIDENCE LA REVOLUTION, par son syndic en exercice la société CITYA DURIVAUD SARL immatriculée

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

1ère Chambre Civile

Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 25/00212 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GJ3L

Minute N°

Demande en paiement des charges ou des contributions

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.D.C. DE LA RESIDENCE LA REVOLUTION représenté par son syndic en exercice la société CITYA DURIVAUD SARL immatriculée au RCS de [Localité 8]

[B] [L]

JUGEMENT

17 Novembre 2025

JUGEMENT DU 17 Novembre 2025

Entre :

S.D.C. DE LA RESIDENCE LA REVOLUTION sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société CITYA DURIVAUD SARL immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 347 381 378 ayant son siège social au [Adresse 4],

représentée par Maître Mathilde BAUTRANT de la SCP BOURBON AVOCATS PARIS, avocats au barreau de PARIS, substituée par M^e Valérie ASTIER, substituée par M^e Alexandre ESTEVE, avocats au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

Madame [B] [Z] [I]

née le 19 Octobre 1964 à [Localité 6] (16)

demeurant [Adresse 7]

ayant pour avocat plaidant :M^e Benoit SOULET, avocat au barreau de CHARENTE,

Avocat postulant : M^e Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES,

DÉFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON

Greffier :Alizée CASTEL

DEBATS:

Audience publique du 18 Septembre 2025 , date à laquelle les avocats des parties ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 17 Novembre 2025, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue le 17 Novembre 2025, prononcée par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2025 par Joëlle CANTON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;

CE+CCC délivrée le à M^e Valérie ASTIER

CCC délivrée le à M^e Damien VERGER

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 10] à Limoges (87100), a fait assigner madame [B] [Z] [I], propriétaire d’un logement T4 lot n°13 (appartement), un débarras lot n°14 et une cave lot n°7 dépendant de la copropriété, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière civile sans représentation obligatoire, afin qu’elle soit condamnée à lui verser la somme de 573,27 euros selon décompte arrêté au 10 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure avec anatocisme, outre 1 174,80 euros de frais et 3 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, avec exécution provisoire de droit.

Cette assignation a été délivrée le 11 février 2025, par dépôt en étude de commissaire de justice, à madame [B] [Z] [I] à [Localité 11].

Procédure

À l’audience du 13 mars 2025, l’affaire a été appelée et renvoyée trois fois afin de permettre aux parties d’échanger pièces et écritures.

A l’audience du 18 septembre 2025, les conseils des parties se sont référés oralement à leurs écritures et déposé leur dossier. A l’issue, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public au greffe, le 17 novembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA DURIVAUD, selon les termes de ses conclusions auxquelles il a été référé oralement à l’audience, sur le fondement notamment des articles 10, 10-1 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, le dernier alinéa de l’article 1231-6 du code civil, demande au tribunal de :

— condamner madame [B] [Z] [I] à lui payer les sommes suivantes :

—  146,66 euros selon décompte arrêté au 16 avril 2025, au titre de charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure et anatocisme ;

—  1 353,18 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 13 juillet 2006, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure et anatocisme ;

—  3 500 euros de dommages et intérêts,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et aux dépens de l’instance, avec exécution provisoire de droit.

Il précise que madame [B] [Z] [I] a été convoquée aux assemblées générales de la copropriété par lettre recommandée avec avis de réception, informée des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes et budgets prévisionnels.

Elle a fait l’objet de mises en demeure de payer notifiées les 9 août 2024 et 17 octobre 2024 demeurées infructueuses.

Madame [Z] [I] a procédé à des versements en mars et avril 2025, mais il demeure des charges de copropriété et des frais impayés.

Il affirme que les frais qui sont imputés au copropriétaire défaillant sont conformes aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il soutient que les défauts de paiement répétés ont engendré des difficultés de trésorerie de la copropriété justifient un préjudice financier qu’il évalue à 3 500 euros, résultant notamment de la résistance abusive du défendeur.

Il précise produire les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes, les appels de fonds et provisions sur charges et le contrat de syndic, les mises en demeure.

Madame [B] [Z] [I], selon ses conclusions auxquelles il a été référé oralement, vu la loi n°65-du 10 juillet 1965 et le décret n°67-223 en date du 17 mars 1967, demande au tribunal de,

rejeter les demandes adverses ;condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens ;dire qu’elle sera exonérée en sa qualité de copropriétaire de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le Syndicat de la copropriété dans le cadre de la présente procédure au titre des charges générales d’administration conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.Elle soutient que la créance n’est pas certaine car le Syndicat de copropriétaires n’a pas produit pour les assemblées générales des 21 janvier 2022, 18 janvier 2023 et 15 mars 2024, les trois convocations adressées par lettre recommandée avec avis de réception, le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 janvier 2022, les trois lettres de dénonciation des procès-verbaux aux copropriétaires.

Le décompte des charges produit est erroné en ce qu’il n’a pas été tenu compte des règlements effectués le 10 septembre 2023 (348,01 euros et 17,40 euros en règlement de l’appel de fonds du 3 septembre 2023, le règlement du 19 mars 2024 de 47,28 euros pour l’appel de fonds du 19 mars 2024). Le syndicat n’a pas présenté à l’encaissement les chèques, désormais périmés, et elle a procédé au paiement par virement bancaire le 15 avril 2025.

Il en résulte que selon son propre décompte, elle est désormais à jour du paiement de sa quote-part des charges de copropriété.

Elle oppose le caractère abusif de certains des frais dont le recouvrement est sollicité, se référant à l’article 10-1de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le contrat type de syndic. Elle retient que les mises en demeure pour le recouvrement de charges peuvent faire l’objet d’une rémunération complémentaire pour le syndic, mais pas la transmission d’un dossier à un avocat ou huissier sauf diligences exceptionnelles. En l’état, il est justifié de quatre mises en demeure sur les 13 facturées, et qui sont irrégulières en ce qu’elles lui ont été adressées par voie dématérialisée à laquelle elle n’a jamais consenti et ne correspond pas au contrat de syndic produit.

Elle s’oppose aux frais de contentieux qui ne sont pas inclus dans le contrat type de syndic et alors qu’il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles ; aux honoraires d’avocat sans facture et non prévus par le contrat type de syndic, relevant de l’article 700 du code de procédure civile ; aux frais d’huissier sans facture et non prévus par le contrat type de syndic, et relevant des dépens. Cette demande conduirait à se faire régler deux fois les dépens et l’article 700.

La demande de dommages et intérêts, dont le montant permet au syndicat des copropriétaires d’échapper à la tentative préalable de conciliation, n’est pas justifiée.

Les intérêts de retard ne sont pas dus avant le jugement, à défaut de prouver l’envoi et la réception des mises en demeure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’aricle 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les sommes dues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Sur le caractère certain de la créance

En l’espèce, madame [Z] [I] soutient que la créance n’est pas certaine car le Syndicat de copropriétaires n’a pas produit pour les assemblées générales des 21 janvier 2022, 18 janvier 2023 et 15 mars 2024, les trois convocations adressées par lettre recommandée avec avis de réception, le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 janvier 2022, les trois lettres de dénonciation des procès-verbaux aux copropriétaires.

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux de ces trois assemblées générales y compris celle du 21 janvier 2022.

En revanche, il ne produit pas les courriers de convocation aux trois AG ni les courriers de notification des procès-verbaux de ces AG.

Il sera rappelé que la Cour de cassation a jugé que « les irrégularités d’une assemblée générale, tenant à une absence de convocation ou à une convocation irrégulière à la suite de l’expiration du mandat du syndic, ne rendent pas les décisions prises inexistantes mais annulables, et qu’une décision d’assemblée générale existe dès qu’une question est soumise à l’ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote » . (Cass. Civ. 3e, 13 novembre 2013, n° 12-12.084)

Il convient de constater que madame [Z] [I] n’a pas demandé la nullité de ces assemblées générales ou des délibérations intervenues. Elle n’est dès lors pas fondée à contester l’opposabilité des décisions prises notamment relatives à l’approbation des comptes. Ces décisions existent, et en l’absence d’action en annulation, doivent être appliquées.

Dès lors, madame [Z] [I] est redevable de la quote-part des charges réclamée.

Sur le montant des charges de copropriété et travaux

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice produit un relevé de compte du copropriétaire présentant la situation du compte du 1er octobre 2022 au 14 janvier 2025 en pièce n°10 et du 1er octobre 2022 au 12 avril 2025 en pièce n°11.

Il en résulte qu’alors que le relevé de compte du 10/01/2025, mentionne en première ligne au 01/10/2022 une reprise solde 30/09/2022 de 10,38 euros au crédit du compte, le relevé de compte du 16 avril 2025 mentionne en première ligne au 01/10/2022 une reprise solde 30/09/2022 de 840 euros au débit du compte.

L’appel de fonds pour la période du 01/10/2022 au 31/12/2022 produit en pièce n°3 par le demandeur, reporte un solde de 788,50 euros au 01/06/2022, augmenté des appels de fonds du 1er juillet 2022 (347,06€) dont à déduire les deux chèques du 09/08/2012 (295,56 euros), soit la somme de 840 euros au 30 septembre 2022.

En l’état, rien ne justifie du solde de 840 euros 01/06/2022 porté au débit du compte le 01/10/2022. Il est impossible de vérifier si le solde du compte de la copropriétaire restait bien débiteur après la régularisation des charges intervenue le 18/01/2023 pour une somme de 540,62 euros (pièce n°11 demandeur).

La somme de 840 euros somme portée au débit du compte de la copropriétaire le 01/10/2022 sous le libellé « reprise du solde 30/09/2022 » sera donc écartée comme la régularisation des charges du 01/10/2021 au 30/09/2022 portée au crédit du compte le 18/01/2023.

Du relevé de compte expurgé du solde antérieur au 30/09/2022 et de la régularisation des charges du 01/10/2021 au 30/09/2022, il résulte que madame [B] [Z] [I] était redevable, hors frais, au 24 avril 2025 de la somme de :

—  3 418,36 euros, au titre des provisions sur charges courantes (2 988,86 euros après régularisations), travaux et cotisations pour alimenter le « fonds travaux Alur » (429,50 euros), déduction faite des régularisations des charges du 01/10/2022 au 30/09/2023 et du 01/10/2023 au 30/09/2023.

Cependant, madame [Z] [I] s’est acquittée depuis l’assignation du 11 février 2025, des sommes dont elle restait redevable

Il résulte du même décompte qu’elle a réglé la somme totale de 3 571,04 euros sur cette période.

Il ne reste donc aucune somme due au titre des charges de copropriété et appels de fonds et fonds travaux, au 24 avril 2025. Il n’y a ainsi pas lieu au paiement d’intérêts de retard ni anatocisme.

Sur les frais

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La syndicat des copropriétaires demande que soient pris en compte dans les sommes dues, à compter du 1er octobre 2022, les frais suivants :

33,60 euros pour frais de 7 « mises en demeure », 45,60 euros pour frais de 6 « mises en demeure » ;480 euros pour « contentieux » le 18/09/2024 ; 186 euros pour «honoraires Bourbon avocat » le 27/09/2024.178,35 euros pour «Me [E] honoraires assignation » le 13/02/2025 ; Le syndicat des copropriétaires a légitimement imputé au seul copropriétaire défaillant conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la limite des montants contractuellement convenus avec le syndic soit, selon le contrat de syndic produit (pièce n°2, page 9/17), selon le paragraphe « 9. frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires » les frais de « mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception » au tarif de 45,60 euros, et de « relance après mise en demeure » au tarif de 33,60 euros.

Il sera retenu selon le décompte, le montant et les courriers produits, une seule mise en demeure dont il est justifié qu’elle a été envoyée par lettre recommandée avec avis de réception (non réclamée) en date du 09/08/2024 (45,60€) et deux relances en date du 09/08/2024 et 13/05/2024 (2x33,60€).

Madame [Z] [I] sera donc condamnée à payer la somme totale de 112,80 euros au titre des frais de mises en demeure et de relance.

En revanche, le syndicat des copropriétaires entend facturer à madame [B] [Z] [I] le 10 février 2025, la somme de 480 euros pour « contentieux ». Après rapprochement avec le paragraphe 9.1. « frais de recouvrement (art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965) », cela semble correspondre au tarif convenu pour « Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligence exceptionnelle) ».

Force est de constater que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne permet d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice ou à l’avocat, qu’en cas de diligences exceptionnelles qui en l’état ne sont pas établies.

La demande de ce chef sera donc rejetée, étant précisé que les frais d’avocat seront traités au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande en paiement de frais de commissaire de justice pour les frais d’assignation relève des dépens et sera examinée à ce titre.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété demande réparation du préjudice financier qu’il subit du fait des retards de paiement de certains copropriétaires et frais que cela génère et demeurant à sa charge.

Il appartient au syndic de communiquer au copropriétaire un décompte complet, sans reprise de solde non explicitée, et clair, c’est à dire distinguant notamment les sommes réclamées au titre des charges de copropriété, des frais de travaux et des cotisations au fonds ALUR.

En l’espèce, s’il y a eu plusieurs chèques impayés, il apparaît que les frais de sept mises en demeure ont été facturés directement au copropriétaire défaillant alors qu’il n’a été justifié de l’envoi par lettre recommandée avec avis de réception que pour l’une de ces mises en demeure.

Les frais d’assignation relèvent des dépens de la procédure judiciaire et ne peuvent être facturés avant que la décision judiciaire ait statué sur leur sort. Il en va de même pour les frais de la procédure judiciaire hors dépens notamment les honoraires d’avocat, sur lesquels la décision de justice statue.

En l’état, le syndicat des copropriétaires n’établit pas de préjudice excédant les dépens et frais de procédure hors dépens.

Dès lors, il sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [Z] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais d’assignation.

Force est de constater qu’elle n’a régularisé qu’avec retard les sommes qu’elle pensait devoir pour le 4ème trimestre 2024 et 1er trimestre 2025, contraignant le syndicat des copropriétaires à agir en justice pour obtenir paiement en cours d’instance du principal et demander à être remboursé des frais de recouvrement.

Sa demande d’être exonérée des dépens sera rejetée.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans le cadre de cette procédure, la copropriété, pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.

Madame [B] [Z] [I] sera donc condamnée à lui payer la somme de 700 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE madame [B] [Z] [I], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 10] à [Localité 8] représentépar son syndic en exercice la SARL Citya Durivaud, les sommes suivantes :

—  112,20 euros au titre des frais de mises en demeure et relance directement imputables au propriétaire défaillant ;

—  700 euros au titre des frais engagés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice la SARL Citya Durivaud de sa demande de dommage-intérêts et plus amples demandes ;

CONDAMNE madame [B] [Z] [I] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER

Karine MOUTARD

LE PRESIDENT

Joëlle CANTON