TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

ORDONNANCE DE REFERE DU 04 JUILLET 2025

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N° RG 25/00233 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FDMF

Minute 25-

Le :

Exécutoire délivré à :

Copie délivrée

La présente décision est prononcée le 04 juillet 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 20 juin 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. ALN LAON agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté parla SELARL JACQUEMET SEGOLENE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant ni représenté

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé du 14 novembre 2018, la SCI ALN LAON a donné à bail à Monsieur [U] [C] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Adresse 7] ([Adresse 5]) et moyennant un loyer mensuel révisable de 257 euros, outre la somme de 25 euros au titre des provisions sur charges.

Par acte en date du 07 mai 2025, la SCI ALN LAON a fait assigner en référé Monsieur [U] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir:

— constater que Monsieur [U] [C] n’a pas justifié d’une attestation d’assurance locative suivant la délivrance d’un commandement de justifier d’une assurance locative et n’a pas réglé ses loyers,

— constater que Monsieur [U] [C] manque à ses obligations nées du bail,

— constater en conséquence la résiliation du bail à compter du 13 mars 2025,

— constater l’occupation illégale de l’habitation, générateur d’un trouble manifestement illicite,

— ordonner la libération des lieux par Monsieur [U] [C] et la remise des clés,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [C] et de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire par décision spéciale et motivée a cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, ce en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lien approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [U] [C],

— fixer l’indemnité d’occupation dur par Monsieur [U] [C] à la somme de 307,16 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, et condamner Monsieur [U] [C] au règlement de cette somme,

— condamner à titre provisionnel Monsieur [U] [C] à payer à la SCI ALN LAON la somme de 11.635,32 euros au titre des loyers, charges et régularisations de charges dus, somme arrêtée au 13 mars 2025 date de la résiliation du bail,

— autoriser la SCI ALN LAON à conserver le dépôt de garantie,

— condamner Monsieur [U] [C] à payer à la ACI ALN LAON la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI ALN LAON a fait valoir que Monsieur [U] [C] ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 30 mai 2025.

À l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS du 20 juin 2025, la SCI ALN LAON, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses prétentions.

Elle produit un décompte indiquant que l’arriéré locatif s’élève à la date du 1er avril 2025 à la somme de 11.942,90 euros (terme d’avril 2025 compris).

Monsieur [U] [C], assigné à étude de commissaire de justice, n’est ni présent, ni représenté.

Le rapport des services sociaux n’a pas été reçu avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 juillet 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la résiliation

A. Sur la recevabilité de la demande

La SCI ALN LAON a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 03 février 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 07 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 24II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 09 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

B. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu le 14 novembre 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer a été délivré le 30 janvier 2025, pour la somme en principal de 11.020,16 euros, demandant également au locataire de justifier d’une assurance locative.

Ce commandement respecte les prescriptions légales et réglementaires.

Il est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, à tout le moins sur les règlements demandés, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mars 2025.

2. Sur les demandes en paiement des loyers et charges impayés :

La SCI ALN LAON produit un décompte arrêté au 1er avril 2025 (terme d’avril 2025 compris) selon lequel Monsieur [U] [C] est redevable de la somme de 11.942,90 euros au titre de l’arriéré locatif, dont il convient cependant de déduire la somme de 94,22 euros au titre des frais de prélèvement non justifiés.

Monsieur [U] [C], ne comparaissant pas, et qui n’oppose aucune contestation concernant le montant de cette dette, sera condamné au paiement par provision de la somme de 11.848,68 qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

3. Sur les délais de paiement et l’indemnité d’occupation :

L’article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’examen du relevé de compte montre que le locataire n’a effectué aucun règlement postérieur au 08 novembre 2022.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [C].

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à l412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de L442-4-2 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

La SCI ALN LAON ne motive pas sa demande tendant à voir ordonner que l’expulsion intervienne sans délai à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, d’autant qu’elle a attendu plus de deux ans alors que le locataire n’avait plus réglé ses loyers depuis le 08 novembre 2022 pour diligenter la présente procédure.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre et l’expulsion de Monsieur [U] [C] sera ordonnée dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Monsieur [U] [C], qui ne comparaît pas, ne démontre pas davantage être en mesure de régler sa dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts du bailleur conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, de sorte qu’il ne saurait lui être accordé de délai de paiement.

Il sera par ailleurs condamné à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 307,16 euros, pour la période courant du 1er mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir.

4- Sur la demande tendant à conserver le dépôt de garantie :

Conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie sera restitué à l’issue de la remise des clés par le défendeur, soit dans son intégralité, soit en fonction des reprises qui seraient nécessaires à une éventuelle remise en état des lieux imputable au défendeur.

5- Sur les demandes accessoires :

Monsieur [U] [C], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI ALN LAON les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits.

Monsieur [U] [C] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats publics, par ordonnance de référé mise à disposition au greffe de la juridiction, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 14 novembre 2018 entre la SCI ALN LAON et Monsieur [U] [C] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à REIMS (51110), sont réunies à la date du 14 mars 2025 ;

En conséquence,

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [U] [C] et de celle de tous occupants de son chef ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI ALN LAON pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques de l’expulsé, conformément aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [U] [C] à verser à la SCI ALN LAON la somme de 11.848,68 euros au titre de l’arriéré locatif (terme d’avril 2025 inclus) et DISONS que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [U] [C] à payer à la SCI ALN LAON une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er mai 2025, soit la somme de 307,16 euros, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNONS Monsieur [U] [C] aux entiers dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [C] à payer à la SCI ALN LAON la somme de 300 euros sur le de de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SCI ALN LAON du surplus de ses demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire, frais et dépens compris, à titre provisoire.

La Greffière La Juge