TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

[Localité 5]

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 24/00772 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IMEZ

DEMANDEUR

Monsieur [S] [E]

né le 27 Avril 1947 à [Localité 7], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Naceur DERBEL, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [I]

né le 25 Novembre 1981 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [D] [I]

née le 26 Mars 1990 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MICHEL

Débats tenus à l’audience du 13 mars 2025

Jugement prononcé le 17 avril 2025, par mise à disposition au greffe ;

Grosse à :

le :

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [E] a donné à bail à M. [H] [I] et Mme [D] [T] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 1] par contrat du 19 et 20 février 2024, à effet au 1er mars 2024, pour un loyer mensuel initial hors charge de 633 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, [S] [E] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 septembre 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par actes du 4 décembre 2024 délivrés en étude pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du contrat de bail,

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [I] et Mme [D] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation solidaire de M. [H] [I] et Mme [D] [T] au paiement :

* de la somme de 1985 euros, outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu’à la résiliation, au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 31 janvier 2025. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’audience du 13 mars 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, M. [S] [E] a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 5751,50 euros au 6 mars 2025 et s’opposer à tout délai. Son conseil a été autorisé à produire une note en délibéré, laquelle a été reçue par le greffe le 18 mars 2025 et précise qu’un virement de 863 euros a effectivement été effectué par les locataires.

M. [H] [I] et Mme [D] [T] ont comparu et ont demandé des délais de paiement pour apurer leur dette qu’ils ne contestent pas dans son principe. Ils précisent que le paiement du loyer courant a été repris depuis le 1er février 2025 et qu’un virement de 863 euros a été fait à l’agence mandatée par le bailleur le 6 mars 2025. Ils ont proposé de verser 200 euros par mois en plus de leur loyer courant. Ils ont par ailleurs demandé la suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [H] [I] a indiqué que le dossier de surendettement qu’il a déposé en 2024 a été accepté, imposant un moratoire, mais qu’il n’a pas déclaré la dette locative, de telle sorte que cette procédure n’est pas opposable à M. [S] [E]. Mme [D] [T] expose avoir bénéficié d’un plan en 2021 et continuer de payer les mensualités prévues.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 5 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 septembre 2024, pour la somme en principal de 1985 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 novembre 2024.

M. [H] [I] et Mme [D] [T] sont à compter de cette date occupants sans droit ni titre du logement donné à bail.

Sur les demandes de condamnation au paiement

M. [S] [E] produit un décompte démontrant que M. [H] [I] et Mme [D] [T] restent lui devoir, après soustraction des frais de rejet de prélèvement d’un montant total de 20 euros, la somme de 5731,50 au 6 mars 2025.

Il convient par ailleurs de déduire de ce montant la somme de 863 euros correspondant au paiement fait le 6 mars 2025 dont la preuve est rapportée par les locataires.

Pour le reste, M. [H] [I] et Mme [D] [T] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

M. [H] [I] et Mme [D] [T] seront dès lors solidairement condamnés à verser à M. [S] [E] la somme de 4868,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 mars 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Enfin, l’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que le versement intégral du loyer courant a été repris avant la date de l’audience, dès lors qu’un versement de 863 euros a été réalisé le 6 mars 2025, soit 203 euros de plus que le loyer avec charges actuel d’un montant mensuel de 660 euros, et qu’un précédent versement de 870 euros a été fait le 10 février 2025.

Par ailleurs, M. [I], qui explique la dette locative par une perte d’emploi, indique avoir conclu un contrat de travail pour six mois lui procurant un revenu de 1600 euros par mois. Mme [D] [T] expose elle aussi travailler depuis peu de temps, pour un revenu de l’ordre de 1400 euros par mois.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlement effectuées à l’audience, un délai sera accordé à M. [H] [I] et Mme [D] [T] pour régler la dette locative et il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Ils seront tenus de verser, en plus du loyer courant et des provisions sur charges, vingt-cinq versements mensuels, dont vingt-quatre de 200 euros et la dernière mensualité apurant le solde.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si les locataires se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et le bail ne sera pas résilié.

En revanche, si les locataires ne respectent pas les modalités de l’échéancier ou ne paient pas le loyer courant ainsi que les charges, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets : le bail sera résilié, l’expulsion des locataires ordonnée, et une indemnité mensuelle d’occupation mise à leur charge jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur évacuation, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [H] [I] et Mme [D] [T], parties succombantes à la procédure, supporteront in solidum la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner in solidum M. [H] [I] et Mme [D] [T] à payer à M. [S] [E] la somme de 75 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 novembre 2024, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Suspend les effets de la clause résolutoire et dit que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si l’échéancier ci-après accordé est respecté,

— Condamne solidairemnet M. [H] [I] et Mme [D] [T] à payer à M. [S] [E] la somme de 4868,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 sur la somme de 1985 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

— Accorde à M. [H] [I] et Mme [D] [T] la faculté de se libérer de leur dette par vingt-cinq versements mensuels, dont vingt-quatre de 200 euros et la dernière mensualité apurant le solde, en plus du loyer courant et des charges ; chaque versement devant intervenir le jour du paiement du loyer, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

— Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

* la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

* la clause résolutoire reprendra ses effets,

* il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion de M. [H] [I] et Mme [D] [T] et de tous les occupants de leur chef des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 10], avec l’assistance de la force publique si besoin est,

* M. [H] [I] et Mme [D] [T] seront solidairement tenus au paiement en deniers ou quittances d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 7 mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs,

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’évacuation des meubles éventuellement laissés sur place,

— Condamne in solidum M. [H] [I] et Mme [D] [T] à verser à M. [S] [E] la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum M. [H] [I] et Mme [D] [T] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,