TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Juin 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Avril 2024

GROSSE :

Le 01 juillet 2024

à M^e REDON REY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/05307 – N° Portalis DBW3-W-B7H-32BL

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [H]

né le 06 Août 1970 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [G] [R] épouse [H]

née le 18 Janvier 1970 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDERESSES

Madame [O] [I]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Madame [J] [I]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 27 février 2019, Monsieur [T] [H] et Madame [G] [R] épouse [H] ont donné à bail à Madame [O] [I] et Madame [J] [I] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de parking n° 157 situés [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 680 euros, outre 60 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [H] et Madame [G] [R] épouse [H] ont fait signifier à Madame [O] [I] et Madame [J] [I] par acte de commissaire de justice en date du 6 avril 2023 un commandement de payer la somme de 1 666,53 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2023, Monsieur [T] [H] et Madame [G] [R] épouse [H] ont fait assigner Madame [O] [I] et Madame [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion sans délai des requises et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner à titre provisionnel solidairement Madame [O] [I] et Madame [J] [I] à leur payer les loyers et charges impayés au mois de juillet 2023, soit la somme de 2 338,29 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à 771,92 euros, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer,

— condamner solidairement Madame [O] [I] et Madame [J] [I] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [T] [H] et Madame [G] [R] épouse [H] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 6 avril 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 16 novembre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 4 avril 2024.

A cette audience, Monsieur [T] [H] et Madame [G] [R] épouse [H], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisent sa créance à la somme de 3 997,99 euros, selon décompte en date du 1er avril 2024, terme d’avril inclus. Ils déclarent s’opposer à l’octroi de délai de paiement.

Madame [O] [I], comparait en personne, demande les plus larges délais de paiement en déclarant percevoir 2 000 euros de revenus par mois et en proposant payer 120 euros par mois en plus du loyer.

Bien que régulièrement assigné à étude, Madame [J] [I] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 juin 2024 prorogée au 27 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 juillet 2023, soit plus de deux mois avant la première audience du 16 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le du 27 février 2019 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 avril 2023, pour la somme en principal de 1 666,53 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 juin 2023.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Madame [O] [I] déclare percevoir un salaire mensuel de 2 000 euros en plus. Il résulte du décompte que Madame [O] [I] et Madame [J] [I] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Madame [O] [I] et Madame [J] [I] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [O] [I] et Madame [J] [I] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause (article VII) stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [O] [I] et Madame [J] [I] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges demandé dans l’assignation, soit la somme de 771,92 euros, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner solidairement Madame [O] [I] et Madame [J] [I] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [O] [I] et Madame [J] [I] restent devoir la somme de 3 997,99 euros, à la date du 1er avril 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’avril inclus.

Madame [O] [I] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant. Pour la somme au principal, Madame [J] [I], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [O] [I] et Madame [J] [I] sont donc solidairement condamnées, par provision, au paiement de la somme de 3 997,99 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 666,53 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [I] et Madame [J] [I], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [T] [H] et Madame [G] [R] épouse [H] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défenderesses seront solidairement condamnées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 février 2019 entre Monsieur [T] [H] et Madame [G] [R] épouse [H] et Madame [O] [I] et Madame [J] [I] concernant le logement et emplacement de parking n° 157, situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 6 juin 2023 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [O] [I] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [I] et Madame [J] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [I] et Madame [J] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [T] [H] et Madame [G] [R] épouse [H] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de Monsieur [T] [H] et Madame [G] [R] épouse [H] ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [I] et Madame [J] [I] à verser à Monsieur [T] [H] et Madame [G] [R] épouse [H], à titre provisionnel, la somme de 3 997,99 euros décompte arrêté au 1er avril 2024 incluant la mensualité d’avril, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 666,53 euros à compter du 6 avril 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [I] et Madame [J] [I] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 771,92 euros à ce jour, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [I] et Madame [J] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [I] et Madame [J] [I] à verser à Monsieur [T] [H] et Madame [G] [R] épouse [H] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président