N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/01005 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GFIQ

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[Y] [G]

[X] [J] épouse [G]

C/

[S] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 06 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 21 Mai 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 06 Août 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER présent lors des débats : Madame Audrey GUÉGAN

GREFFIER présent lors de la mise à disposition : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

Entre :

Monsieur [Y] [G]

né le 23 Mars 1961 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

Madame [X] [J] épouse [G]

née le 17 Septembre 1961 à [Localité 5] ( VIETNAM DU SUD)

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Charlotte DUBOIS-MARET, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEURS

Et :

Madame [S] [O]

née le 09 Mai 1964 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

assistée par Maître Philippe PICHON, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 11 Décembre 2024, l’affaire a été renvoyée aux 19 Février 2025 et 21 Mai 2025, date à laquelle l’avocat des demandeurs a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat de la défenderesse en ses observations.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 06 Août 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 août 1997, Monsieur [F] [A] et Madame [V] [L] ont donné à bail d’habitation à Madame [S] [O] un appartement situé [Adresse 2], pour une durée de trois ans renouvelables à compter du 1er août 1997, se terminant le 1er août 2000, moyennant un loyer mensuel de 2000 francs, outre une provision sur charges mensuelles de 300 francs ainsi qu’un dépôt de garantie de 2000 francs.

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Suivant acte reçu le 1er octobre 2012 en l’étude de Me [M], notaire associé à [Localité 4], Monsieur [F] [A] et Madame [V] [L] ont vendu le bien immobilier précité à Monsieur [Y] [G] et Madame [X] [J] épouse [G].

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 24 janvier 2024, Monsieur [Y] [G] a fait délivrer à Madame [S] [O] un congé pour reprise pour le 1er août 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 25 juin 2024, Monsieur [Y] [G] a rappelé à Madame [S] [O] la nécessité de restituer les clés au 1er août 2024 et d’établir un état des lieux de sortie.

Les lieux n’ont pas été restitués à l’expiration du congé.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, Monsieur [Y] [G] et Madame [X] [J] épouse [G] ont fait délivrer à Madame [S] [O] une sommation de quitter les lieux.

Par exploit délivré à personne en date du 14 août 2024, Monsieur [Y] [G] et Madame [X] [J] épouse [G] ont fait assigner Madame [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— déclarer valable au fond et en la forme le congé ayant été délivré le 24 janvier 2024 pour le 1er août 2024 ;

— la déclarer occupant sans droit ni titre des locaux occupés sis [Localité 4] [Localité 4], [Adresse 2] ;

— ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux ;

— ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêt de droit ;

— la condamner au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du congé et de la présente assignation ;

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 11 décembre 2024.

Après avoir fait l’objet de deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 21 mai 2025.

Lors de l’audience susdite, Monsieur [Y] [G] et Madame [X] [J] épouse [G], représentés par leur conseil M^e DUBOIS-MARET avocate au barreau de LIMOGES, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en précisant demander que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à la somme de 350 €. Au soutien de leurs demandes, ils exposent vouloir reprendre leur bien immobilier afin d’y loger leur propre fille âgée de 22 ans et étudiante. Ils précisent que ce bien avait d’ailleurs été acquis à cette fin. Les propriétaires font grief à Madame [S] [O] de se maintenir dans les lieux malgré le congé délivré. Ils précisent être retraités tous les deux et percevoir des pensions de retraite modestes. Enfin, ils s’opposent à la demande de délais d’expulsion pour quitter le logement, rappelant que le congé délivré date du mois de janvier 2024 et que Madame [S] [O] a donc déjà bénéficié d’un délai suffisant.

Madame [S] [O], assistée de son conseil M^e PICHON avocat au barreau de LIMOGES, a formulé des observations orales. Elle ne conteste pas la validité du congé délivré et indique avoir conscience qu’elle doit partir. Elle sollicite toutefois un délai de six mois pour quitter le logement. Au soutien de cette demande, elle expose se trouver en difficulté pour trouver un nouveau logement, précisant qu’une demande « DALO » est actuellement en cours après une première demande ayant échoué. Concernant sa situation, elle indique être âgée de 61 ans et percevoir le revenu de solidarité active. Enfin, elle ajoute avoir l’intention de partir de ce logement qu’elle occupe depuis 28 ans, celui-ci étant devenu insalubre et énergivore.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 août 2025.

MOTIFS

Sur la validité du congé :

En application de l’article 15 – I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ou concubin notoire.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

En l’espèce, Monsieur [Y] [G] a fait délivrer à Madame [S] [O] un congé pour reprise par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 24 janvier 2024 pour un terme fixé au 1er août 2024. Les bailleurs ont donc respecté le délai de préavis de six mois.

En outre, le motif qui est la reprise du logement est indiqué de même que sont indiqués le nom du bénéficiaire à savoir Madame [I] [G], la nature du lien existant avec les bailleurs en l’occurrence leur fille. Si l’adresse de Madame [I] [G] n’est pas expressément mentionnée, Monsieur [Y] [G] indique cependant que sa fille n’est pas en mesure de louer seule un bien au vu de sa situation financière de sorte que son adresse est de facto l’adresse de son père mentionnée dans le congé à savoir [Adresse 1].

En conséquence, le congé délivré est valable.

Sur la demande d’expulsion :

En application de l’article 15 I susvisé, à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Le bail se trouvant résilié par l’effet du congé valablement délivré, Madame [S] [O] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er août 2024.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L412-3 du code précité, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l’espèce, Madame [S] [O], qui ne fournit aucun justificatif ni de sa situation actuelle ni des démarches entreprises, n’établit pas les difficultés alléguées de son relogement.

Sa demande de délais d’expulsion sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Sur les Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er août 2024, Madame [S] [O] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 350 €, correspondant au montant initialement fixé en francs et non contestée par la défenderesse, et de condamner Madame [S] [O] à son paiement à compter du 1er août 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, dans les conditions prévues au dispositif.

Sur les mesures accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [O] aux dépens de l’instance en ce compris le coût de l’assignation, à l’exclusion du coût du congé délivré.

Il convient également de condamner Madame [S] [O] à payer à Monsieur [Y] [G] et Madame [X] [J] épouse [G] ensemble la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juges des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré le 24 janvier 2024, à effet au 1er août 2024 ;

DIT que Madame [S] [O], déchue de tout titre d’occupation des locaux loués, est occupant sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 2], depuis le 1er août 2024 ;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Madame [S] [O] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Madame [S] [O] de sa demande de délais d’expulsion ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution et ne concernent que les meubles appartenant au locataire ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant des loyers et charges éventuellement révisés qui auraient été payés si le bail avait continué soit 350 € (trois cent cinquante euros) et CONDAMNE Madame [S] [O] à son paiement, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Madame [S] [O] à payer à Monsieur [Y] [G] et Madame [X] [J] épouse [G] ensemble la somme de 300 € (trois cents euros) par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [O] aux dépens de l’instance en ce compris le coût de l’assignation, à l’exclusion du coût du congé délivré ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Pierrette MARIE-BAILLOT Fany CAVILLON