N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00696 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GPGL

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 1] HABITAT

C/

[U] [M] [W] [M]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 01 Avril 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Mars 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 01 Avril 2026 :

Entre :

Société [Localité 1] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eric VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [U] [M] [W] [M]

né le 03 Janvier 1991 [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Mars 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 01 Avril 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 janvier 2021, à effet au 25 janvier 2021, pour une durée d’un an renouvelable, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Habitat a donné à bail à M.[U] [M] [W] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 284,42 € outre une provision sur charges, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 284,42 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 11 septembre 2025, l’Office Public de l’Habitat de Limoges Métropole (Limoges Habitat) a fait assigner M.[U] [M] [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique ; et voir autoriser le requérant à faire séquestrer ses meubles et objets mobiliers dans un garde meuble à ses frais ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 071,72 € au titre des loyers et charges impayés, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant du dernier terme de loyer jusqu’à son départ effectif des lieux ;

▸ le condamner au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 mars 2026.

A l’audience susdite, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Habitat, représenté par son avocat, a donné son accord pour des délais de paiement à hauteur de 80 € par mois pour régler la dette locative qu’il actualise à la somme de 3 380 €, compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la régularisation de la situation d’assurance locative.

M.[U] [M] [W] [M], comparant en personne, a sollicité des délais à hauteur de 80 € par mois pour régler le solde la dette locative ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Concernant sa situation, il expose être intérimaire et percevoir un salaire de 1 300 €. Il explique sa situation d’impayé par une période d’inactivité professionnelle pendant cinq mois.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 24 décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 3], par voie électronique le 16 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Habitat a fait délivrer à M. [U] [M] [W] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 168,75 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Le locataire n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 mars 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 25 février 2026, que M. [U] [M] [W] [M] n’a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers et charges.

Le bailleur sollicite la somme provisionnelle de 3 380,23 €. Toutefois, il ressort du décompte que des frais de dossiers « SLS OPS » ont été facturés pour un montant total de 76,20 €.

Si le bailleur produit la copie du courrier de mise en demeure, il ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, qui constitue une formalité substantielle, de sorte qu’il ne peut prétendre au paiement des frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale, lesquels seront soustraits de la dette locative. Il convient de rappeler que l’enquête sociale « occupation du parc social » visée par l’article L442-5 alinéa 2 du même code dont se prévaut le bailleur vaut enquête au sens de l’article L441-9 précité, de sorte que les mêmes règles procédurales s’appliquent

La créance n’étant pas sérieusement contestable ni contestée, il convient de condamner M. [U] [M] [W] [M] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 304,03 € (3 380,23 € – 76,20 €) arrêtée à cette date.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que M. [U] [M] [W] [M] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et qu’il a commencé à apurer sa dette locative par l’envoi de versements réguliers.

Par ailleurs, il ressort des déclarations faites à l’audience que M. [U] [M] [W] [M] perçoit 1 300 € de ressources mensuelles.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements faites à l’audience, des règlements d’ores et déjà effectués, de la capacité financière du locataire à apurer le solde de la dette locative, et de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser M. [U] [M] [W] [M] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par 35 mensualités de 80 € minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention du locataire sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si M. [U] [M] [W] [M] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de M. [U] [M] [W] [M] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— M. [M] [W] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 429,36 € ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [U] [M] [W] [M], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Habitat les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M. [U] [M] [W] [M] à lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 24 mars 2025 ;

CONDAMNONS M. [U] [M] [W] [M] à payer à titre provisionnel l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Habitat la somme de 3 304,03 € (trois mille trois cent quatre euros et trois centimes), arrêtée au 25 février 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

AUTORISONS M. [U] [M] [W] [M] à régler les sommes dues sur 36 mois à l’aide de 35 mensualités de 80 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

DISONS que la dernière mensualité sera égale au solde restant dû majoré des frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si M. [U] [M] [W] [M] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [U] [M] [W] [M] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [U] [M] [W] [M] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 429,36 € ;

CONDAMNONS [U] [M] [W] [M] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Habitat la somme de 200 € (Deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS [U] [M] [W] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON