TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

N° du dossier : N° RG 25/00843 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GQCI

Nature:30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

ORDONNANCE DE REFERE

du 23 Janvier 2026

Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Sonia ROUFFANCHE, Greffier, a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

COMMUNE DE [Localité 1], prise en la personne de son [B] en exercice, Monsieur [C] [H], dûment habilité à ester en justice par délibération du Conseil municipal en date du 4 avril 2014,

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Amandine DOUNIES de la SELARL AMANDINE DOUNIES, avocats au barreau de LIMOGES

DEFENDERESSE

S.A.S. PUIVIF FRERES AMENAGEMENTS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Hélène LEMASSON-DESHOULLIERES de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de LIMOGES

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 19 décembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 23 Janvier 2026 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 21 janvier 2020, la commune de [Localité 1] a donné à bail à la SAS PUIVIF FRERES AMENAGEMENT des locaux à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 3] pour une durée de neuf ans à compter du 21 janvier 2020 en contrepartie d’un loyer annuel de 30 000 euros hors charges et taxes, payable mensuellement.

Par acte du 28 février 2025, la commune de [Localité 1] a fait délivrer à la SAS PUIVIF FRERES AMENAGEMENT un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour une somme de 24 071,38 euros, frais d’acte compris.

Par acte du 31 octobre 2025, la commune de Feytiat a fait assigner la SAS PUIVIF FRERES AMENAGEMENT en référé devant le tribunal judiciaire de Limoges, au visa des articles L145-41 du code de commerce, ensemble 834 et 835 du code de procédure civile aux fins de constater la résiliation du bail commercial par l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer l’expulsion de la SAS PUIVIF FRERES AMENAGEMENT et de tous occupants de son chef avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est avec transport des meubles se trouvant sur les lieux dans tel lieu désigné par la locataire expulsée et à défaut le bailleur, ce aux frais de l’expulsée, et dire qu’à l’expiration d’un délai de deux mois, il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques, de condamner la partie défenderesse à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 27 738,15 euros au titre des loyers et charges impayés, outre une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux avec intérêts de droit, ainsi qu’une somme de 3 000 euros au titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières et autoriser la compensation du dépôt de garantie avec la dette locative.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 décembre 2025 au cours de laquelle la commune de [Localité 1], représentée par son conseil a, reprenant oralement les termes de son assignation, réitéré ses demandes.

En défense, la SAS PUIVIF FRERES AMENAGEMENT, représentée par son conseil, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette mais a sollicité des délais de paiement auxquels la partie demanderesse s’est opposée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour complet exposé des prétentions et moyens des parties aux dernières conclusions déposées par chacune d’elles au sens de l’article 446-2 du code de procédure civile.

SUR CE

Sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, provisions et expulsion

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Conformément aux dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la commune de [Localité 1] produit le contrat de bail commercial du 21 janvier 2020 comportant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers, le commandement de payer les loyers et charges arrêtés au 18 février 2025 pour un montant en principal de 24 071,83 euros, notifié le 28 février 2025 par commissaire de justice.

Il n’est pas sérieusement contesté que le locataire n’a pas régularisé dans le délai d’un mois du commandement de payer le paiement des loyers, frais et taxes dus.

Il convient par voie de conséquence de constater l’acquisition de la résiliation de plein droit du bail à la date du 28 mars 2025.

La SAS PUIVIF FRERES AMENAGEMENT étant devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef. Cette mesure pourra être poursuivie, à défaut de restitution volontaire des lieux dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance étant rappelée que cette mesure d’exécution aura lieu dans les conditions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte.

L’indemnité d’occupation, d’une nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constituant une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assurant en outre la réparation du préjudice résultant d’une occupation des lieux sans titre, n’est pas sérieusement contestable.

Il y a donc lieu de condamner, à titre provisionnel, la SAS PUIVIF FRERES AMENAGEMENT au paiement de cette indemnité, due à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, et qui sera fixée à un montant égal à celui du loyer actuel et des charges, soit la somme de 2 727,72 euros, étant observé qu’il est loisible au bailleur qui dispose, par la présente ordonnance, d’un titre d’expulsion, de mettre fin par les voies de droit appropriées à l’occupation sans titre des lieux.

Suivant les écritures concordantes des parties, la somme dûe est de 31 465,87 euros à la date du 11 décembre 2025, incluant le terme de novembre 2025. Il convient donc de condamner la la SAS PUIVIF FRERES AMENAGEMENT au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’occurence, la SAS PUIVIF FRERES AMENAGEMENT offre de s’acquitter de sa dette en 24 mois.

L’examen des comptes annuels de la société arrêtés au 31 décembre 2024 permet de constater qu’il y a eu une progression entre 2022 et 2024 tant au niveau du chiffre d’affaires que du résultat net.

La situation exposée et l’offre de paiement permettent de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif.

Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS PUIVIF FRERES AMENAGEMENT, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 28 février 2025 et de l’assignation.

L’équité et les situations économiques respectives des parties commandent de rejeter la demande formée par le bailleur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ;

Dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties restant expressément réservés quant au fond ;

Constate que la clause résolutoire insérée au bail à usage commercial entre la commune de [Localité 1] d’une part et la SAS PUIVIF FRERES AMENAGEMENT d’autre part et portant sur des locaux à usage commercial sis à [Adresse 3], est acquise de plein droit au 28 mars 2025 ;

Condamne la SAS PUIVIF FRERES AMENAGEMENT à payer à la commune de [Localité 1], à titre de provision, en deniers et quittances, une indemnité d’occupation due à compter du 28 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, égale au montant du loyer actuel et des charges;

Condamne la SAS PUIVIF FRERES AMENAGEMENT à payer à la commune de [Localité 1], à titre de provision, en deniers et quittances, la somme totale de 31 465,87 euros (trente-et-un mille quatre-cent soixante-cinq euros et quatre-vingt sept centimes) au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 11 décembre 2025 et incluant le mois de novembre 2025.

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement ci-après accordés;

Autorise la SAS PUIVIF FRERES AMENAGEMENT à se libérer de sa dette en vingt-quatre mensualité de 600 euros (six-cent euros), en sus du paiement du loyer et des charges courants, la première payable au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant majorée du solde ;

Dit qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible ;

Dit qu’en cas de non respect des délais de paiement, la clause résolutoire reprendra ses effets, le bail étant alors de plein droit résilité à la date du 28 mars 2025 ;

Ordonne, à défaut de paiement d’un seul versement à l’échéance prévue et de restitution volontaire des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance avec commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de la SAS PUIVIF AMENAGEMENT et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée en tel lieu qu’elle désigne, à défaut que le bailleur désigne ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance avec commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de la SAS PUIVIF AMENAGEMENT et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée en tel lieu qu’elle désigné, à défaut que la bailleresse désigne ;

Déboute la commune de [Localité 1] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS PUIVIF FRERES AMENAGEMENT aux dépens de la présente instance lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 28 février 2025 et de l’assignation du 31 octobre 2025 ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,