N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00595 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GOMB

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[J] [P]

C/

[W] [L]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 14 Janvier 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 10 Décembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 14 Janvier 2026 :

Entre :

Madame [J] [P]

née le 04 Avril 1982 à [Localité 1] (33)

demeurant [Adresse 1] – [Localité 2] [Adresse 2]

COMPARANTE en personne ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [W] [L]

née le 01 Juin 1962 à [Localité 3] (87)

demeurant [Adresse 3]

COMPARANTE en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 10 Décembre 2025, la demanderesse a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 14 Janvier 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2021, prenant effet le 1er janvier 2022, pour une durée de trois ans reconductible, Madame [J] [P] a donné à bail à Madame [W] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 500 € outre une provision sur charges d’un montant de 120 € et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 500 €.

Par acte de commissaire de Justice délivré à étude le 17 juillet 2025, Madame [J] [P] a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ la condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 5 870 € arrêtée au 11 juillet 2025 au titre des loyers et charges impayés, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts de droit ;

▸ la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ la condamner au paiement de la somme de 500 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 décembre 2025.

Madame [J] [P], comparante en personne, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande en paiement à la somme de 8 350 € au 10 décembre 2025. La demanderesse s’est opposée à tout délai malgré la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, compte tenu des précédentes propositions d’apurement non tenues et de l’irrégularité des paiements depuis le mois de juin 2024.

Madame [W] [L], comparante en personne, a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire afin de régler la dette locative qu’elle ne conteste pas. A l’appui de ses demandes, elle explique sa situation d’impayé par des difficultés financières consécutives à un arrêt de travail. Elle précise être actuellement inscrite auprès de France Travail.

Elle expose être en mesure de régler la dette locative compte tenu d’un versement à venir d’un montant de 14 000 € environ suite à une rupture conventionnelle. Madame [W] [L] a été autorisée à transmettre ce justificatif en cours de délibéré.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 4 décembre 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

Suivant courrier électronique en date du 10 décembre 2025, Madame [W] [L] a transmis à la juridiction un reçu pour solde de tout compte de son employeur la SAS VOLOELMA en date du 24 novembre 2025 portant sur la somme de 14 139,44 € ainsi que la capture d’écran de la réception du virement du montant susvisé en date du 26 novembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 4] par voie électronique le 21 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [J] [P] justifie avoir saisi la CCAPEX par voie électronique le 9 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juillet 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024, Madame [J] [P] a fait délivrer à Madame [W] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 990 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

La locataire n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 décembre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [W] [L] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges.

La demanderesse sollicite la somme de 8 350 € selon décompte actualisé au 10 décembre 2025, déduction faite de la somme de 186,81 € au titre des frais de commissaire de justice et prenant en compte le règlement effectué par la locataire le 6 décembre 2025 pour un montant de 620 €.

La créance n’étant pas sérieusement contestable ni contestée, il convient de condamner Madame [W] [L] au paiement à titre provisionnel de la somme de 8 350 arrêtée au 10 décembre 2025.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire ayant repris le paiement du loyer et en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [W] [L] sollicite des délais de paiement afin d’apurer le solde de la dette.

Il ressort du décompte que Madame [W] [L] a repris le paiement du loyer avant l’audience. Par ailleurs, il résulte des éléments transmis en cours de délibéré par Madame [W] [L] que cette dernière a perçu la somme de 14 139,44 € de son ex-employeur au titre de son solde de tout compte. Elle se trouve donc en situation d’apurer sa dette locative.

Il convient dans ces conditions de lui accorder des délais de paiement pour le règlement du solde de la dette locative qui auront pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les conditions qui seront précisées dans le dispositif.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [W] [L] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [W] [L] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— Madame [W] [L] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 620 € (selon quittancement du mois de décembre 2025) ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [W] [L], qui succombe, supportera les dépens incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [J] [P] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [W] [L] à lui verser une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de Madame [J] [P] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties, à la date du 10 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [W] [L] à payer à titre provisionnel à Madame [J] [P] la somme de 8 350 € (huit mille trois cent cinquante euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 10 décembre 2025 ;

AUTORISONS Madame [W] [L] à régler la somme due sur une durée de 1 mois, le versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que cette unique mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette et les frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [W] [L] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [W] [L] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [W] [L] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 620 € ;

CONDAMNONS Madame [W] [L] à payer à Madame [J] [P] la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [L] aux dépens en ce compris le coût du commandement et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON