Tribunal Judiciaire de Limoges, 1re chambre, 5 mars 2026, n° 23/00297

TJ Limoges 5 mars 2026

Arguments

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Accepté
Irrégularité de la convocation à l'assemblée générale
La cour a jugé que la SCI L'éphémère, bien que dissoute, ne pouvait pas convoquer une assemblée générale en tant que copropriétaire, et que les résolutions adoptées étaient entachées de nullité.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a jugé qu'il était équitable d'indemniser Mme [B] [F] pour les frais non compris dans les dépens, en condamnant Mme [C] [H] à lui verser une somme sur le fondement de l'article 700.
Accepté
Partie perdante
La cour a rappelé le principe selon lequel la partie perdante est condamnée aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Limoges, 1re ch., 5 mars 2026, n° 23/00297
Numéro(s) :	23/00297
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	16 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jannick CHEZE
Parties :	S.C.I. COPROPRIETE [ Adresse 1

Texte intégral

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 05 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 23/00297 – N° Portalis DB3K-W-B7H-FWT5

AFFAIRE : [V] [F] C/ S.C.I. COPROPRIETE [Adresse 1]

NATURE : 71F Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Première Chambre Civile

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [B] [F]

née le 11 avril 1976 à [Localité 1],

de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

venant aux droits de Monsieur [V] [F] décédé

représenté par M^e Nadine GAVINET, avocat postulant au barreau de LIMOGES

ayant pour avocat plaidant M^e Jannick CHEZE, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDERESSES

SCI COPROPRIETE [Adresse 1]

immatriculée au RCS de LIMOGES sous le numéro 383 767 589

dont le siège se situe [Adresse 1], représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

représentée par M^e Véronique CHARTIER, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [C] [H]

née le 07 Décembre 1980 à [Localité 2]

[Adresse 1]

représentée par M^e Véronique CHARTIER, avocat au barreau de LIMOGES

La cause a été appelée à l’audience du

06 Janvier 2026

A cette audience M. COLOMER, 1er Vice-Président a été entendu en son rapport en application de l’article 805 du code de procédure civile, les parties ont donné préalablement leur accord à l’adoption de cette procédure et ont été entendues en leurs observations.

Après quoi, M. [Z] a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 05 Mars 2026 par mise à disposition des parties au greffe du Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, M. COLOMER, Président, a rendu compte au tribunal composé de lui-même, de M^me GOUGUET, vice-présidente, et de M^me BUSTREAU, juge .

A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, le jugement dont la teneur suit a été mis à disposition des parties au greffe de la première chambre civile.

Madame [S] [K] auditrice de justice, a siégé en surnombre et participé avec voix consultative au délibéré ;

Le 05 Mars 2026 le Tribunal Judiciaire a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE :

Aux termes d’un acte reçu par Me [X], notaire à [Localité 3], le 28 novembre 1991, la SCI L’éphémère a été constituée pour une durée de cinq ans afin d’acquérir un immeuble situé [Adresse 1]. Cette SCI avait pour associés fondateurs :

— Mme [J] [O]

— M. [V] [F]

— la SCI L’héliotrope ayant pour associés Mme [Y] [M] épouse [H] et M. [A] [H].

Le même jour, suite à un deuxième acte reçu par le même notaire, la SCI a fait l’acquisition dudit immeuble.

Dans un troisième acte établi par le même notaire le 28 novembre 1991 également, les trois associés de la SCI ont établi un état descriptif de division comprenant onze lots de copropriété et le règlement de copropriété de ce même immeuble.

Le 27 mai 1999, la SCI L’éphémère a été dissoute par acte authentique passé en l’Etude de Me [W] [P], notaire à [Localité 2]. L’actif social a été partagé entre les associés qui se sont répartis les lots figurant dans l’état description de division en fonction de leurs parts sociales.

Cet acte a été enregistré auprès des services fiscaux le 28 juin 1999 mais les formalités de radiation de la SCI n’ont pas été accomplies auprès du registre du commerce et des sociétés.

Le 30 décembre 2009, suite au décès de Mme [Y] [H] (le 15 juin 1994) et de M. [A] [H] (le 18 juin 2022), leurs héritières (Mmes [Q] [N], [C] [H] et [U] [H]) ont réuni une assemblée générale extraordinaire aux termes de laquelle Mme [C] [H] a été désignée en qualité de gérante de la SCI L’héliotrope.

Le 6 janvier 2022, M. [V] [F] a été placé sous tutelle et Mme [T] a été désignée en qualité de tutrice.

Le 21 mars 2022, l’assemblée générale des associés de la SCI L’éphémère a :

— modifié la dénomination de la SCI en adoptant le nom de

« Copropriété [Adresse 1] » ;

— prolongée la durée de vie de la SCI d’une durée de 94 ans;

— nommé Mme [C] [H] en qualité de gérante de la SCI en remplacement de M. [V] [F] frappé d’incapacité légale.

Le changement de dénomination sociale a été enregistré au registre du commerce et des sociétés.

Le 29 décembre 2022, l’assemblée générale des associés de la SCI

« Copropriété [Adresse 1] » s’est réunie hors la présence de la tutrice de M. [V] [F] et a adopté un certain nombre de résolutions.

Le procès-verbal de cette assemblée générale a été notifié à la tutrice de M. [F] le 10 janvier 2023.

Le 09 mars 2023, M. [F] a fait assigner la SCI « Copropriété [Adresse 1] » et Mme [C] [H] devant ce tribunal en vue d’obtenir l’annulation de la délibération du 29 décembre 2022.

M. [V] [F] est décédé 25 septembre 2023 et sa fille, [B] [F], est intervenue volontairement à la procédure.

==oOo==

Aux termes de ses écritures communiquées par RPVA le 06 février 2025, Mme [F] demande au tribunal de :

— déclarer recevables et bien-fondées ses demandes, fins et conclusions.

— débouter la SCI copropriété [Adresse 3] et mme du montant de l’intégralité » de leurs demandes fins et prétentions ;

y faisant droit, en conséquence,

— prononcer la nullité de l’assemblée générale de la SCI

« copropriété [Adresse 1] » du 29 décembre 2022 ;

— condamner Mme [H] à lui verser la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance

— condamner Mme [H] au paiement des émoluments retenus en application de l’article A444-32 du code de commerce en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient que la convocation à l’assemblée générale du 29 décembre 2022 est irrégulière notamment, car Mme [H] a convoqué l’assemblée générale au nom de la SCI L’éphémère et non au nom du syndicat de copropriétaire.

Elle précise que la SCI L’éphémère devenue Copropriété [Adresse 1], ne détient aucun lot au sein de la copropriété et ne peut ainsi s’ériger en syndicat de copropriétaire.

Elle estime que Mme [H] confond la notion de société civile immobilière et la notion de copropriété.

Aux termes de ses écritures communiquées par RPVA le 19 juin 2025, la SCI demande au tribunal de :

— débouter Mme [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner Mme [F] à payer à madame du montant la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [F] aux entiers dépens, dont distraction aux profits de M^e Véronique Chartier – SELARL Véronique Chartier, avocat.

Elle soutient que les dispositions de la loi sur la copropriété n’ont pas vocation à régir les assemblées générales des SCI.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer aux conclusions susvisées.

Par ordonnance du 16 décembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire et l’a renvoyée à l’audience de plaidoirie.

SUR CE,

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 29 décembre 2022 :

L’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit ses 3ème et 4ème alinéas :

« A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. »

En l’espèce, la SCI L’éphémère a été dissoute le 27 mai 1999 et son actif social a été partagé entre les associés qui se sont répartis les lots figurant dans l’état descriptif de division en fonction de leurs parts sociales.

Cette SCI, bien que dissoute, a continué à fonctionner dans des conditions obscures alors même qu’à la suite du partage de l’actif social, elle ne disposait d’aucun actif immobilier comme le montre le relevé établi par le service de la publicité foncière le 13 juin 2022 et n’avait aucun lien juridique avec la copropriété créée à la suite de l’acte du 27 mai 1999.

Cette société n’a pas la qualité de copropriétaire de la copropriété sise [Adresse 1]. Elle n’a pas davantage la qualité de syndic de cette copropriété puisqu’elle n’a jamais été désignée en cette qualité par l’assemblée générale des copropriétaires et qu’en outre, une telle désignation serait contraire à son objet social tel que défini dans son acte constitutif.

Si la gérante de la SCI pouvait convoquer ses associés dans le cadre d’une assemblée générale en lien avec l’activité de la SCI, elle ne disposait pas du pouvoir de convoquer ces mêmes personnes, non pas en qualité d’associé, mais en qualité de copropriétaire pour débattre de questions concernant la copropriété.

Les résolutions n° 1, 2, 4 et 5 adoptées 29 décembre 2022 par l’assemblée générale des associés de la SCI portent sur des questions relatives à la gestion de la copropriété (travaux de toiture, paiement d’assurances, installation de vidéosurveillance). Elles sont donc entachées de nullité.

En revanche, la résolution n° 3 qui concerne le paiement des frais liés au changement de gérant de la SCI n’appelle pas de critique puisqu’un tel changement a effectivement été adopté et qu’il s’agit d’une délibération soumise au droit des sociétés et non au statut applicable aux copropriétés.

En conséquence, la demande d’annulation ne peut être accueillie intégralement puisque seules les résolutions irrégulières doivent être annulées. Il y a donc lieu de prononcer l’annulation des résolutions n° 1, 2, 4 et 5 adoptées le 29 décembre 2022 par l’assemblée générale des associés de la SCI.

Sur les autres demandes :

Mme [C] [H], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

Aucun motif ne justifie qu’il soit dérogé au principe posé par l’article A444-32 du code du commerce.

A la suite de la présente procédure, Mme [F] a exposé des frais non compris dans les dépens. L’équité commande de l’en indemniser. Mme [H] sera condamnée à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit de la décision n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire. Il n’y a donc pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement contradictoirement et en premier ressort,

Prononce l’annulation des résolutions n° 1, 2, 4 et 5 adoptées 29 décembre 2022 par l’assemblée générale des associés de la SCI « Copropriété [Adresse 1] » ;

Déboute Mme [F] du surplus de sa demande ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit;

Condamne Mme [H] aux entiers dépens et à payer à Mme [F] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE PAR :

— M. JP COLOMER, 1er Vice-Président,

— M^me M GOUGUET, Vice-président,

— M^me L BUSTREAU, Juge

QUI EN ONT DELIBERE;

SIGNE ET PRONONCE par M. COLOMER, 1er Vice-Président, assistée de K. COULAUDON-DUTHEIL, ff greffier, par mise à dispostion au greffe de la Première Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de LIMOGES du cinq Mars deux mil vingt six.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,