MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 28 Avril 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01889 – N° Portalis DB2H-W-B7I-Z23O

AFFAIRE : [W] [O] C/ S.A.S. CT EXPLOITATION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Michel-Henry PONSARD, Vice-président

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [O]

né le 31 Juillet 1980 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Anne BARLATIER PRIVITELLO de la SELARL BARLATIER, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. CT EXPLOITATION,

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Samayar MANALAI, avocat au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Solène BERNARD de l’AARPI TEJAS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

Débats tenus à l’audience du 03 Février 2025

Délibéré prorogé au 28 avril 2025

Notification le

à :

Maître [Y] [R] [A] de la SELARL [R] – 41,

Expédition et grosse

Maître [Z] [S] – 2070, Expédition

+ service suivi des expertises, régie et expert, Expédition

FAITS ET PROCÉDURE

Selon exploit en date du 4 octobre 2024, Monsieur [W] [O] a fait assigner la société CT EXPLOITATION devant le président du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de vu les articles L.145-9, L.145-14 et L. 145-28 du Code de commerce, 145 du Code de procédure civile,

— juger parfaitement valable le congé du 28 septembre 2023 et en tirer toutes les conséquences de droit et de fait

— condamner la requise à lui payer la somme de 517,19 € par mois au titre des indemnités d’occupation à compter du 31 mars 2024, et jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés, outre intérêts légaux à compter de la délivrance de l’acte introductif d’instance

— désigner un Expert avec mission de :

* se faire communiquer tous documents et pièces utiles

* visiter les lieux sis : [Adresse 7], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction dans le cas de

1°) d’une perle de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice

2°) de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause le coût d’un tel transfert comprenant: acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et tous autres postes de préjudice,

Subsidiairement

* rechercher tous éléments permettant de fixer l’indemnité d’occupation due par le preneur en application de l’article L 145-28 du Code de commerce et donner son avis sur le montant de cette indemnité,

— rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit

— condamner la société CT EXPLOITATION à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi su’aux entiers dépens en ce compris le congé de refus de renouvellement du 29 septembre 2023.

A cet effet Monsieur [W] [O] fait valoir que :

— il a acquis le 9 mars 2012 un studio et d’un parking situés dans une résidence étudiante, dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement. Que selon bail commercial en date du 28 décembre 2011, la S.A.R.L. SOGERELY a pris à bail le bien

— le contrat de bail était consenti pour une durée de neuf ans et pour un montant annuel initial de 4 491,00 € hors taxes. Qu’il était par ailleurs stipulé que : « Conformément aux dispositions de l’article L 145-14 du Code commerce, à l’expiration du présent bail, le Bailleur pourra délivrer congé ou refuser son renouvellement »

— la prise d’effet du bail dépendant de l’achèvement des travaux, une attestation était délivrée par le Bailleur, afin d’acter la prise d’effet du bail en date du 6 septembre 2012. Que le bail était en conséquence conclu pour une durée de neuf années, soit du 6 septembre 2012 au 5 septembre 2021

— par lettre recommandée avec avis de réception en date du 11 octobre 2016, la S.A.R.L. SOGERELY lui a notifié la cession du bail au profit de la société CT EXPLOITATION

— par avenant n°1 en date du 8 mai 2020, en raison de l’épidémie Covid-1 9, il a été convenu une diminution des loyers, compte tenu de la vacance de la résidence, avenant qui faisait suite à une demande la société exploitante de trouver une solution amiable à une situation exceptionnelle

— par lettre recommandée avec avis de réception en date du 4 mai 2021, il a indiqué à la S.A.R.L. SOGERELY son intention de résilier le bail et son souhait de reprendre seul la gestion du bien

— par lettre recommandée avec avis de réception en date du 23 juin 2021, la société CT EXPLOITATION lui a répondu que le congé aurait dû lui être notifié par acte extrajudiciaire au plus tard le 2 mars 2021

— par lettre recommandée avec avis de réception du 4 août 2021, il a renouvelé son intention de reprendre la gestion de son logement dans un délai de six mois et précisé devoir reprendre les lieux pour les occuper

— par courrier en date du 1er septembre 2021, la société CT EXPLOITATION a contesté la forme et ainsi la validité du congé

— par acte d’Huissier en date du 28 septembre 2023 il a donné congé avec refus de renouvellement à la société CT EXPLOITATION pour le 31 mars 2024 et proposé de payer une indemnité d’éviction

— aucune réponse ne lui a été adressée.

En défense la société CT EXPLOITATION émet les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise et s’oppose pour le surplus.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’en application de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif Iégitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Qu’en l’espèce, Monsieur [W] [O] ayant notifié le 28 septembre 2023 un congé sans offre de renouvellement avec offre de payer l’indemnité d’éviction prévue à l’article L 145-14 du Code de commerce, il existe donc un motif Iégitime d’ordonner une mesure d’expertise permettant de déterminer contradictoirement le montant de l’indemnité d’éviction due par le bailleur, ces éléments pouvant conditionner la solution d’un litige entre les parties.

Que la mesure d’instruction ordonnée sera diligentée aux frais avancés par Monsieur [W] [O] à l’origine de la présente procédure.

Que les autres demandes de même que les dépens de l’instance seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort,

ORDONNONS une expertise,

DÉSIGNONS pour y procéder :

Madame [T] [V]

domiciliée Cabinet [P] ET ASSOCIES,

[Adresse 2], tel [XXXXXXXX01]

qui aura pour mission :

— se rendre sur les lieux, objet du bail commercial sis [Adresse 6] [Localité 4]

— convoquer les parties

— visiter les lieux, les décrire et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la société CT EXPLOITATION

— rechercher, en tenant compte des activités autorisées par le bail et les facilités offertes par la situation des lieux, tous les éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction compensatrice du préjudice résultant du déplacement du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment le droit au bail en comparant la valeur locative du marché et le montant payé par le locataire évincé, augmenté des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même importance, et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait la locataire ainsi que tous les éléments de préjudice qu’elle pourrait faire valoir

— fournir, en donnant des références précises, tous les éléments permettant de déterminer dans quelle mesure la locataire aurait la possibilité de transférer son fonds sans perte important de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert en ce inclus l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques de l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert

— évaluer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux

— d’une manière générale, faire toutes constatations et observations utiles à la juridiction du fond susceptible d’être saisie ultérieurement

DISONS que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile

DISONS qu’à cet effet l’expert commis, qui sera saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs observations et déposer un rapport avant le 30 septembre 2025 ;

Plus spécialement RAPPELONS à l’expert :

— qu’il devra nous faire connaître sans délai son acceptation ;

— qu’il pourra s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles, dont les identités seront précisées ;

— qu’il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;

— qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet ; qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord ;

— qu’il pourra faire appel à un technicien d’une spécialité différente de la sienne ;

— qu’il pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;

— qu’il devra informer les parties du résultat de ses opérations, de l’avis qu’il entend exprimer sur tous les points de la mission et du coût de ses opérations ; qu’à cette fin il leur remettra au cours d’une ultime réunion ou leur adressera un pré-rapport en les invitant à lui présenter dans un délai de 30 jours leurs observations et réclamations écrites rappelant sommairement le contenu de celles présentées antérieurement; qu’il y répondra dans son rapport définitif en apportant, à chacune d’elles, la réponse appropriée en la motivant ;

— qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations et réclamations présentées au delà du délai de 30 jours, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge chargé du contrôle ;

— qu’il devra envoyer une copie de son rapport à chacune des parties ou à leurs avocats, ainsi qu’une lettre recommandée avec accusé de réception à chacune des parties contenant l’état de ses frais et honoraires et l’avis qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour adresser d’éventuelles observations sur leur montant au juge qui a ordonné l’expertise.

DISONS que l’expertise se fera aux frais avancés par Monsieur [W] [O] qui consignera la somme de 3 500 € à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire avant le 30 juin 2025, sous peine de caducité de l’expertise

RÉSERVONS les autres demandes ainsi que les dépens de l’instance.

Ainsi prononcé par Monsieur Michel-Henry PONSARD, Vice-président, assisté de Madame Catherine COMBY, Greffier.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT