Tribunal Judiciaire de Versailles, Tpx ver cg fond, 13 juin 2025, n° 25/00038

TJ Versailles 13 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Frais de recouvrement justifiés
La cour a jugé que seuls certains frais de recouvrement étaient justifiés, et a limité la condamnation à une somme réduite.
Accepté
Préjudice causé par le retard de paiement
La cour a reconnu que le retard de paiement a causé un préjudice au syndicat, mais a réduit le montant des dommages et intérêts demandés.
Accepté
Indemnité pour frais de justice
La cour a accordé une indemnité au syndicat pour couvrir les frais de justice, considérant que la demande était justifiée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, tpx ver cg fond, 13 juin 2025, n° 25/00038
Numéro(s) :	25/00038
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Annabelle ORTEGA GONZALEZCéline LOUDET

Texte intégral

TRIBUNAL

de [Localité 17]

[Adresse 3]

[Localité 6]

N° RG 25/00038 – N° Portalis DB22-W-B7J-SX2T

JUGEMENT

Du : 13 Juin 2025

S.D.C. [Adresse 15] AGISSANT POURSUITES ET

[C] [M] [X], [G] [J] [P] [W] EPOUSE [M] [X]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e ORTEGA GONZALEZ

expédition certifiée conforme

délivrée le

à M^e LOUDET

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 13 Juin 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 03 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 16]

Agissant poursuites et diligences de son syndic FONCIA MANSART

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ, substituée par Maître Louna GRAPPE, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [M] [X]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par M^e Céline LOUDET, avocat au barreau de PARIS

Madame [G] [J] [P] [W] EPOUSE [M] [X]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Céline LOUDET, avocat au barreau de PARIS

A l’audience du 03 Avril 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [C] [M] [X] et Madame [W] épouse [M] [X] [G] sont propriétaires des lots n°701, 721 et 955 (appartement, cave et parking) situés dans la résidence [9], au [Adresse 5].

Monsieur [C] [M] [X] et Madame [W] épouse [M] [X] [G] n’ont pas régulièrement acquitté leurs charges de copropriété.

Par assignation en date du 10 janvier 2025, le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 13], sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet FONCIA MANSART, a saisi le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de condamner solidairement Monsieur [C] [M] [X] et Madame [W] épouse [M] [X] [G] à lui payer les sommes suivantes :

—  2 821,21 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 6 janvier 2025, avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 9 février 2024,

—  1 371,53 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 6 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de de la mise en demeure du 9 février 2024,

—  1 500 euros, à titre de dommage et intérêts,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 3 avril 2025, le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE BRIGITTE, représenté par son conseil, se désiste de sa demande de condamnation au titre des charges de copropriété, après avoir reçu paiement de ces charges. Il maintient ses demandes au titre des frais de recouvrement et demande 3 500 euros à titre de dommages et intérêts au regard de la mauvaise foi des défendeurs. Il soutient que la dette a existé mais qu’elle a été réglée, de sorte qu’elle ne peut pas être contestée. Les règlements des charges sont tardifs et payés en seulement deux ou trois règlements par an avec du retard. Il affirme qu’il y a eu plusieurs mises en demeure régulières, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs. Il demande le débouté de la demande de condamnation à hauteur de 2 000 euros formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme étant exagérée et constituant de la mauvaise foi de la part des défendeurs.

Monsieur [C] [M] [X] et Madame [W] épouse [M] [X] [G], représentés par leur conseil, reprennent oralement leurs conclusions déposées à l’audience. Ils demandent de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 12] et 5, représenté par son syndic la SAS FONCIA MANSART, de toutes ses demandes, fins et prétentions, Juger que les défendeurs justifient du règlement actualisé de l’intégralité des charges et travaux en principal, en ce compris ceux échus au 2e trimestre 2025 exigibles le 1er avril 2025 et qui ont été réglés par virement des 25 et 31 mars 2025 devant être imputés exclusivement sur le principal, Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 11] 4 et 5, représenté par son syndic la SAS FONCIA MANSART, au paiement des sommes suivantes : 2.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Ils mentionnent ne pas avoir été avisés de l’augmentation de la demande de dommages et intérêts. Ils contestent l’origine de la dette que le syndicat des copropriétaires prend en compte, la dette n’existant pas depuis le 30 septembre 2022. Ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires leur impute des frais de recouvrement non nécessaires. Ils affirment avoir réglé leur dette seulement avec un retard de deux trimestres et demi et ils contestent la signature de l’accusé de réception de la mise en demeure envoyée par le syndicat des copropriétaires. Ils soutiennent donc que l’assignation n’a pas été précédée d’une mise en demeure ou d’une sommation de payer.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 juin 2025.

MOTIFS

1- Sur le désistement de la demande en paiement des charges de copropriété :

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires indique à l’audience se désister de sa demande de condamnation au titre des charges de copropriété, la dette étant soldée.

Il convient donc de constater le parfait désistement du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] [Localité 14] 4 et 5 de sa demande de condamnation en paiement des charges de copropriété.

2 – Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, il est réclamé la condamnation des défendeurs au titre des frais de recouvrement au paiement de la somme totale de 1.371,53 euros, visés dans le décompte global versé aux débats.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte de Monsieur [C] [M] [X] et Madame [W] épouse [M] [X] [G] des frais de « constitution dossier transmis avocat » à hauteur de 410 euros et à deux reprises des frais de « suivi du dossier avocat » à hauteur de 169 euros chacun. Ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété et non des prestations particulières nécessitant des diligences exceptionnelles.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte des défendeurs des frais de « mise en demeure » du 7 novembre 2022, du 7 février 2023 et du 9 février 2024, à hauteur de 42 euros pour deux des mises en demeure et 48 euros pour la troisième et des frais de « relance » du 29 novembre 2022, du 21 février 2023 et du 28 février 2024 à hauteur de 33 euros pour deux des relances et 35 euros pour la troisième.

Il apparait au regard du décompte présenté que le solde de la dette n’était pas réglé lorsque ces mises en demeure ont été notifiées, de sorte qu’elles étaient justifiées. En revanche, une seule mise en demeure et une seule lettre de relance sont justifiées et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Dès lors que la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, dont le coût ne pourra être évalué à plus de 15 euros pour les mises en demeure et 5 euros pour les lettres de relance, sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 20 euros.

Le syndicat des copropriétaires impute enfin au débit du compte de Monsieur [C] [M] [X] et Madame [W] épouse [M] [X] [G] des frais de « sommation de payer » et des frais de « constitution dossier transmis huissier » à hauteur de 250 euros qui relèvent des dépens et seront donc examinés sur ce fondement.

Enfin, le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte du défendeur des « intérêts de retard » du 28 février 2024 qu’il convient de déduire dès lors que le syndicat bénéficie des intérêts légaux.

Monsieur [C] [M] [X] et Madame [W] épouse [M] [X] [G] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement des charges de copropriété, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [C] [M] [X] et Madame [W] épouse [M] [X] [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE BRIGITTE la somme de 20 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La demande de condamnation au titre des frais de recouvrement formulée par le syndicat des copropriétaires sera donc rejetée pour le surplus.

Il convient ainsi de rejeter la demande de Monsieur [C] [M] [X] et Madame [W] épouse [M] [X] [G] en débouté de la demande du syndicat des copropriétaires en condamnation au titre des frais de recouvrement.

3- Sur la demande en dommages et intérêts

L’irrégularité de paiement des charges par Monsieur [C] [M] [X] et Madame [W] épouse [M] [X] [G] a entraîné un préjudice certain pour le syndicat de copropriétaires, dont les sommes dues à ses créanciers ont dû être avancées par le syndicat.

En s’acquittant avec retard de façon répétée de leurs charges de copropriété sans raison valable, Monsieur [C] [M] [X] et Madame [W] épouse [M] [X] [G] ont commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Il convient toutefois de réduire la demande à de plus justes proportions, en condamnant solidairement Monsieur [C] [M] [X] et Madame [W] épouse [M] [X] [G] au paiement d’une indemnité de 200 euros.

4- Sur les autres demandes

Monsieur [C] [M] [X] et Madame [W] épouse [M] [X] [G], qui succombe, supporteront in solidum les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ancienneté et la nature du litige justifient que la présente décision ne soit pas dispensée de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE le désistement du Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 12] et 5 en ce qui concerne sa demande de condamnation au titre des charges de copropriété,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [M] [X] et Madame [W] épouse [M] [X] [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 12] et 5, sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA MANSART,

la somme de 20 euros au titre des frais de recouvrement,la somme de 200 euros au titre des dommages et intérêts pour retard de paiement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [M] [X] et Madame [W] épouse [M] [X] [G] aux entiers dépens,

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [M] [X] et Madame [W] épouse [M] [X] [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 12] et 5, sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA MANSART, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 11] 4 et 5, sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA MANSART, de ses autres demandes et prétentions,

DEBOUTE Monsieur [C] [M] [X] et Madame [W] épouse [M] [X] [G] de leurs demandes et prétentions,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date indiquée en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT