TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cécile LEMAISTRE-BONNEMAY

S.C.I. MCES7

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04645 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAY3F

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 26 mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1] À, [Localité 2], représenté par son syndic FONCIA, [Localité 1] RIVE GAUCHE sis, [Adresse 2]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE-BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

S.C.I. MCES7

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 janvier 2026

JUGEMENT

par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mars 2026 par Pascale DEMARTINI, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 26 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04645 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAY3F

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) MCES7 est propriétaire des lots n°7 et 43 dans l’immeuble sis, [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés et par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA, [Localité 1] RIVE GAUCHE, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris – Pôle civile de proximité, la SCI MCES7 en paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  1235,52 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 13 juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

—  1000 euros de dommages et intérêts,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires a fait signifier des conclusions le 9 janvier 2026 au terme desquelles elle a actualisé sa demande au titre des charges à la somme de 1760,77 euros, au 8 janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

A l’audience du 12 janvier 2026, il a sollicité le bénéfice de ses conclusions.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que les appels de charges n’étaient régulièrement payés, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion.

Assignée à étude, la SCI MCES7 n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe en date du 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il ressort des pièces du dossier qu’une conciliation préalable a été tentée conformément aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, au regard du procès-verbal de carence en date du 19 mars 2025.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale relatif aux lots n°7 et 43,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 3ème trimestre 2024 au 1er trimestre 2026,

— les relevés individuels de charge pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024,

— le décompte annuel de répartition des charges définitives de l’exercice 2024,

— l’historique du compte du 30 juin 2024 au 8 janvier 2026 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 1.760,77 euros (en ce inclus 602,04 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 2 mars 2023, 30 juin 2023, 24 juin 2024 et 4 juillet 2025 et celui de l’assemblée générale extraordinaire du 2 mars 2023, comportant :

* approbation des comptes des exercices 2022, 2023 et 2024,

* vote des budgets prévisionnels 2023, 2024, 2025 et 2026,

* le fonds travaux 2023, 2024, 2025 et 2026,

* vote des travaux ou opérations suivantes : réfection du solin de cheminée (assemblée générale du 24 juin 2024, résolution 14), diagnostic technique global (assemblée générale du 24 juin 2024, résolution 15), travaux de remplacement de l’interphone du bâtiment A (assemblée générale du 4 juillet 2025, résolution 14) et travaux de réfection du hall d’entrée du bâtiment A (assemblée générale du 4 juillet 2025, résolution 16)

— le commandement de payer par acte de commissaire de justice remise à étude en date du 26 décembre 2024 valant mise en demeure sur la somme de 745,86 euros,

— le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1125,46 euros portant sur la période allant du 30 juin 2024 au 8 janvier 2026, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2026, le remplacement du système interphonie et la réfection de la cour arrière du bâtiment B n’étant pas justifiés pour des montants de 2,43 euros et 30,84 euros.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 602,04 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. Aucune demande spécifique pour ces sommes n’est formulée par le demandeur, qui ne vise en outre pas l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de telle sorte qu’il ne sera pas statué dessus.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 1125,46 euros.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure du 26 décembre 2024 en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi – ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens. Aucune demande n’a été formulée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée. Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 26 juin 2025.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE la société civile immobilière MCES7 à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA, [Localité 1] RIVE GAUCHE, la somme de 1125,46 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés arrêtées au 8 janvier 2026, pour la période allant du 3ème trimestre 2024 au 1er trimestre 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 26 juin 2025,

CONDAMNE la SCI MCES7 à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA, [Localité 1] RIVE GAUCHE, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société civile immobilière MCES7 aux dépens,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente.