N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/00919 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GH5G

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.C.I. [B] inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n°393 316 476, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[I] [H] [A]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 26 Février 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 14 Janvier 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 26 Février 2026 :

Entre :

S.C.I. [B]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Véronique CHARTIER, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [I] [H] [A]

Née le 07 Janvier 1993 en BULGARIE

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Marinne ERHARD, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 19 Février 2025, l’affaire a été renvoyée aux 26 Mars 2025, 25 Juin 2025, 24 Septembre 2025 et mise en délibéré au 05 Novembre 2025 où une réouverture des débats a été ordonnée au 14 Janvier 2026, date à laquelle les avocats des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 26 Février 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 mars 2023 à effet du 1er avril 2023, la Société Civile Immobilière [B] a donné en location à [I] [A] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 570 €.

Le 7 mars 2024, la Société Civile Immobilière [B] a fait délivrer à [I] [A] un commandement de payer la somme de 1 791,54 € au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 décembre 2024, la Société Civile Immobilière [B] a assigné [I] [A] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :

l’expulsion de [I] [A] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 6 756 € au titre des loyers et charges impayés, terme de décembre 2024 inclus ;sa condamnation au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Par ordonnance de référé du 5 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et inviter les parties à faire valoir leurs observations et justificatifs sur la date de sortie exacte du logement par la locataire.

A l’audience du 14 janvier 2026, la Société Civile Immobilière [B], représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation, actualisant sa demande en paiement au titre des loyers et charges à la somme provisionnelle de 8 905 € actualisée au 23 septembre 2025, précisant que la locataire a effectivement quitté les lieux le 3 juillet 2025.

[I] [A], représentée par son conseil, a déposé les pièces constituant son dossier et s’est référé à ses conclusions écrites aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :

lui accorder un délai de paiement de 36 mois pour s’acquitter de sa dette de loyer d’un montant de 5.988 € arrêtée au 25 mars 2025 au moyen de :35 échéances d’un montant de 165 € chacune ;la 36e échéance du solde de la somme due ;ordonner à la Société Civile Immobilière [B] de lui communiquer son relevé d’identité bancaire ;juger que les effets de la clause résolutoire sont suspendus de plein droit pendant le cours des délais accordés ;juger n’y avoir lieu à l’allocation d’une provision et d’une indemnité d’occupation mensuelle ;débouter la Société Civile Immobilière [B] de l’ensemble de ses demandes ;laisser à chaque partie la charge de ses dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l’arriéré de loyers et de charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :

que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;que le commandement du 7 mars 2024 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;que [I] [A], ainsi que le révèlent les décomptes produits par la Société Civile Immobilière [B], ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Ainsi, le manquement de la locataire à l’obligation de payer les loyers et charges n’est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 7 mai 2025, soit deux mois après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [I] [A] est occupante sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de son départ.

Or, il ressort des débats que [I] [A] a quitté les lieux le 3 juillet 2025 selon le bailleur et que [I] [A] n’est pas en mesure de confirmer ou d’infirmer sa propre date de départ.

Ainsi, il n’y a pas lieu de prononcer l’expulsion de [I] [A].

Il résulte du décompte versé aux débats par le bailleur et actualisé au 23 septembre 2025 que la dette de [I] [A] s’établirait à la somme de 8.905 €. Toutefois, il comptabilise un loyer dû depuis le 15 mars 2025 alors même que la date d’effet du bail a été fixé au 1er avril 2025 seulement, et jusqu’au mois de septembre 2025 inclus, alors même qu’il reconnaît le départ effectif de la locataire le 3 juillet 2025. Ainsi, il convient dé déduire ses loyers des sommes dues, soit une somme totale de 1.939,84 € correspondant au détail suivant :

—  285 € pour le mois de mars 2025 ;- 514,84 € (570 x 28 / 31) pour le mois de juillet 2025 – 570 € pour le mois d’août 2025 ;- 570 € pour le mois de septembre 2025.

De son côté, la locataire, à qui incombe la charge de la preuve du paiement des loyers, ne justifie d’aucun paiement supplémentaire qui n’aurait pas été déjà pris en compte par le bailleur dans son décompte locatif actualisé au 23 septembre 2025.

Le montant des loyers dus du 1er avril 2023 au 3 juillet 2025 s’établit à la somme totale de 15.445,16 € [(570 € x 27 mois) + 3 jours (570 x 3 / 31)].

Le montant des sommes payés au bailleur par la locataire et pour son compte par la Caisse d’Allocations Familiales s’établit à la somme totale de 8.480 € (220 + 8.260).

Ainsi, il y a lieu de condamner [I] [A] au paiement de la différence de ces deux montants, soit la somme de 6.965,16 € à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de 1 791,54 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu d’ordonner à la Société Civile Immobilière [B] de communiquer un relevé d’identité bancaire à [I] [A], qui dispose déjà de coordonnées bancaires communiquées par son bailleur lui permettant de régler valablement sa dette.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, compte tenu du plan d’apurement signé par les parties le 1er janvier 2025 et de la proposition de paiement de [I] [A] qui a quitté les lieux, il convient, afin de solder cette dette, d’accorder à [I] [A] un délai de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire en raison du départ de la locataire.

En revanche, en cas de non-respect du paiement de l’une de ces échéances, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [I] [A], succombant au procès, sera tenue aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de la Société Civile Immobilière [B] les frais qu’elle a dû exposer au titre de la présente procédure et [I] [A] sera donc condamnée à lui payer la somme de 400 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort par ordonnance exécutoire par provision, contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ;

CONSTATONS l’acquisition, au bénéfice de la Société Civile Immobilière [B], de la clause résolutoire insérée au bail en date du 15 mars 2023 portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 1] à compter du 7 mai 2024 ;

DISONS que, depuis cette date, [I] [A] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges ;

CONDAMNONS [I] [A] à payer à la Société Civile Immobilière [B] :

la somme provisionnelle de 6.965,16 € à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation, arriérés, jusqu’à la libération effective des lieux le 3 juillet 2025 ;les intérêts au taux légal afférents à cette somme à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 1.791,54 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil ;

AUTORISONS [I] [A] à régler la somme de 6.965,16 € sous la forme de 36 versements de 165 € chacun, le reliquat de la dette étant exigible en plus de la dernière échéance ;

DISONS que la première mensualité devra être réglée au plus tard dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, et les suivantes au plus tard le 10e jour des 35 mois suivants ;

DISONS qu’à compter de la signification de la présente décision, à défaut du règlement d’une seule mensualité ou d’un seul terme à son exacte échéance et après une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, le solde de l’intégralité de la dette de [I] [A] deviendra immédiatement exigible ;

DISONS n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés en raison du départ des lieux de la locataire ;

DISONS n’y avoir lieu à expulsion en raison du départ des lieux de la locataire ;

DÉBOUTONS [I] [A] de sa demande en vue d’ordonner à la Société Civile Immobilière [B] de lui communiquer son relevé d’identité bancaire ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS [I] [A] à payer à la Société Civile Immobilière [B] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [I] [A] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référés est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE