TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT DU 26 JUIN 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/06644 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZLU5

N° de MINUTE : 25/937

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]

représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître [H], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

DEFENDEUR

La société SCI CONAN

[Adresse 6]

[Localité 8]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 27 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 12 février 2018, le Tribunal d’instance d’AUBERVILLIERS a condamné la SCI CONAN à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

—  6 364,37 euros en deniers ou quittances valables afin de tenir compte des éventuels règlements intermédiaires au titre des charges impayées à la date du 1er décembre 2017 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  400 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  250 euros au titre des frais ;

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 28 août 2020, le Tribunal de proximité d’AUBERVILLIERS a condamné la SCI CONAN à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] les sommes suivantes :

—  133,68 euros représentant les charges et appels de charges provisionnels de copropriété impayées au 09 juillet 2020, appel du 3ème trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2019 ;

—  150 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a signifié à la SCI CONAN un commandement de payer pour la somme de 7 537,63 euros au titre des charges de copropriété selon le décompte joint à l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] a assigné la SCI CONAN devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal de :

— condamner la société SCI CONAN au paiement de la somme de 9 248,94 euros en principal, appel de charges du deuxième trimestre 2024 inclus, suivant décompte arrêté au 10 mai 2024, majorée des intérêts légaux à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 925,61 euros, puis à compter du 29 avril 2024 sur la somme de 7 720,13 euros, puis à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— la condamner au paiement de la somme de 3 200 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 2 200 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens qui comprendront les frais de la sommation de payer.

La SCI CONAN n’a pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 12 novembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 27 mars 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, la SCI CONAN ayant été assignée par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024 signifié à étude et n’ayant pas constitué avocat.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] produit aux débats notamment :

— une matrice cadastrale non datée mentionnant une mise à jour en 2023 ;

— un tableau de décompte non daté portant sur la période du 1er septembre 2023 au 10 mai 2024 distinguant les charges de copropriété et les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et comportant la mention « certifié conforme à l’original » ;

— des appels de provision datés du 19 septembre 2023 au 30 avril 2024 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juillet 2022 ayant approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2022 et 2023 et le montant de la cotisation au fonds travaux 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice 2024 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 décembre 2024 ayant approuvé des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juillet 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 ;

— le contrat de syndic.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ne verse aux débats aucun décompte du compte copropriétaire de la SCI CONAN ni aucun extrait du grand livre de sa comptabilité et le tableau produit non daté est insuffisant à établir l’état du compte copropriétaire de la SCI CONAN à la date de l’assignation.

En outre, le Syndicat des copropriétairse de l’immeuble [Adresse 5] ne produit pas aux débats les justificatifs des charges antérieures au 1er octobre 2023 dont il demande le paiement.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ne rapporte pas la preuve du bien-fondé de sa demande de paiement de charges de copropriété et en sera débouté.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] a été débouté de sa demande principale de charges de copropriété et il ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré, en lien avec la mauvaise foi de la SCI CONAN.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], partie perdante, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de sa demande de charges de copropriété arrêtées au 10 mai 2024, appel de charges du deuxième trimestre 2024 inclus ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] aux dépens ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 26 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART