N° RG 25/00584 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DI5P

REPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 21 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [J] [H], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Marie TEULÉ, avocat au barreau de DAX, substitué par Maître BOYON

DÉFENDEUR(S) :

Madame [B] [G], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025/2179 du 10/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représentée par Maître Armelle PASTOR, avocat au barreau de DAX

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 10 Mars 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 21 Avril 2026

copie délivrée à M^e TEULÉ

Me [R]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 mai 2024, Monsieur [J] [H] a donné à bail à Madame [B] [G], avec la caution solidaire de ses parents Monsieur [A] [G] et Madame [E] [G] et pour une durée d’un an tacitement reconductible, un local meublé à usage d’habitation principale situé [Adresse 4], appartement n° 1 à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 150 euros incluse, de 950 euros payable d’avance le 5 de chaque terme.

Le même jour, un état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, Monsieur [J] [H] a entrepris auprès de Madame [B] [G] de vaines démarches amiables pour l’inviter à régulariser sa situation.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 2 janvier 2025, Monsieur [J] [H] a demandé à Monsieur [A] [G] et Madame [E] [G], ès-qualités de cautions, de lui régler une somme de 3 800 euros au titre du dépôt de garantie ainsi que du loyer des mois d’octobre, novembre et décembre 2024 restés impayés, mais sans succès.

Le 21 janvier 2025, Monsieur [J] [H] a fait délivrer à Madame [B] [G] un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 4 750 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie et au loyer des mois d’octobre 2024 à janvier 2025 inclus restés impayés, outre 158,43 euros de frais.

Ce commandement a été signifié à Monsieur [A] [G] et à Madame [E] [G], ès-qualités de cautions, le 28 janvier 2025.

Par correspondance dactylographiée du 27 janvier 2025 signifiée par acte de commissaire de justice le 28 janvier 2025, Monsieur [J] [H] a donné congé à Madame [B] [G] pour motif légitime et sérieux, en l’occurrence sa défaillance dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de régler le dépôt de garantie et de payer le loyer et charges aux termes convenus, pour le 6 mai 2025, date d’expiration du bail.

Madame [B] [G] s’est maintenue dans les lieux au-delà de cette date.

Par acte de commissaire de justice du 14 avril 2025, Monsieur [J] [H] a assigné Madame [B] [G] ainsi que Monsieur [A] [G] et Madame [E] [G] ès-qualités de cautions, en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater la résiliation du bail liant les parties au 11 mars 2025,

ordonner l’expulsion de Madame [B] [G] et de tout occupant de son chef par le commissaire de justice le premier requis, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

condamner in solidum Madame [B] [G] ainsi que Monsieur [A] [G] et Madame [E] [G], ès-qualités de cautions, au paiement d’une somme de 5 700 euros correspondant au montant de la dette locative,

condamner in solidum Madame [B] [G] ainsi que Monsieur [A] [G] et Madame [E] [G], ès-qualités de cautions, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 950 euros à compter du 11 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l’expulsion,

condamner in solidum Madame [B] [G] ainsi que Monsieur [A] [G] et Madame [E] [G], ès-qualités de cautions, à lui payer une somme de 1 500 euros pour résistance abusive,condamner in solidum Madame [B] [G] ainsi que Monsieur [A] [G] et Madame [E] [G], ès-qualités de cautions, à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner in solidum Madame [B] [G] ainsi que Monsieur [A] [G] et Madame [E] [G], ès-qualités de cautions, aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût des commandements délivrés les 21 et 28 janvier 2025.

Le 20 mai 2025, Madame [B] [G] a libéré le bien de Monsieur [J] [H] après qu’un état des lieux de sortie contradictoire a été établi.

Maître [X] [R], représentant Madame [B] [G], a pris des écritures tendant à voir le juge des contentieux de la protection, sur le fondement des articles 1174 alinéa 2, 1366 et 1353 du Code civil, 834, 835, 696 et 700 du Code de procédure civile :

constater que sa dette locative s’élève à 3 493 euros au titre des loyers impayés et 2 176 euros au titre de l’indemnité d’occupation,

lui accorder des délais de paiement d’une durée de deux ans pour apurer sa dette locative,

débouter Monsieur [J] [H] de toutes ses autres demandes, fins et conclusions,

débouter Monsieur [J] [H] de sa demande de frais irrépétibles,

laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Madame [B] [G] conteste la validité de l’acte de cautionnement en précisant que c’est elle qui l’a signé et non ses parents, émet dès lors une contestation sérieuse qui induit l’incompétence du juge des référés pour trancher le litige, objecte qu’aucun dépôt de garantie n’a été contractuellement convenu, admet devoir des loyers et une indemnité d’occupation pour la période du 11 mars au 20 mai 2025 mais pas le coût de réparations locatives, relève que la demande de dommages et intérêts ne ressortit pas à la compétence du juge des référés, et sollicite des délais de paiement au regard.

Monsieur le Bâtonnier [M] [W], représentant Monsieur [A] [G] et Madame [E] [G], a répliqué aux fins d’entendre le juge des référés, sur le fondement des articles 1120 et 2297 du Code civil, 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 287, 288, 291, 696 et 700 du Code de procédure civile :

Vu les contestations sérieuses soulevées sur la régularité de l’acte de caution,

débouter Monsieur [J] [H] de ses demandes, fins et conclusions présentées en référé à leur encontre, ès-qualités de cautions,

À TITRE SUBSIDIAIRE

ordonner la comparution personnelle des parties ou une expertise graphologique et désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de vérifier la régularité de leurs écritures et signatures sur l’acte de caution du 7 mai 2024,

condamner Monsieur [J] [H] à leur payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [J] [H] aux dépens.

Les époux [G] soulèvent la nullité de l’acte de caution en certifiant ne s’être jamais portés caution de leur fille Madame [B] [G], en soutenant que les écritures et signatures qu’il porte, qui ne sont pas les leurs, ont été falsifiées et qu’il ne respecte pas les dispositions légales en la matière, et demandent par conséquent au juge des référés, en raison des contestations sérieuses qu’ils émettent, de se déclarer incompétent.

Après un renvoi les parties ont été entendues lors de l’audience du 5 août 2025 au cours de laquelle elles ont maintenu leurs demandes respectives.

Par ordonnance contradictoire rendue le 2 septembre 2025, le tribunal statuant en matière de référé a constaté l’existence d’une contestation sérieuse quant à la régularité de l’acte de cautionnement du 7 mai 2024, s’est déclaré incompétent pour trancher le litige oppoant les parties, a débouté Monsieur [J] [H] de toutes ses demandes et l’a condamné à payer une somme provisionnelle de 600 euros fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile tant à Madame [B] [G] qu’à Monsieur [A] [G] et Madame [E] [G], ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2025, Monsieur [J] [H] a assigné Madame [B] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

condamner Madame [B] [G] à lui payer, au titre de sa dette locative, une somme de 5 073 euros,

condamner Madame [B] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges, soit 950 euros, à compter du 11 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l’expulsion intervenue le 20 mai 2025, soit une somme de 2 176 euros sur cette période,

condamner Madame [B] [G] à lui payer une somme de 1 135,80 euros au titre du coût de réparation des dégradations locatives,

condamner Madame [B] [G] à lui payer une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

condamner Madame [B] [G] à lui payer une somme de 1 440 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [B] [G] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût des commandements délivrés les 21 et 28 janvier 2025.

Monsieur [J] [H] réclame à Madame [B] [G], dont il stigmatise la mauvaise foi mise en lumière par l’usurpation de la signature de ses parents sur l’acte de cautionnement, le paiement de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, d’une indemnité d’occupation mensuelle à partir de la résiliation du bail et jusqu’au 20 mai 2025, date à laquelle elle a libéré son bien, du coût des réparations locatives qui lui sont imputables et de dommages et intérêts en raison du préjudice pécuniaire que son maintien irrégulier dans les lieux lui a occasionné.

Représentée par Maître Armelle PASTOR, Madame [B] [G] a répliqué aux fins de voir le tribunal, sur le fondement des articles 3-3, 6 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1343-5, 1347 et 1721 du Code civil, et 696 du Code de procédure civile :

débouter Monsieur [J] [H] de l’ensemble de ses demandes,

À TITRE RECONVENTIONNEL

condamner Monsieur [J] [H] à lui payer une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

fixer rétroactivement le montant du loyer mensuel à 400 euros,

constater en conséquence qu’elle a réglé 2 400 euros en trop,

condamner Monsieur [J] [H] à régulariser le montant des charges depuis qu’elle est entrée dans les lieux, conformément au contrat de bail,

prononcer la compensation entre les sommes dues par Monsieur [J] [H] et celles qu’elle-même doit éventuellement,

À TITRE SUBSIDIAIRE

lui accorder des délais de paiement d’une durée de deux ans pour lui permettre d’apurer sa dette locative,

débouter Monsieur [J] [H] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Madame [B] [G] prétend que Monsieur [J] [H] n’a pas respecté pas les prescriptions du Code de l’urbanisme puisqu’il a déclaré en mairie des travaux succincts et non la construction de véritables logements indépendants, dont celui qu’elle a occupé, dans une ancienne grange, certifie que le bien qu’il lui a donné à bail souffrait de nombreux désordres, notamment la présence de moisissures, qui légitiment la fixation rétroactive du loyer mensuel à 400 euros, déplore qu’il n’ait pas annexé au contrat de bail le dossier de diagnostic technique prévu à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, conteste lui devoir quelque somme que ce soit au titre des charges dès lors qu’il n’a pas procédé à leur régularisation annuelle, et sollicite subsidiairement l’octroi de délais pour solder sa dette éventuelle.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée lors de l’audience du 10 mars 2026.

Représenté par Maître Marie TEULÉ substituée par Maître Elina BOYON, Monsieur [J] [H] a soutenu ses dernières écritures pour entendre le tribunal, sur le fondement des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 1103, 1728 et 1729 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile :

débouter Madame [B] [G] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires,

condamner Madame [B] [G] à lui payer, au titre de sa dette locative arrêtée au 11 mars 2025, une somme de 4 087 euros,

constater que le bail s’est trouvé résilié par l’effet de sa clause résolutoire à compter du 11 mars 2025,

condamner Madame [B] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel, à compter du 11 mars 2025 et jusqu’au 20 mai 2025, date de la libération effective des lieux, soit une somme de 2 176 euros sur cette période,

condamner Madame [B] [G] à lui payer une somme de 1 135,80 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite de celle déjà réglée pour le lit,

condamner Madame [B] [G] à lui payer une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

débouter Madame [B] [G] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, faute de démonstration d’un quelconque manquement de sa part à ses obligations de bailleur et d’absence de toute réclamation pendant l’exécution du bail, débouter Madame [B] [G] de sa demande d’octroi de délais de paiement,condamner Madame [B] [G] à lui payer une somme de 1 440 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [B] [G] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût des commandements qui ont été délivrés les 21 et 28 janvier 2025.

Monsieur [J] [H] souligne que la défendresse ne démontre pas les désordres qu’elle allègue aujourd’hui mais dont elle ne s’est jamais plainte pendant son temps d’occupation des lieux et pour lesquels elle ne l’a jamais sollicité, admet s’être mépris au sujet du dépôt de garantie puisque le contrat de bail n’en prévoyait effectivement aucun, précise avoir perçu de Madame [B] [G] une somme de 60 euros au titre du coût de réparation d’un lit qu’elle a endommagé, et enfin certifie avoir déclaré en mairie de [Localité 3], le 21 mars 2023, l’achèvement et la conformité des travaux dont il l’avait informée par déclaration préalable du 28 août 2018.

Représentée par Maître Armelle PASTOR, Madame [B] [G] a maintenu l’intégralité de ses demandes primitives.

Le délibéré a été fixé au 21 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la date de résiliation de plein droit du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifée et dont les dispositions sont d’ordre public, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, qui ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, en son paragraphe VIII intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit en cas, notamment, de défaut de paiement des loyer et des charges au terme convenu, six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux ;

Monsieur [J] [H] a fait délivrer à Madame [B] [G], le 21 janvier 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 4 750 euros ; celle-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de six semaines dont elle disposait à cet effet ni proposé à son bailleur la moindre solution d’apurement de sa dette qu’elle a au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 5 073 euros le jour de l’assignation ;

Il convient par conséquent de constater que le contrat de bail d’habitation conclu entre les parties le 7 mai 2024 est résilié de plein droit non depuis le 11 mars 2025 mais depuis le 5 mars 2025, et que Madame [B] [G], qui a libéré le bien de Monsieur [J] [H] le 20 mai 2025, l’a ainsi occupé sans droit ni titre du 5 mars au 20 mai 2025 inclus.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

En vertu de l’article 9 du Code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

Sur la dette de loyers et charges

Monsieur [J] [H] réclame la condamnation de Madame [B] [G] à lui payer, au titre de sa dette de loyers et charges arrêtée au 11 mars 2025, une somme de 4 087 euros;

Madame [B] [G] s’y oppose en demandant au tribunal de fixer rétroactivement le montant du loyer mensuel, compte tenu des multiples désordres affectant le bien litigieux, à 400 euros et en certifiant que le bailleur ne peut en outre prétendre à aucune somme au titre des charges dès lors qu’il n’a jamais procédé à leur régularisation annuelle, à laquelle il est pourtant légalement astreint ;

1. Sur la demande reconventionnelle de fixation rétroactive du loyer à 400 euros

En application de l’article 6 a) de la loi précitée du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

Conformément à l’article 6 c) de la même loi, le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

Madame [B] [G] sollicite du tribunal qu’il fixe rétroactivement le loyer mensuel à 400 euros en se prévalant des nombreux désordres qui affecteraient le bien litigieux, en l’occurrence l’absence d’isolation tant thermique que phonique, la présence d’une importante humidité et d’infiltrations d’eaux dans le plafond et les murs, l’absence de ventilation dans les chambres et la mauvaise qualité des matériaux d’installation (bac à douche …) ;

Il est toutefois loisible de constater qu’elle ne verse aux débats, à l’appui de cette prétention, aucune pièce probante ;

En effet, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie contradictoirement établis ne dévoile aucun des désordres invoqués par Madame [B] [G] et dont souffrirait le bien de Monsieur [J] [H] puisque celui d’entrée démontre que tous ses éléments, le parking/box/garage, la boîte aux lettres, le détecteur de fumée, les portes, les menuiseries, les fenêtres, les volets, les plafonds, les sols, les plinthes, les murs, les placards, les prises, interrupteurs et éclairages, le chauffage et la tuyauterie de l’entrée, du salon/pièce à vivre, des chambres 1, 2 et 3, des toilettes 1 et 2, de la salle de bains et de la cuisine sont estimés en “bon état”, de même que la baignoire, la douche, les éviers et la robinetterie de la salle de bains, les éviers, la robinetterie, la plaque de cuisson, la hotte aspirante, le four et le réfrigérateur de la cuisine, et que celui de sortie consigne également le “bon état” de tous les éléments ci-dessus exhaustivement énumérés, à la seule exception du bac à douche, noté “cassé” (cassée) ;

Par ailleurs, les clichés photographiques produits par la défenderesse n’apportent pas la preuve requise, non seulement parce qu’ils ne sont pas datés, mais également parce qu’ils n’ont pas été pris contradictoirement et encore parce qu’ils sont en tout état de cause contredits, à supposer qu’ils se rapportent bien au logement litigieux, par l’état des lieux de sortie, étant au surplus observé que dans ce cas, Madame [B] [G] serait tenue de répondre des désordres qu’ils semblent illustrer dès lors que l’état des lieux d’entrée n’en rapporte aucun ;

De même, les deux pièces émanant de Madame [F] [V], en l’occurrence le courrier recommandé avec demande d’avis de réception qu’elle a adressé le 27 mai 2025 à Monsieur [J] [H] et l’attestation qu’elle a rédigée le 9 juillet 2025 au profit de la défenderesse, sont dépourvues de toute force probante puisqu’elles concernent l’appartement n° 1 dont elle a été un temps locataire au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 3], et non l’appartement n° 3 c’est-à-dire celui pris à bail par Madame [B] [G] le 7 mai 2024 ;

Madame [B] [G], ainsi, est défaillante dans l’administration de la preuve, qui lui incombe en vertu de l’article 9 du Code de procédure civile, qu’un constat dressé par un commissaire de justice à son entrée dans les lieux puis à sa sortie, ou une expertise, auraient par exemple pu constituer ;

Elle sera donc déboutée de sa demande de réduction rétroactive du montant du loyer.

2. Sur l’arriéré de loyers

Conformément aux articles 1728-2° du Code civil et 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Le contrat de bail d’habitation conclu entre les parties fixe à 800 euros, au paragraphe D intitulé MODALITÉS DE PAIEMENT de son article IV, le montant du loyer hors charges ;

Les pièces versées aux débats, notamment le commandement de payer du 21 janvier 2025, l’assignation et le dernier état actualisé de la créance de Monsieur [J] [H], établissent que Madame [B] [G], qui l’admet au demeurant sans aucune ambiguïté, n’a pas payé le loyer des mois de novembre et décembre 2024, janvier, février et, prorata temporis, mars 2025 ;

Elle est dès lors redevable envers Monsieur [J] [H], au titre des loyers qu’elle n’a pas réglés sur la période du 1er novembre 2024 au 4 mars 2025, d’une somme de 3 303,23 euros (800 x 4 + 800 x 4/31) de laquelle doit cependant être déduite celle de 1 000 euros qui agrège les versements de 250, 700 et 50 euros qu’elle a respectivement effectués les 10 février, 18 et 19 mars 2025 ;

Sa dette de loyers, ainsi, s’élève à 2 303,23 euros (3 303,23 – 1 000).

3. Sur les provisions sur charges

En vertu du 3e alinéa de l’article 23-3° de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle, les demandes de provisions étant justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation ;

Le contrat de bail les liant mentionne, au paragraphe D précédemment évoqué de son article IV, que les parties sont convenues que Madame [B] [G] verserait à Monsieur [J] [H], chaque mois et à titre de provision sur charges, une somme de 150 euros ;

Il incombait dès lors à Monsieur [J] [H] de procéder à la régularisation annuelle des charges d’abord en calculant et en justifiant leur montant réel puis, à l’issue, de restituer à Madame [B] [G] la différence entre le montant réel des charges et celui des provisions qu’elle avait versées ou, au contraire, de la lui réclamer, selon que le total de ces paiements mensuels excèderait le montant réel des charges ou lui serait inférieur ;

Or, il ne verse aux débats aucune pièce relative à la régularisation des charges, privant ainsi le tribunal de toute possibilité de vérifier si les sommes qu’il réclame à sa locataire au titre des charges ont été régularisées et par voie de conséquence de fixer la somme éventuellement due par Madame [B] [G] au titre spécifique des charges, étant précisé que la Cour de cassation a récemment rappelé, dans un arrêt rendu par sa 3e chambre civile le 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-21.889), que la régularisation annuelle des charges est une obligation légale, que le bailleur doit justifier chaque année les charges réellement dues par le locataire et tenir les justificatifs à sa disposition, et qu’à défaut aucune dette locative liée aux provisions ne peut être imputée à celui-ci ;

Madame [B] [G] n’est donc redevable d’aucune somme au titre des provisions sur charges pour la période du 1er novembre 2024 au 4 mars 2025, étant précisé qu’elle circonscrit sa contestation, dans ses dernières conclusions, à celles qui lui sont réclamées pour cette période.

Sur les réparations locatives

En application de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

Conformément à l’article 7 d) de la même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat de location, et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

Monsieur [J] [H] sollicite la condamnation de Madame [B] [G] à lui payer au titre du coût de réparation des dégradations locatives, une somme de 1 135,80 euros qui cumule 1 080 euros pour le remplacement du bac à douche et 65,80 euros pour deux chaises dont aucune de ses pièces ne permet de savoir si elles sont endommagées ou manquantes ; Madame [B] [G] objecte que le bac à douche était de mauvaise qualité et fissuré, et que le demandeur n’appuie sa demande que sur un simple devis ;

Il a été précédemment constaté que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie n’a mis en évidence qu’un seul désordre imputable à Madame [B] [G], en l’espèce la dégradation du bac à douche, celui d’entrée ayant relevé son “bon état” alors que celui de sortie apprend en revanche qu’il est “cassé” (cassée) ;

Madame [B] [G], dès lors et en vertu de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, doit en répondre, étant précisé que ses cavillations sur la mauvaise qualité et le fissurage de cet équipement sanitaire, démentis par les annotations de l’état des lieux d’entrée, ainsi que sur la simple production d’un devis pour obtenir réparation de sa dégradation, une pièce dont la Cour de cassation a maintes fois rappelé qu’elle est suffisante pour indemniser celui qui s’en prévaut dès lors que son préjudice est établi, ce qui est bien le cas de l’espèce, sont inopérantes ;

Monsieur [J] [H] produit le devis n° 1 établi par l’entrepreneur individuel [Z] [U] le 20 juin 2025, d’un montant de 1 070 euros, pour le remplacement du bac à douche, une opération qui nécessite la dépose de l’ancien bac, la réfection de l’étanchéité, la pose du nouveau bac et celle de carrelage mural puisque la partie basse de ce revetêment subit inévitablement les conséquences de l’intervention ;

Une somme de 1 070 euros sera donc mise à la charge de Madame [B] [G] qui n’en supportera par ailleurs aucune au titre des deux chaises mentionnées sur la facture de la SA LEROY MERLIN FRANCE datée du 26 mai 2025 dans la mesure où les états des lieux d’entrée et de sortie sont vierges de toute observation à leur égard.

Sur le montant de la dette et les délais de paiement

Madame [B] [G] doit à Monsieur [J] [H] une somme de 2 303,23 euros au titre de l’arriéré de loyers et celle de 1 070 euros au titre du coût de réparation des réparations locatives, soit une somme totale de 3 373,23 euros ;

Elle sollicite l’octroi de délais pour s’en libérer, une demande dont Monsieur [J] [H] deamnde au tribunal de l’en débouter ;

En application du paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Tel n’est cependant pas le cas de Madame [B] [G] qui ne produit en tout et pour tout, à l’appui de sa requête, qu’un relevé de sa situation établi le 18 novembre 2025 par FRANCE TRAVAIL et dont il s’évince que ses ressources mensuelles, exclusivement constituées par l’allocation d’aide au retour à l’emploi, s’élèvent à 1 135,20 euros, mais aucune pièce permettant d’appréhender sa situation familiale et ses différentes charges mensuelles ;

Le tribunal, par voie de conséquence, n’est pas en mesure d’apprécier objectivement, à l’aune de ses charges mensuelles notamment, la capacité de la défenderesse à honorer les délais qu’elle convoite ;

En outre, Madame [B] [G] s’est déjà accordé d’elle-même, depuis le mois de novembre 2024, de très longs délais ;

Enfin, sa carence a pu déséquilibrer le budget de Monsieur [J] [H] qui n’est pas un organisme bancaire et qui a besoin des loyers qui lui son dus pour entretenir et améliorer son parc locatif ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [B] [G] sera par conséquent condamnée à payer à Monsieur [J] [H], au titre de sa dette locative, une somme de 3 373,23 euros qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, et par ailleurs déboutée de sa demande d’octroi de délais.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Monsieur [J] [H] réclame à Madame [B] [G] une somme de 2 176 euros au titre de l’indemnité d’occupation qu’elle lui doit pour la période durant laquelle elle s’est maintenue dans son bien sans droit ni titre ;

Madame [B] [G] rétorque ne lui devoir à ce titre et pour 69 jours d’occupation, qu’une somme de 1 840 euros ;

Le contrat de bail d’habitation conclu entre les parties est résilié de plein droit, comme il a été précédemment établi, depuis le 5 mars 2025 ;

Madame [B] [G] est depuis cette date redevable envers le demandeur et jusqu’au 20 mai 2025 inclus, date jusqu’à laquelle elle a occupé son bien sans droit ni titre, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en vigueur, soit 800 euros ;

Sa dette, dès lors, est de 696,77 euros pour les 27 jours du mois de mars 2025 (800 x 27/31), 800 euros pour le mois d’avril 2025 et 516,13 euros pour les 20 jours du mois de mai 2025 (800 x 20/31) ;

Elle sera donc condamnée à payer à Monsieur [J] [H] une somme de 2 012,90 euros (696,77 + 800 + 516,13) qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2025, date de la demande en justice.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur la demande de Monsieur [J] [H]

Monsieur [J] [H] brigue la condamnation de Madame [B] [G] à lui payer une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice pécuniaire que son maintien dans les lieux au-delà du 4 mars 2025 lui a occasionné ;

Or, cette période durant laquelle son logement a été irrégulièrement occupé ne lui pas occasionné le “manque à gagner important” dont il se prévaut puisque Madame [B] [G] est condamnée à lui régler, à ce titre, une indemnité d’occupation d’un montant identique à celui du loyer ;

Il sera donc débouté de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [B] [G]

Selon les paragraphes a) et b) de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé, respectivement, de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ainsi que de le garantir, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse du contrat de location ;

En application combinée des articles L.462-1 et R.462-1 du Code l’urbanisme, une déclaration attestant l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement et leur conformité au permis délivré (DAACT), signée par le bénéficiaire du permis de construire ou d’aménager ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable, ou par l’architecte ou l’agréé en architecture, est adressée au maire de la commune par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposée contre décharge à la mairie ;

Conformément à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur et comprenant un diagnostic de performance énergétique (DPE), un constat de risque d’exposition au plomb, une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante et un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement ;

Madame [B] [G] réclame la condamnation du demandeur à lui payer une somme de 2 000 euros en réparation du préjudice de jouissance, résultant de ses manquements à ses obligations de propriétaire et de bailleur ci-dessus rappelées ainsi que des désordres affectant le logement, qu’elle a subi ;

La première cause du préjudice dont elle excipe, en l’occurrence les désordres dont aurait souffert le bien, est purement controuvée, Madame [B] [G] ayant échoué, comme il a été précédemment établi, à en rapporter la preuve ;

Madame [B] [G], en ce qui concerne le défaut de dépôt ou la tardiveté du dépôt, auprès de la mairie de [Localité 3], de [Localité 4] relative à l’ensemble immobilier dans lequel est situé le bien litigieux, ne justifie nullement le préjudice de jouissance que l’omission de cette formalité d’urbanisme ou son accomplissement tardif lui aurait occasionné, et pas davantage un quelconque lien de causalité entre cette faute du bailleur et le préjudice allégué ;

De même, elle pourrait obtenir des dommages et intérêts en raison de l’autre faute de Monsieur [J] [H] qui n’a annexé au contrat de bail qu’il lui a consenti aucun dossier de diagnostic technique comprenant notamment un DPE, à condition toutefois de justifier le dommage dont elle excipe et le lien de causalité entre la faute du bailleur et son préjudice ; or, Madame [B] [G] ne verse aux débats strictement aucune pièce, tels des relevés de consommation et des factures d’électricité, qui démontrerait que les performances énergétiques du bien ne correspondaient pas à celles attendues et que le logement, présenté comme économe en énergie, en consommerait finalement beaucoup plus, et ne prouve pas non plus le lien de causalité entre la faute du bailleur et son préjudice ;

Enfin, il convient de préciser d’une part que Madame [B] [G], en acceptant de contracter sans disposer du DPE, a pris le risque de ne pas être parfaitement informée sur les capacités du logement en matière énergétique, d’autre part qu’une fois en mesure de les appréhender, au regard notamment des factures d’électricité, elle n’en a pas pour autant sollicité son bailleur, et enfin que le préjudice généré par le défaut de remise du DPE ne s’analyse pas comme un préjudice de jouissance mais comme une perte de chance pour le locataire de pouvoir refuser de prendre à bail un logement s’il en avait connu les performances énergétiques ;

Madame [B] [G] sera par conséquent déboutée de cette demande.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Ses circonstances démontrent que la cause est tout autant imputable à Monsieur [J] [H] qui n’a pas procédé à la régularisation annuelle des charges imputables à sa locataire, à laquelle il n’a en outre remis aucun dossier de diagnostic technique complet lors de la conclusion du bail, qu’à Madame [B] [G] qui s’est maintenue sans droit ni titre dans le bien du demandeur au-delà de la date jusqu’à laquelle elle pouvait l’occuper et qui a failli à son obligation essentielle de locataire de payer le loyer aux termes convenus ;

Les fautes ainsi commises par Monsieur [J] [H] ne rendent pas inéquitable de laisser à sa charge les frais, non compris dans les dépens, qu’il a engagés pour ester en justice ;

Il sera donc débouté de cette demande.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie ;

Monsieur [J] [H] et Madame [B] [G], qui succombent partiellement en leurs prétentions respectives, sont à la fois partie gagnante et partie perdante ;

Ils seront par conséquent l’un et l’autre condamnés à la moitié des dépens de l’instance et de ses suites qui ne comprendront pas le coût des commandements de payer des 21 et 28 janvier 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Constate que le contrat de bail d’habitation conclu le 7 mai 2024 entre Monsieur [J] [H] et Madame [B] [G] est résilié de plein droit depuis le 5 mars 2025.

Constate que Madame [B] [G] a occupé sans droit ni titre le bien de Monsieur [J] [H] du 5 mars au 20 mai 2025.

Déboute Madame [B] [G] de sa demande reconventionnelle de réduction rétroactive du montant du loyer.

Condamne Madame [B] [G] à payer à Monsieur [J] [H], au titre de sa dette de loyer et du coût de réparation des dégradations locatives, une somme de TROIS MILLE TROIS CENT SOIXANTE-TREIZE EUROS et VINGT-TROIS CENTIMES (3 373,23 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025

Condamne Madame [B] [G] à payer à Monsieur [J] [H], au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due pour la période du 5 mars au 20 mai 2025, une somme de DEUX MILLE DOUZE EUROS et QUATRE-VINGT-DIX CENTIMES (2 012,90 euros) majorée des intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2025.

Déboute Madame [B] [G] de sa demande d’octroi de délais de paiement.

Déboute Monsieur [J] [H] de sa demande de dommages et intérêts.

Déboute Madame [B] [G] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Déboute Monsieur [J] [H] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [J] [H] à la moitié des dépens de l’instance et de ses suites qui n’incluront pas le coût des commandements de payer des 21 et 28 janvier 2025.

Condamne Madame [B] [G] à la moitié des dépens de l’instance et de ses suites qui n’incluront pas le coût des commandements de payer des 21 et 28 janvier 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près des tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent acte a été signé par le magistrat et le greffier.