N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00704 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GPIW

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC 87 -OPH

C/

[E] [C]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 24 Avril 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 11 Mars 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 24 Avril 2026 :

Entre :

Société ODHAC 87 -OPH

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [E] [C]

née le 10 Juin 1973 à [Localité 1] (87)

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Delphine CHENE, avocat au barreau de LIMOGES;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 25 Février 2026, l’affaire a été renvoyée au 11 Mars 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat de la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 24 Avril 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 4 juin 2015 à effet au 1er août 2015, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 a donné en location à Mme [C] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 379,40 €.

Par contrat du 9 juin 2015, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 a donné en location à Mme [C] une place de parking dans un garage situé [Adresse 4] [Localité 2] [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel initial de 29,92 €.

Le 25 novembre 2024, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 a fait délivrer à Mme [C] un commandement de payer la somme de 1 774,52 € au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 septembre 2025, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 a assigné Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :

l’expulsion de Mme [C] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 823,89 € au titre des loyers et charges impayés, terme de août 2025 inclus ;sa condamnation au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 11 mars 2026, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87, représenté par son conseil, précise que la somme actualisée au mois de février 2026 inclus est de 725,66 € et indique qu’il accepte la suspension des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement à la locataire à hauteur de 50 € par mois en plus du loyer courant.

Mme [C], représentée par son conseil, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et son maintien dans les lieux par l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 € par mois en plus du loyer courant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l’arriéré de loyers et de charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif produit par l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 qu’à la date du 16 février 2026, Mme [C] restait devoir au bailleur la somme de 241,58 €, alors que les frais de la présente procédure judiciaire figurant dans ce décompte s’élevait à la somme supérieure de 351,88 € (255,73+96,15).

Ainsi, au 16 février 2026, l’intégralité de la dette locative était apurée et une partie significative des frais de procédure était également réglée. Le compte débiteur de 725,66 € produit par le bailleur à la date du 10 mars 2026 tient compte du dernier quittancement du 28 février 2026 avant paiement par la locataire.

Par conséquent, bien que Mme [C] ne se soit pas acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte, elle a réglé sa dette locative avant la date de l’audience, de sorte que le manquement de la locataire à l’obligation de payer les loyers et charges n’est plus caractérisé.

Par ailleurs, l’absence de dette locative actuelle exclut l’octroi d’une provision.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire droit en référé aux demandes de résiliation du bail, d’expulsion ni d’octroi d’une provision.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, en l’absence de dette locative, la demande de délais de paiement est sans objet.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, bien que l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 succombe à l’instance, le bailleur a été contraint d’engager une procédure judiciaire pour obtenir le paiement dû au titre des loyers, justifiant que Mme [C] soit tenue aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 les frais qu’il a dû exposer au titre de la présente procédure et Mme [C] sera donc condamnée à lui payer la somme de 100 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort par ordonnance exécutoire par provision contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ;

DÉBOUTONS l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail en date du 4 juin 2015, de sa demande d’expulsion et de sa demande d’octroi d’une provision ;

DISONS la demande de délais de paiement sans objet ;

CONDAMNONS Mme [E] [C] à payer à l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [E] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référés est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

La présente ordonnance a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier, Le juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE