TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/04708 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZLNN

Minute : 24/315

Etablissement public SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Association HAYNA’SSOC

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 07 novembre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge du Tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du Tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR:

Etablissement public SEINE SAINT DENIS HABITAT, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Association HAYNA’SSOC,

demeurant [Adresse 3]

représentée par sa Présidente Madame [P] [R]

ayant élu domicile sis [Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 avril 2023, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à l’association HAYNA’SSOC un local situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 400,07 euros, augmenté des charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2023, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier à l’association HAYNA’SSOC un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2351,59 euros en principal, au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2024, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner l’association HAYNA’SSOC aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de l’association HAYNA’SSOC ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner l’association HAYNA’SSOC au paiement de la somme de 1871,01 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de décembre 2023 inclus, avec intérêts de retard fixé au taux des avances sur titre de la banque de France majoré de 3 points, à compter du 9 janvier 2024,la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation journalière égale au double du dernier loyer journalier, à compter du mois de janvier 2024 jusqu’à libération effective des lieux,la condamner au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 12 septembre 2024, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6945,32 euros arrêtée au 3 septembre 2024 août inclus.

l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT soutient que l’association HAYNA’SSOC n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement de payer du 1er décembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 1124 du code civil. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers.

L’assocaition HAYNA’SSOC, régulièrement assignée, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. Elle est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle–ci résulterait du seul fait de l’inexécution ; que la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat de location contient à l’article IX une clause aux termes de laquelle, « à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de ses accessoires (…) et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet » le contrat est résilié de plein droit « si bon semble au bailleur ».

Le commandement de payer du 1er décembre 2023 fait expressément référence à la clause résolutoire et au contrat de location. Le commandement est resté sans effet plus d’un mois et les loyers n’ont pas été réglés.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit, le 1er janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 avril 2023 à compter du 2 janvier 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de l’association HAYNA’SSOC et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre l’association HAYNA’SSOC à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par l’association HAYNA’SSOC :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 janvier 2024, l’association HAYNA’SSOC est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur, et de condamner l’association HAYNA’SSOC à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 avril 2023, du commandement de payer délivré le 1er décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er août 2024 que l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 142,78 euros, qui ne constituent pas des loyers et charges.

Les sommes dues s’élèvent à 6802,54 euros.

Sur les intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En application de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter le montant de la clause pénale prévue au contrat si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, l’article IX du contrat de bail, prévoit, en cas de sommes payées en retard un intérêt de retard fixé au taux des avances sur titre de la banque de France majoré de trois points.

Cette clause s’analyse en une clause pénale.

Au regard des éléments soumis aux débats, cette pénalité apparaît manifestement excessive. Il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il y a lieu de faire application du taux d’intérêts légal conformément au code civil, applicable au contrat.

En conséquence, il convient de condamner l’association HAYNA’SSOC à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 6802,54 euros, au titre des sommes dues au 3 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er décembre 2023 sur la somme de 1282,59 euros, de l’assignation du 15 mai 2024 sur la somme de 588,42 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner l’association HAYNA’SSOC aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner l’association HAYNA’SSOC à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 avril 2023 entre l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT d’une part, et l’association HAYNA’SSOC d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 2 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de l’association HAYNA’SSOC ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par l’association HAYNA’SSOC à compter du 2 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE l’association HAYNA’SSOC à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 6802,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 septembre 2024 échéance d’août incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023 sur la somme de 1282,59 euros, de l’assignation du 15 mai 2024 sur la somme de 588,42 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE l’association HAYNA’SSOC à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de septembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE l’association HAYNA’SSOC à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE l’association HAYNA’SSOC aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 1er décembre 2023,

DEBOUTE l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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