TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

N° du dossier : N° RG 26/00024 – N° Portalis DB3K-W-B7K-GR4J

Nature:30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

ORDONNANCE DE REFERE

du 07 Mai 2026

Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Sonia ROUFFANCHE, Greffier, a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [A] [F]

née le 22 Décembre 1941 à [Localité 1] (HAUTE [Localité 2])

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Matthieu GILLET, avocat au barreau de LIMOGES

DEFENDERESSE

S.A.R.L. GARAGE LE MAS LOUBIER

[Adresse 2],

[Localité 3] / FRANCE

représenté par M^e Driss GHOUNBAJ, avocat au barreau de LIMOGES

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 03 avril 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 07 Mai 2026 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 9 janvier 2017, M. et Mme [F] ont donné à bail à la SARL LECO-AUTO désormais GARAGE LE MAS LOUBIER des locaux à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 4] pour une durée de neuf ans à compter du 10 janvier 2017 en contrepartie d’un loyer annuel indexé de 8400 euros hors charges et hors taxes, payable d’avance les premiers de chaque mois.

Par acte du 12 janvier 2026, Mme [F] a fait assigner en référé la SARL GARAGE LE MAS LOUBIER devant le président du tribunal judiciaire de céans, au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, ensemble l’article L 145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

— constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner en conséquence l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au requérant de choisir, aux frais, risques et périls de l’expulsé, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code de procédure civile d’exécution ;

— condamner la partie défenderesse à payer, à titre provisionnel, la somme de 4954,39 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— condamner la partie défenderesse à payer, à titre provisionnel, les loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir avec intérêts ;

— condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux et ce avec intérêts de droits ;

— condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 500 euros au titre de participation aux frais et honoraires qu’elle a exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 avril 2026 au cours de laquelle Mme [F], représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et déclaré refuser toute médiation.

La SARL GARAGE LE MAS LOUBIER, représenté par son conseil, a, reprenant oralement ses conclusions, demandé de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

— déclarer la requérante recevable mais mal fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

— constater l’existence de contestations sérieuses ;

— déclarer la demande d’acquisition de la clause résolutoire mal fondée ;

— rejeter la demande de résiliation du bail ;

— accorder un délai de 8 mois pour le paiement de la dette de loyer ;

— débouter en conséquence la requérante de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner Mme [F] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de donner acte, constater, dire et/ou juger

En application de l’article 768 du code de procédure civile, le juge ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « dire et juger » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments.

Il n’y sera donc répondu que dans la mesure où elles viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions.

Sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, provisions et expulsion

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Conformément aux dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la requérante produit, à l’appui de sa demande en constatation de la résiliation de bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le contrat de bail commercial du 9 janvier 2017 comportant une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers, le commandement de payer les loyers et charges d’avril à octobre 2025 outre les frais d’eau, taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères 2025, pour un montant en principal de 3159,23 euros, déduction faite des versement de 1300 et 2500 euros, et comprenant le coût de l’acte notifié le 22 octobre 2025 par commissaire de justice (76,16 euros).

La société défenderesse oppose qu’il existe une contestation sérieuse en ce qu’elle n’est ni fautive, ni de mauvaise foi mais a été exposée à une situation exceptionnelle et conjoncturelle de difficultés financières tenant à la fois à l’état de santé de son gérant et à la défaillance de l’un de ses clients, placé en liquidation judiciaire le 25 janvier 2023. Elle considère que la résiliation du bail commercial et son expulsion constitueraient une mesure disproportionnée et que la bailleresse n’apporte pas la preuve d’un trouble manifestement illicite.

Toutefois, il ne ressort pas des pouvoirs du juge des référés d’apprécier la proportionnalité de la mesure mais uniquement de constater si les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies et si la clause résolutoire est invoquée de bonne foi par le bailleur.

Or, la partie défenderesse ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette. Elle ne discute pas davantage ne pas avoir régularisé dans le délai d’un mois du commandement de payer le paiement des loyers, frais et taxes dus.

Il convient par voie de conséquence de constater l’acquisition de la résiliation de plein droit du bail à la date du 22 novembre 2025.

La SARL GARAGE LE MAS LOUBIER étant devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef. Cette mesure pourra être poursuivie, à défaut de restitution volontaire des lieux dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance étant rappelée que cette mesure d’exécution aura lieu dans les conditions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte.

L’indemnité d’occupation, d’une nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constituant une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assurant en outre la réparation du préjudice résultant d’une occupation des lieux sans titre, n’est pas sérieusement contestable.

Il y a donc lieu de condamner, à titre provisionnel, la SARL GARAGE LE MAS LOUBIER au paiement mensuel de cette indemnité, due à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, et qui sera fixé à un montant égal à celui du loyer tel que stipulé dans le contrat de bail, c’est-à-dire 810 euros.

Suivant décompte arrêté au 13 février 2026, le solde dû est de 6289,52 euros au titre des loyers, charges et taxes, indemnités d’occupation, déduction faite des frais d’huissier (6603,23 – 143,14 – 76,16 – 94,41). Il convient donc de condamner la SARL GARAGE LE MAS LOUBIER au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’occurrence, la SARL GARAGE LE MAS LOUBIER a versé le 9 juillet 2025 la somme de 2500 euros puis le 3 septembre 2025 la somme de 1300 euros.

Il n’est pas sérieusement contesté qu’en neuf années de relations contractuelles, la SARL GARAGE LE MAS LOUBIER n’a jamais, comme elle le fait observer et en dehors des impayés dont s’agit, manqué à son obligation de paiement.

Les efforts de régularisation de la dette locative et la situation financière exceptionnelle et conjoncturelle exposée par la locataire justifient donc de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif.

Sur les frais de procès

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL GARAGE LE MAS LOUBIER, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 22 octobre 2025, de l’assignation 12 janvier 2026 et de sa dénonciation aux créanciers inscrits.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la défenderesse sera condamnée au paiement d’une indemnité de 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ;

Dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties restant expressément réservés quant au fond ;

Constate que la clause résolutoire insérée au bail conclu le 9 janvier 2017 entre Mme [A] [F] et la SARL LE MAS LOUBIER anciennement ECO-AUTO [Cadastre 1] et portant sur des locaux à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 4] est acquise de plein droit au 22 novembre 2025 ;

Condamne la SARL LE MAS LOUBIER à payer à Mme [A] [F], à titre de provision, en deniers et quittances, une indemnité d’occupation due à compter du 22 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, égale au montant du loyer actuel et des charges, soit la somme de 810 euros par mois ;

Condamne la SARL LE MAS LOUBIER à payer à Mme [A] [F], à titre de provision, en deniers et quittances, la somme totale de 6289,52 euros (six mille deux-cent-quatre-vingt-neuf euros et cinquante-deux centimes) au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 13 février 2026 et incluant le terme de février 2026 ;

Autorise la SARL LE MAS LOUBIER à se libérer de sa dette par huit mensualités de 800 euros, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

Dit que la première mensualité devra être réglée au plus tard dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, et les suivantes au plus tard le 1er de chaque mois ;

Dit qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement ci-dessus accordés ;

Rappelle que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

Dit qu’en cas de non-respect des délais de paiement, la clause résolutoire reprendra ses effets, le bail étant alors de plein droit résilié à la date du 22 novembre 2025 ;

Ordonne alors, à défaut de paiement d’un seul versement à l’échéance prévue et de restitution volontaire des lieux dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance avec commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de la SARL GARAGE LE MAS LOUBIER et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée en tel lieu qu’elle désigne, à défaut que le bailleur désigne ;

Condamne la SARL LE MAS LOUBIER à payer à Mme [A] [F] la somme de 500 euros (cinq-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS LE MAS LOUBIER aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 octobre 2025, de l’assignation du 12 janvier 2026 et de sa dénonciation aux créanciers inscrits ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,