TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

N° du dossier : N° RG 25/00784 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GPWN

Nature:71J Demande de désignation d’un mandataire ad hoc d’une copropriété en pré-difficulté dans le cadre d’une procédure d’alerte

ORDONNANCE DE REFERE

du 06 Février 2026

Mléanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de SoniaROUFFANCHE, Greffier, a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [I] [K]

[Adresse 1]

[Q]

représentée par M^e Eric DAURIAC, avocat au barreau de LIMOGES substitué par M^e Sandrine PAGNOU, avocat au barreau de LIMOGES

DEFENDERESSE

S.C.I. SCI LES JAUNIERES RCS de LIMOGES 348 192 261

Prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [J] [R]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL ELIGE LIMOGES – CABINET VALIERE-VIALEIX, avocats au barreau de LIMOGES

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 09 Janvier 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 06 Février 2026 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 20 décembre 2006, la SCI [Adresse 3] Jaunières, représentée par M. [J] [R], a établi l’état descriptif de division de l’immeuble sis [Adresse 4] à Saint-Léonard-de-Noblat, immeuble à usage d’habitation uniquement :

— le rez-de-chaussée comprend 3 appartements et un local technique

— le premier étage comprend 4 appartements

— le deuxième étage comprend 4 appartements

— les combles de cet immeuble ne sont pas aménagés.

Mme [K], venant aux droits de sa mère décédée le 15 octobre 2021, est propriétaire de l’appartement lot n°1 situé en rez-de-chaussée de l’immeuble.

La SCI [Adresse 5] est propriétaire des dix autres lots.

Par ordonnance du 4 octobre 2023, le juge des référés a :

— ordonné une expertise aux fins de rechercher les causes des dégâts des eaux survenus dans le bien de Mme [K] survenus les 28 septembre 2015, 10 décembre 2018, 8 février 2019 et 4 juillet 2022 et préconiser les remèdes nécessaires ;

— désigné Mme [N] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble avec notamment pour mission de se faire remettre la totalité des documents relatifs à la copropriété, réunir une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires pour statuer sur la désignation d’un syndic, suivre les opérations d’expertise pour le compte de la copropriété, engager les travaux nécessaires urgents avec le pouvoir de lever les fonds au prorata des millièmes.

Suivant rapport du 22 mai 2024, M. [O], expert judiciaire, a :

— constaté les dégradations et traces d’humidité dans le bien appartenant à Mme [K] ;

— conclu que les désordres ont pour origine des fuites de la toiture terrasse de l’immeuble;

— conclu que la descente d’eau pluviale n’est absolument pas conforme aux règles de l’art ;

— conclu qu’afin de supprimer ces infiltrations en toiture terrasse, il est impératif de :

* supprimer tous les mobiliers ou autres entreposés sur la terrasse (à charge locataire ou propriétaire)

* procéder au nettoyage général et à la mise en eau de la terrasse pour vérification de fuites éventuelles (estimation : 1500 euros)

* condamner la naissance EP existant et créer deux descentes par boîtes à eau compris carottage dans relevés béton (estimation : 3000 euros)

* créer un regard dans la cour intérieur pour évacuation des eaux (estimation : 1200 euros)

* dévoyer les descentes des eaux pluviales des toitures, raccorder les boîtes à eau par tuyau PVC compris raccord sur regard créé (estimation : 1600 euros)

* après dépose de l’ensemble et évacuation, réfection complète des murs et plafonds de la chambre en plaque de plâtre et isolation compris peintures et repose de plinthes (estimation : 4870 euros)

* reprise de peinture dans couloir compris travaux préparatoires (estimation : 750 euros).

Suivant rapport clôturé le 23 juillet 2024, Mme [N], administrateur provisoire, a :

— réuni une assemblée générale ordinaire le 22 juillet 2024 au cours de laquelle l’agence [D] a été désigné syndic ;

— préconisé au titre des mesures urgentes les travaux décrits par l’expert judiciaire.

Par jugement réputé contradictoire du 4 juin 2025, le président du tribunal judiciaire de céans, saisi a :

— condamné la SCI Les Jaunières à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société [B]-[T] Immobilier, la somme de 2789,69 euros au titre des provisions sur charges et cotisations de fond travaux arrêtés au 5 février 2025,

— et compte-tenu de la déchéance, la somme de 2655 euros au titre des provisions sur charges de l’année 2025 et la somme de 132,69 euros au titre des cotisations de fond travaux de l’année 2025 ;

— la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé du 14 novembre 2025, le président du tribunal judiciaire de céans a :

— enjoint à la SCI Les [Adresse 6] de mettre en conformité la terrasse du lot n°4 de l’immeuble sis [Adresse 7] à Saint-Léonard-de-Noblat conformément aux préconisations de M. [Z] [E], expert, à savoir (rapport du 22 mai 2024) :

. Supprimer ou faire supprimer tous les mobiliers ou autres entreposés sur la terrasse;

. Faire procéder au nettoyage général et à la mise à eau de la terrasse pour vérification de fuites éventuelles et à sa mise en conformité le cas échéant ;

ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— enjoint au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic, de mettre en conformité le réseau de canalisations des eaux pluviales conformément aux préconisations de M. [Z] [E], expert, à savoir (rapport du 22 mai 2024) :

. Faire condamner la naissance EP existante et créer 2 descentes par boîtes à eau ;

. Créer un regard dans la cour intérieur pour évacuation des eaux ;

. Supprimer la fuite sur la colonne d’évacuation collective de l’immeuble ;

ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— condamné la SCI Les Jaunières à payer à Mme [I] [W] épouse [K] la somme de 2000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamne la SCI Les Jaunières aux dépens de la présente instance.

Le 10 juin 2025, la société [D] a annoncé ne pas renouveler le contrat de syndic.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale du 27 juin 2025, la société [D], syndic de la copropriété, a constaté l’absence des copropriétaires, ni présents, ni représentés.

Par acte du 21 octobre 2025, Mme [K] a fait assigner, en référé, devant le président du tribunal judiciaire de céans, la SCI Les Jaunières prise en la personne de M. [J] [R], au visa des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de :

— désigner tel mandataire ad hoc avec pour mission de :

* reprendre pour le compte de la copropriété les procédures engagées ou la copropriété se retrouve comme partie ;

* suivre les opérations d’expertise pour le compte de la copropriété existant sur l’immeuble ;

* engager les travaux nécessaires avec le pouvoir de lever les fonds au prorata des millièmes ;

* faire désigner par assemblée générale un syndic de copropriété ;

* en référé en cas de difficulté

— fixer la provision à consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires du mandataire dans tel délai ;

— condamner la SCI [Adresse 5] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 janvier 2026 au cours de laquelle Mme [K], représentée par son conseil, a, reprenant oralement les termes de son assignation et en l’absence de règlement amiable du différend, réitéré ses demandes.

En défense, la SCI [Adresse 5], représentée par son conseil, a oralement déclaré ne pas être opposée à la désignation d’un mandataire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.

SUR CE,

Sur la demande de désignation d’un mandataire ad hoc

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Aux termes de l’article 18, V de la loi du 10 juillet 1965, en cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.

L’article 46 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’à défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal judiciaire désigne le syndic par ordonnance sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires.

Selon l’article 47 du même décret, dans tous les cas autres que celui prévu par le précédent article précédent, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9.

Aux termes de l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965, en cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, à la demande de tout copropriétaire, désigner un mandataire chargé de convoquer l’assemblée générale ou de représenter le syndicat.

Au cas présent, Mme [K], copropriétaire de l’immeuble, demande la désignation d’un mandataire ad hoc aux fins de représenter le syndic dans les procédures en cours, de suivre les opérations d’expertise, d’engager les travaux d’urgence préconisés et de faire désigner un syndic aux motifs que les mesures urgentes et travaux préconisés n’ont pas été engagés, que de nouveaux dégâts des eaux sont survenus les 15 octobre 2024 et 26 novembre 2024, que son bien subit des dommages et est invendable, que la copropriété n’a plus de syndic.

La SCI [Adresse 5], propriétaire des 8758/10000èmes de l’immeuble, a déclaré ne pas être opposée à la désignation d’un mandataire.

Il résulte des pièces et rapports précités de l’expert judiciaire et de l’administrateur provisoire précédemment désigné que des travaux urgents ont été préconisés pour mettre fin au dommage subi par la copropriété et le bien de Mme [K].

Il s’évince des courriels échangés courant octobre 2024 à juin 2025 par la société [D] Immobilier, syndic désigné par assemblée générale des copropriétaires du 22 juillet 2024, que :

— le syndic s’est rendu sur les lieux, a sollicité des devis pour la réfection de la toiture et des descentes d’eaux pluviales donnant dans la cour, mais se heurte à des difficultés à entrer en contact avec l’autre copropriétaire, la SCI Les Jaunières ;

— la terrasse a été débarrasée mais la descente d’eaux pluviales n’a toujours pas été remplacée malgré les relances ;

— la SCI Les Jaunières est redevable de la somme de 3715,92 euros et une procédure de recouvrement est entamée avec Maître [C] [M] ;

— le syndic ne dispose d’aucun fond et ne peut donc commander les travaux auprès des artisans qui de plus “connaissent la réputation de M. [R]” ;

— il est “compliqué d’avancer plus rapidement avec ces personnes” ;

— “cette copropriété est ingérable. Nous faisons face à des gens qui ne veulent à des gens qui ne veulent rien comprendre et à qui nous ne pouvons pas faire confiance. Je suis navrée pour Mme [K]”

Enfin, la société [D] Immobilier a refusé de renouveler le contrat de syndic et en l’absence des copropriétaires à l’assemblée générale ordinaire du 27 juin 2025, aucun syndic n’a été désigné et les comptes n’ont pu être approuvés.

Le solde de trésorerie est de 394,81 euros et les fonds travaux Alur sont néants.

Ces éléments établissent ainsi l’urgence et l’existence actuelle et persistante d’un trouble manifestement illicite consistant en des dégâts des eaux répétés trouvant leur origine dans une exécution défectueuse des eaux pluviales et un manque d’entretien des terrasses, causant un préjudice persistant et renouvelé à Mme [K], copropriétaire dont le bien se dégrade, ainsi qu’à la copropriété.

Ces éléments caractérisent également une situation de blocage créée par le comportement et l’obstruction du copropriétaire majoritaire qui ne règle pas les charges et empêche la réalisation des travaux urgents préconisés par l’expert judiciaire et le précédent administrateur judiciaire désigné.

Enfin, il y a lieu de constater que le syndicat est de nouveau dépourvu de syndic, le dernier ayant refusé de renouveler son mandat en raison du comportement du copropriétaire majoritaire.

Dans ces conditions, il y a lieu de désigner, non pas un mandataire ad hoc, mais un administrateur judiciaire, pour représenter la copropriété dans les procédures en cours l’opposant à la SCI Les Jaunières, recouvrer les créances et charges, engager les travaux nécessaires, dès les fonds suffisants, avec pouvoir de lever les fonds au prorata des millièmes, suivre les travaux urgents et nécessaires préconisés, faire désigner à l’issue un syndic de copropriété par l’assemblée générale des copropriétaires. Les opérations d’expertise confiées à M. [O], expert judiciaire, étant achevées, il n’y a pas lieu de donner mission à l’administrateur provisoire de suivre les opérations d’expertise pour le compte de la copropriété.

Sur les frais de procès

La SCI Les Jaunières, succombant à l’instance, sera seule condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser Mme [K] supporter l’intégralité des frais exposés pour la défense de ses droits et intérêts en justice. La SCI [Adresse 5] sera donc condamnée au paiement d’une indemnité qu’il est équitable de fixer à la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ;

Dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties restant expressément réservés quant au fond ;

Désigne

Me [H] [S] de la société [S] ET ASSOCIES

en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] avec pour mission de :

— se faire remettre par les copropriétaires et le précédent syndic la totalité des docuents en leur possession concernant la copropriété et les procédures judiciaires en cours concernant les co-propriétaires et le syndicat des copropriétaires ;

— représenter la copropriété dans les actions judiciaires en cours ;

— recouvrer pour le compte de la copropriété les créances et charges ;

— engager les travaux urgents et nécessaires tels que préconisés par l’expert judiciaire, dès la levée suffisante de fonds ;

— suivre l’exécution des dits travaux ;

— faire désigner, à l’issue de la réalisation desdits travaux, et au plus tard dans le délai de 6 mois à compter de la réception des dits travaux, un syndic de copropriété par l’assemblée générale des copropriétaires ;

— rendre compte de sa mission en dressant un rapport tous les six mois ainsi qu’un rapport définitif qui seront communiqués aux copropriétaires, au syndic désigné avant la fin de sa mission et au tribunal ;

Dit que la rémunération de l’administrateur provisoire sera payée par la copropriété après avoir été fixée par le magistrat-taxateur du tribunal de céans ;

Condamne la SCI Les Jaunières à payer à Mme [I] [W] épouse [K] la somme de 3000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Les Jaunières aux dépens de la présente instance;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties ;

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,