CCC + CE adressées le / /25 à :

M^e Frédéric MORIN + M^e Carine FOUCAULT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

DU : 03 Novembre 2025

N°RG : N° RG 23/00358 – N° Portalis DBW6-W-B7H-DFL2

Nature Affaire : Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

Minute : 2025/

JUGEMENT

Rendu le 03 Novembre 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires LA SEIGNEURIE

sis [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY

dont le siège est [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Caroline RAMBERT, avocat au barreau de PARIS

ET :

Monsieur [G], [B], [Y] [D]

né le 17 Janvier 1983 à [Localité 9]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Carine FOUCAULT, avocat au barreau de CAEN

Madame [J], [N] [K] épouse [D]

née le 23 Octobre 1986 à [Localité 9]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Carine FOUCAULT, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Anne-Laure BERGERE, Présidente, rédactrice ;

ASSESSEUR : Madame Aurélie LARTIGAU, Vice-présidente ;

ASSESSEUR : Madame Sarah NICOLAI, Juge ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;

DÉBATS : À l’audience publique du 08 Septembre 2025, le Tribunal, après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 03 Novembre 2025.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [G] [D] et Mme [J] [K] épouse [D] sont propriétaires de cinq studios au sein de la résidence [Adresse 7], immeuble soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 10] à [Localité 5].

Reprochant aux époux [D] de proposer fréquemment leurs studios à la location de courte durée, générant ainsi des nuisances pour les autres copropriétaires, et d’avoir fait des travaux sans autorisation dans les parties communes, le [Adresse 13] [Adresse 7] a, par acte du 2 janvier 2023, fait assigner les époux [D] devant le juge des contentieux de la protection, en paiement de dommages et intérêts.

Faisant application des dispositions de l’article 82-1 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection a relevé son incompétence matérielle et renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire de Lisieux.

Par ordonnance du 12 mars 2024, le juge de la mise en état a :

— constaté le désistement du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] Seigneurie de sa demande tendant à voir condamner les époux [D] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice causé par les troubles de jouissance causés par les nuisances sonores et les travaux non conformes sur les parties communes sans autorisation,

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation soulevée par les époux [D],

— débouté les époux [D] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné ces derniers aux entiers dépens de l’incident.

Suivant acte authentique de vente du 9 octobre 2024, les époux [D] ont acquis un 6ème studio au sein de la résidence.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 26 novembre 2024, le [Adresse 13] [Adresse 6] Seigneurie demande au tribunal, sur le fondement du règlement de copropriété et des procès-verbaux d’assemblée générale des 28 mai 2021 et 14 mai 2022, de :

— juger que les location saisonnières de courtes durées par l’intermédiaire d’une plate forme type airbnb présentant un caractère commercial sont incompatibles avec le règlement de copropriété,

— faire cesser, en conséquence, l’infraction au règlement de copropriété sous astreinte de 200 euros par studio et par jour de retard,

— condamner les époux [D] à lui payer la somme de 15 000 euros au titre du préjudice causé par les troubles de jouissance répétés par les locations de courtes durées,

— débouter les époux [D] de toutes leurs demandes,

— constater l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner les époux [D] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leur action, le demandeur fait valoir que les locations de courtes durées sont interdites par le règlement de copropriété qui prévoit que les logements de la résidence sont exclusivement à usage bourgeois, avec une tolérance exceptionnelle pour l’exercice de professions libérales. Il estime que la création d’une entreprise dénommée El [H] Location inscrite au Répertoire Siren ayant pour activité principale la location de biens immobiliers meublés professionnels, le nombre de studios, le nombre d’usagers au vu des commentaires laissées sur les annonces, qui caractérisent le caractère habituel et répétitif, ainsi que la prestation obligatoire de ménage, la mise en place d’un service de conciergerie, qui caractérisent la fournitures de services accessoires para-hôtelier, sont autant d’éléments qui établissent le caractère commercial de l’activité des époux [D]. En outre, il conteste la valeur probante des attestations produites par les défendeurs, et soutient, au contraire, rapporter la preuve du préjudice causé par un usage fautif des logements des époux [D], justifiant leur action sur le fondement de l’article 544 du code civil et du trouble anormal du voisinage.

Par dernières conclusions notifiées le 3 mars 2025, les époux [D] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1103 du code civil, 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— débouter le [Adresse 15] de toutes ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer les sommes suivantes :

—  8 000 euros au titre du préjudice moral,

— une indemnité mensuelle de 387,50 euros à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à ce qu’une décision de justice soit rendue et devenue définitive au titre de leur préjudice financier résultant de l’absence de location de leurs studios,

—  4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Sur le prétendu caractère commercial de leurs locations, les époux [D] font valoir que, certes, ils sont propriétaires de six studios au sein de la résidence, mais que 4 d’entre eux sont loués dans le cadre de contrats de baux d’habitation classiques, que les locations airbnb ne concernent donc que deux studios. Que pour ces deux logements, ils indiquent que les jours de locations sont limités puisqu’ils constituent leur résidence secondaire et sont donc régulièrement occupés par eux ou par leur famille. Ils font observer que la liste des commentaires versée aux débats par le demandeur n’établit aucunement des locations régulières mais au contraire ponctuelles, correspondant à moins de 20 locations par an. Enfin, ils estiment que les attestations ne sont pas probantes, que ce soit sur la fréquence des locations de courte durée ou sur l’existence des nuisances qu’elles occasionneraient.

Sur leurs préjudices, les époux [D] soutiennent que le [Adresse 13] [Adresse 7] fait preuve d’un véritable acharnement à leur égard, qui leur occasionne un préjudice moral ainsi qu’un préjudice financier, puisqu’ils ont pris la décision de ne plus louer leurs deux studios en l’absence de conditions sereines de location (prises de photographies, intervention de commissaire de justice). Ils demandent une indemnisation à hauteur de 75 euros par nuit avec une moyenne de 31 nuits par an et par studio, soit un préjudice mensuel de 387, 50 euros à compter du mois d’octobre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal s’en réfère expressément à leurs dernières conclusions récapitulatives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le respect du règlement de copropriété par les époux [D]

Aux termes de l’article 8-I de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

En outre, il y a lieu de préciser que l’occupation bourgeoise, telle qu’elle est habituellement visée dans les règlements de copropriété s’entend comme l’obligation d’occuper le logement à titre d’habitation, et surtout comme l’interdiction d’y pratiquer notamment des activités commerciales.

L’activité de location meublée touristique ou de courte durée, lorsqu’elle n’est pas habituelle et n’est assortie d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, n’est pas de nature commerciale, de sorte que toute location de telle sorte n’est pas nécessairement incompatible avec une destination d’immeuble bourgeoise.

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit les dispositions suivantes :

— article VIII / 3, alinéa 1 : « Tout copropriétaire a la faculté de louer sa fraction d’immeuble ; il demeure responsable des agissements de son locataire. »

— article VIII / 5 : « Les appartements ne peuvent être affectés qu’à l’usage bourgeois. Toutefois, l’exercice d’une profession libérale sera autorisé. »

À titre liminaire, il y a lieu de préciser qu’il est indifférent que des résolutions aient été présentées en assemblée générale des copropriétaires les 20 septembre 2003, 28 mai 2021 et 14 mai 2022, puisqu’aucune de ces décisions, faute de publication ou faute d’effet modificatif régulier du règlement de copropriété et des clauses sus-citées, n’a de valeur contraignante.

Pour établir la nature commerciale de l’activité de location des époux [D], le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] Seigneurie invoque l’existence d’une prestation obligatoire de ménage, la mise en place d’un service de conciergerie, éléments qui caractérisent la fourniture de services accessoires para-hôteliers. Toutefois, le demandeur est défaillant à rapporter la preuve de ces services, le fait que quelques annonces évoquent un forfait ménage n’est pas un élément suffisant. Quant à la mise en place d’un service de conciergerie, le fait que certains commentaires évoquent que l’hôte a répondu rapidement au téléphone ne caractérise pas un service de conciergerie para-hôtelier.

Sur le caractère répété et habituel des locations, le demandeur fait état de l’importante des locations (cinq puis six studios), de leur fréquence ainsi que de l’existence d’une société dont l’objet est la location de meublés.

Il est constant que les époux [D] ont créé une société, toutefois, il s’agit d’une société civile dont l’objet est la location immobilière, ce qui ne permet pas d’établir que son activité est uniquement et exclusivement la location de meublés de courtes durées nécessairement habituelle.

Sur l’importance et la fréquence, il convient de relever que le demandeur établit une activité depuis l’été 2021 par des sommations interpellatives d’occupants des logements appartenant aux époux [D] ainsi que les captures d’écrans du site Airbnb, sur a minima 4 studios. En revanche, la preuve de la fréquence des locations n’est pas rapportée, le nombre de commentaires présents pour les annonces, n’étant pas probant. À titre d’exemple, 83 commentaires pour une hôte qui justifie d’une inscription sur le site Airbnb de six années, conduit à une moyenne de 14 voyageurs par an. Ce chiffre ne caractérise une activité répétitive et habituelle et ce d’autant que les commentaires produits tendent à établir l’existence d’une location pour une nuitée par mois en moyenne.

Par ailleurs, les époux [D] justifient avoir depuis 2024 conclu des contrats de location de meublé annuels pour 4 de leurs six studios. Ainsi, depuis le début de l’année 2024, seuls deux logements sont disponibles pour la location litigieuse. Sur cette période, le [Adresse 13] [Adresse 7] ne rapporte pas la preuve de l’existence de locations fréquentes.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] Seigneurie d’établir le caractère commercial de l’activité de locations saisonnières de courtes durée des époux [D], il convient de les débouter de leur demande tendant à obtenir l’interdiction et la cessation de cette activité qui est conforme au règlement de copropriété.

Sur la demande de dommages et intérêts, à titre liminaire, il y a lieu de considérer que même conforme au règlement de copropriété, il n’est pas exclu que l’activité de locations saisonnières de courtes durées des époux [D] au sein de la résidence puisse causer des nuisances imputables aux locataires dont ils doivent répondre en qualité de bailleur à l’égard de la copropriété.

Sur l’existence de ces désordres, il convient de relever qu’à l’instar de l’article de presse produit aux débats évoquant les nuisances que peuvent provoquer les locations de courtes durées dans des villes telles que [Localité 4] et [Localité 11], les attestations et les deux mails de trois copropriétaires évoquent des troubles généraux, non circonstanciés et non datés qui n’ont aucune valeur probante. Il en est de même des constats d’huissier avec photographies qui ne permettent pas d’établir un lien de causalité entre cette activité et les dégradations des parties communes.

Certes, les pièces justificatives sont plus nombreuses et plus présentes sur les nuisances sonores, les dégradations de l’immeuble ou une violation du règlement de copropriété (présence ponctuelle d’un chien ou d’une personne sur la pelouse de l’immeuble, réalisation de travaux bruyants pendant les vacances). Cependant, il convient de rappeler que le [Adresse 13] [Adresse 6] Seigneurie s’est désisté de sa demande de dommages et intérêts pour les nuisances sonores et la réalisation de travaux.

En conséquence, il convient de débouter le [Adresse 13] [Adresse 6] Seigneurie de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les époux [D] soutiennent que le [Adresse 13] [Adresse 6] Seigneurie a commis une faute consistant à un véritable acharnement contre eux, puisqu’il a notamment maintenu l’action judiciaire tendant à faire interdire la location de leurs studios alors qu’une décision avait déjà été rendue en février 2024 par le tribunal judiciaire de Lisieux indiquant que cette activité n’avait pas un caractère, par nature, commercial, de sorte qu’elle était permise en application du règlement de copropriété. Ils invoquent à ce titre un préjudice moral.

Or, non seulement l’action en justice ne dégénère en abus qu’en cas de mauvaise foi, ce que la présente action du syndicat des copropriétaires de la Seigneurie ne caractérise nullement, puisqu’il a tenu compte de la décision rendu en février 2024 et tenté légitimement d’établir le caractère commercial de l’activité litigieuse. Le fait que l’action n’ait pas prospérée ne suffit pas à caractériser l’abus de droit fautif. En tout état de cause, la preuve du préjudice moral n’est pas rapporter.

De même, s’agissant du préjudice économique causé par la suspension de la location de deux des studios, ni l’existence de la présente instance, ni le fait de faire établir des constats d’huissier de l’occupation des studios, ni le fait de prendre des photographies des parties communes de l’immeuble ne constituent un comportement fautif imputable au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7]. En tout état de cause, le préjudice économique n’est pas établi, puisque le prix de 75 euros par nuit n’est pas justifié, pas plus que la location de 31 nuits par an, en l’absence de toute pièce financière établissant la réalité des sommes perçues par les défendeurs au titre de cette activité, étant précisé qu’en tout état de cause, le préjudice n’aurait pu être qu’une perte de chance.

En conséquence, les époux [D] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Le [Adresse 15] succombant à titre principal, il sera condamné aux entiers dépens.

L’équité et la solution du litige commandent de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des époux [D] à concurrence de la somme de 2 500 euros.

Eu égard à la solution et à la nature du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence La Seigneurie de l’intégralité de leurs demandes ;

DÉBOUTE les époux [D] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

Condamne le [Adresse 14] [Adresse 12] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence La Seigneurie à payer aux époux [D] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Le Greffier, Le Président,