1ère chambre civile

[D] [T] EPOUSE [E]

, [W] [E]

c/

S.C.I. LE KOPIERRE

copies et grosses délivrées

le

à M^e CRUNELLE

à M^e WECXSTEEN (LILLE)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 23/02829 – N° Portalis DBZ2-W-B7H-H3V5

Minute: 352 /2025

JUGEMENT DU 10 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS

Madame [D] [T] EPOUSE [E], demeurant 37 Rue Victor Hugo – 62790 LEFOREST

représentée par M^e Blandine CRUNELLE, avocat au barreau de BETHUNE

Monsieur [W] [E], demeurant 37 Rue Victor Hugo – 62790 LEFOREST

représenté par M^e Blandine CRUNELLE, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDERESSE

S.C.I. LE KOPIERRE, dont le siège social est sis 1 bis rue Kopierre – 59580 ANICHE

représentée par M^e Bruno WECXSTEEN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : LEJEUNE Blandine, juge, siégeant en juge unique

Assistée lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 Mars 2025 fixant l’affaire à plaider au 20 Mai 2025 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 16 Juillet 2025. Puis le délibéré ayant été prorogé au 10 Septembre 2025.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Selon compromis de vente en date du 05 juillet 2022, M. [W] [E] et Mme [D] [T] (ci-après les époux [E]) ont vendu à la SCI le Kopierre une maison à usage d habitation sise 37 rue Victor Hugo à Leforest (Pas-de-Calais), pour un prix de 358 000 euros.

La date de régularisation de l acte authentique était initialement prévue le 30 septembre 2022 au plus tard, l acquéreur devant justifier de l obtention du prêt objet de la condition suspensive avant le 2 septembre 2022.

Suivant avenant du 20 septembre 2022, les parties se sont accordées sur une prorogation du délai de signature de l acte au 10 novembre 2022, le délai accordé à l acquéreur pour justifier de l obtention des prêts étant reporté au 19 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 septembre 2023, les époux [E] ont assigné la SCI Le Kopierre devant le tribunal judiciaire de Béthune aux fins notamment qu il soit fait application de la clause pénale conclue au compromis de vente.

La SCI Le Kopierre a comparu.

L’instruction de la procédure a été confiée au juge de la mise en état qui a ordonné sa clôture le 19 mars 2025 et qui a fixé l’affaire pour plaidoiries à l’audience des débats du 20 mai 2025 devant le juge unique. A l’issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 16 juillet 2025, prorogé au 10 septembre 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions visées ci-après.

Aux termes de dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 mars 2025, les époux [E] sollicitent le prononcé des mesures suivantes :

condamner la SCI Le Kopierre à payer aux époux [E] la somme de 35 800 euros au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente en date du 05 juillet 2022 ;

condamner la SCI Le Kopierre à payer aux époux [E] la somme de 3 807 euros au titre de leur préjudice financier correspondant au coût des frais de déménagement ;

condamner la SCI Le Kopierre à payer aux époux [E] la somme 1 656 euros au titre du préjudice financier lié à la perte de salaire calculée de septembre 2022 à septembre 2023, soit à parfaire au jour du jugement ;

condamner la SCI Le Kopierre à payer aux époux [E] la somme la somme de 4 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

débouter la SCI le Kopierre de sa demande reconventionnelle de condamnation à l article 700 du code de procédure civile.

condamner la SCI Le Kopierre à payer aux époux [E] la somme de 2 500 euros au titre de l article 700 du code de procédure civile ;

la condamner aux entiers frais et dépens de l instance ;

dire n y avoir lieu à écarter l exécution provisoire du jugement à intervenir.

Les époux [E] arguent de la présence d une clause pénale contenue au contrat, et de la mise en demeure adressée aux acquéreurs de régulariser la vente. Ils considèrent que les acquéreurs ne justifient pas de la réalisation des demandes de prêt prévues au contrat.

Ils invoquent l existence de préjudices liés à la non réitération de la vente, en ce qu ils avaient déménagé dans le département du Gard dont ils ont dû revenir, engendrant un coût de déménagement et une perte de salaire pour M. [E], outre un préjudice moral.

S opposant à l argumentation des défendeurs, les époux [E] affirment que la condition suspensive liée à l obtention d un permis de construire était remplie, par sa transmission au notaire dans les conditions prévues au contrat, aucun délai n étant prévu à ce titre.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 mars 2025, la SCI Le Kopierre demande au tribunal de :

— constater Ia non-réalisation des conditions suspensives prévues au compromis de vente du 5 juillet 2022 ;

— constater par conséquent que le compromis de vente du 5 juillet 2022 est nul et non avenu, ou à défaut, caduc ; à défaut prononcer la nullité ou la caducité du compromis de vente ;

— débouter les époux [O] demande en paiement de la clause pénale ;

— débouter les époux [E] de toutes leurs demandes de dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier, comme de leur préjudice moral ;

— débouter les époux [O] demande d indemnité de procédure au titre de l article 700 du code de procédure civile ;

— condamner reconventionnellement les époux [E] à payer à la SCI Le Kopierre une indemnité de procédure de 5000 euros au titre de l article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

S opposant aux demandes formulées par les demandeurs, la SCI le Kopierre argue de la caducité du contrat, par la non-réalisation des deux conditions suspensives, à savoir l obtention d un permis de construire par les vendeurs, et l obtention d un prêt relais par l acquéreur. S agissant de cette dernière condition, elle affirme avoir réalisé auprès d un courtier les démarches aux fin d obtention du prêt relais prévu au contrat, mais avoir essuyé des refus, puis des difficultés dans le cadre de la vente de son propre bien immobilier.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande en paiement

Sur les moyens tirés de la caducité du compromis de vente

L article 1304 du code civil dispose que l obligation est conditionnelle lorsqu elle dépend d un évènement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l obligation pure et simple.

L article 1304-3 dudit code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l accomplissement.

L article 1304-6 de ce code prévoit que l obligation devient pure et simple à compter de l accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l obligation, n en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l administration et a droit aux fruits jusqu à l accomplissement de la condition. En cas de défaillance de la condition suspensive, l obligation est réputée n avoir jamais existé.

En l espèce, le compromis de vente est conclu notamment sous les conditions suspensives suivantes, convenues dans l intérêt de l acquéreur :

— que le vendeur obtienne le permis de construire pour le changement de 70m2 correspondant aux travaux préalablement réalisés, pour lesquels un permis de construire avait été obtenu pour un agrandissement de 50 m²

— que l acquéreur obtienne une ou plusieurs offres de prêt relais auprès de tout établissement financier, d un montant de 384 400 euros, au taux d intérêt maximum de 2 % hors assurance sur une durée maximale de deux ans.

Sur le moyen tiré de la non-réalisation de la condition liée à l obtention d un permis de construire

La clause du compromis vise l obtention, par les acquéreurs, d un permis de construire pour le changement de superficie du bien à hauteur de 70m2 à usage d habitation, correspondant aux travaux d ores et déjà réalisés.

La clause ne prévoit pas d obligation pour les vendeurs de justifier de l obtention de ce permis directement auprès de l acquéreur.

Les époux [E] justifient de l envoi au notaire le 14 septembre 2022, de l accord tacite obtenu de la mairie concernant ledit permis de construire, comportant les caractéristiques prévues au compromis de vente, à savoir la création d une surface de plancher par changement de destination de 70m2.

La condition suspensive était donc réalisée à la date initialement prévue pour la signature de l acte de vente, et le compromis ne saurait être considéré comme caduc à cette date.

Sur le moyen tiré de la non-réalisation de la condition liée à l obtention d un prêt

Le prêt relais dont l acquéreur devait justifier de l obtention, aux termes de la clause pénale, répondait aux caractéristiques suivantes :

— établissements financiers sollicités : tout établissement financier

— montant du prêt : 384 000 euros

— taux d intérêt maximum : 2 % hors assurances

— durée maximale du prêt : 2 ans

Le compromis prévoit qu à défaut d obtention de ces prêts avant le 2 septembre 2022, délai prorogé au 19 octobre 2022, la condition suspensive serait considérée comme non réalisée.

Le contrat prévoit ensuite que l acquéreur « s oblige également à notifier audit notaire, par lettre recommandée avec avis de réception ou remise contre récépissé, au plus tard le 2 septembre 2022 (prorogé par avenant au 19 octobre 2022), les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt. Passé ce délai sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l égard du promettant, et celui-ci délié de tout engagement, si bon lui semble. Toutefois, pour pouvoir se prévaloir du défaut de réalisation de la présente condition suspensive, l acquéreur s engage à solliciter un autre établissement bancaire ou financier, en cas de refus d octroi de prêt par celui auquel il se sera adressé en premier lieu, afin de pouvoir fournir au notaire chargé de la régularisation de l acte de vente, dans le délai visé ci-dessus, deux attestations bancaires de refus de prêt.

Pour pouvoir se prévaloir de la caducité du compromis de vente, la société Le Kopierre doit ainsi pouvoir justifier de la transmission des attestations de refus de prêt avant le 19 octobre 2022.

En l espèce, la SCI le Kopierre justifie avoir réalisé toutes les démarches utiles aux fins d obtention d un prêt immobilier conforme aux termes de la promesse. Elle démontre ainsi avoir confié sa demande à un courtier en prêts immobiliers, lequel n a pas trouvé de partenaire bancaire susceptible de lui proposer un prêt. Elle s est ensuite personnellement rapprochée du Crédit Agricole, qui a refusé d examiner sa demande, et a transmis une demande au CIC Nord-Ouest, lequel a tardé à lui transmettre une attestation de refus de prêt conforme aux stipulations contractuelles.

La SCI le Kopierre produit ainsi les attestations de refus de prêt suivants :

— une attestation de la BNP Paribas du 8 octobre 2022, portant sur la somme de 384 000 euros sur une durée maximale de 24 mois au taux de 2 %.

— une attestation du CIC Nord-Ouest du 5 novembre 2022, portant sur la somme de 384 000 euros sur une durée de vingt-quatre mois.

En dépit des démarches réalisées par la SCI le Kopierre, cette seconde attestation est postérieure à la date prévue contractuellement, et ne peut donc permettre d entraîner la caducité de la promesse, à son profit

Sur l application de la clause pénale

L article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d office, à proportion de l intérêt que l exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l application de l alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Le compromis de vente litigieux contient une clause pénale, en vertu de laquelle « au cas où l une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l article 1231-5 du code civil (anciens articles 1152 et 1226), une somme de 35 800 euros ».

L article 1344 du code civil dispose que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l opération.

La mise en demeure d un débiteur peut résulter d un acte équivalent à une sommation et spécialement d une lettre missive, dès lors qu il en ressort une interpellation suffisante. Le défaut de réception par le destinataire d une mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec demande d avis de réception n affecte pas sa validité. Il appartient néanmoins à son auteur de justifier de son envoi effectif à son destinataire.

En l espèce, les époux [E] versent au débat la photographie d un courrier manuscrit, en date du 24 octobre 2022, portant « convocation à la signature de l acte de vente ». Ce courrier invite la SCI le Kopierre à se présenter le 10 novembre 2022 pour la signature de l acte de vente, précisant « nous vous faisons savoir qu il s agit ici de l ultime délai pour acquérir le bien ou d être mise en demeure avec obligation de nous devoir dix pour cent de la somme de la vente du bien ».

Ce courrier comporte ainsi la menace d une mise en demeure ultérieure, mais fait référence à la mise en œuvre de la clause pénale, et contient ainsi en ses termes une interpellation suffisante.

Les époux [E] ne justifient néanmoins pas de son envoi à la société défenderesse, aucune mention ou pièce complémentaire n étant versée à ce titre, alors que l envoi en lettre recommandée avec accusé de réception constitue l exigence minimale de démonstration d un tel envoi.

Dès lors, l application de la clause pénale sera écartée, à défaut de justifier de la mise en demeure préalable d avoir à régulariser l acte authentique de vente.

Sur les demandes de dommages-intérêts complémentaires

L article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l inexécution de l obligation, soit à raison du retard dans l exécution, s il ne justifie pas que l exécution a été empêchée par la force majeure.

En l espèce, il est établi que la signature de l acte authentique de vente n a pas eu lieu, la SCI Le Kopierre n ayant pas justifié en temps utiles des refus de prêts conformes aux stipulations contractuelles.

Les difficultés dont elle fait état à ce sujet ne revêtent pas les caractéristiques de la force majeure, de sorte que sa responsabilité contractuelle est engagée.

S agissant de la non-réitération d un acte de vente, le préjudice est lié à l immobilisation du bien durant le temps du compromis, soit pendant quatre mois, du 5 juillet 2022 au 2 novembre 2022, période pendant laquelle le bien dont s agit n a pas pu être proposé à la vente à un acquéreur solvable.

Les époux [E] évoquent un double préjudice financier, lié à leur déménagement du Gar d le 20 décembre 2022, et à l obligation pour M. [E] de trouver un emploi moins bien rémunéré que celui qu il occupait auparavant dans ladite région.

Il résulte des pièces du dossier que les époux [E] ont fait le choix de revenir vivre dans le bien dont s agit, dans lequel ils fixaient toujours leur résidence, à la date de leurs dernières écritures notifiées le 4 mars 2025.

Il n est pas établi que ce choix ait été motivé par le seul défaut de réitération de l acte de vente dans les délais prévus par le compromis, puisqu e aucun élément n est versé au débat quant à la date à laquelle les époux [E] s étaient initialement installés dans le département du Gard, ni quant à leur situation professionnelle et personnelle dans ladite région.

L es demandes formulées au titre du préjudice financier seront donc rejetées.

S agissant du préjudice moral, l immobilisation du bien pendant quatre mois et l incertitude liée à la réitération ou non de l acte de vente a nécessairement entraîné un préjudice moral, pour lequel il sera alloué aux vendeurs la somme de 800 euros.

Sur les frais du procès et l exécution provisoire

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n en mette la totalité ou une fraction à la charge d une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Partie ayant succombé au sens de ces dispositions, la SCI le Kopierre sera condamn aux dépens. Elle sera également condamn à payer aux époux [E] la somme de 1 200 euros au titre de l article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par application de l article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

REJETTE les demandes formulées par Mme [D] [T] épouse [E] et M. [W] [E] au titre de la clause pénale ;

REJETTE les demandes formulées par Mme [D] [T] épouse [E] et M. [W] [E] au titre du préjudice financier ;

CONDAMNE la SCI le Kopierre à payer à Mme [D] [T] épouse [E] et M. [W] [E] la somme de 800 euros en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la SCI le Kopierre aux dépens ;

CONDAMNE la SCI le Kopierre à payer à Mme [D] [T] épouse [E] et M. [W] [E] a somme de 1 200 euros au titre de l article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE