copies délivrées le / /2025 à

CCC + CE M^e Noël PRADO

CCC + CE M^e Marc REYNAUD

1 CCC expertise

dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

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N° RG 25/00150 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DOYM

Minute n° : 2025/

O R D O N N A N C E

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Par mise à disposition au greffe le quatre Décembre deux mil vingt cinq,

ENTRE :

Association ASTA, immatriculée au RCS sous le n°351 527 536, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Noël PRADO, avocat au barreau de LISIEUX

ET :

S.C.I. LIBELLULE INVESTISSEMENT, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 845 141 308, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Marc REYNAUD, avocat au barreau de LISIEUX, substitué par M^e Pénélope AMIOT, avocat au barreau de LISIEUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Anne-Laure BERGERE,

Présidente ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

Après avoir entendu à l’audience du 16 Octobre 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, l’affaire a été mise en délibéré et l’ordonnance a été rendue ce jour, 04 DECEMBRE 2025.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 5 mars 2015, la Sci [Localité 7] a consenti à l’association Asta un contrat de bail portant sur un local commercial situé commune de Surville, lieudit les Calumiaux.

Suivant acte sous seing privé du 12 décembre 2021, la Sci Libellule investissement, venant aux droits de la Sci [Localité 7], a consenti à l’association Asta un renouvellement du bail commercial à effet du 15 octobre 2021, pour se terminer le 14 octobre 2030.

Par deux avenants des 17 juin 2022 et 18 février 2025, l’association Asta se voyait mettre à disposition deux autres bâtiments, moyennant un loyer supplémentaire.

L’un des bâtiments occupés par l’association Asta est dans un état de vétusté très avancé.

L’association Asta a alors pris contact avec la Sci Libellule investissement, proposant notamment, par courrier en date du 27 février 2025, une prise en charge de la réalisation des travaux nécessaires et ce, en plusieurs tranches, contre un engagement d’un bail à long terme.

En l’absence de réponse du bailleur, l’association Asta, alertée par une lettre de M. [B], expert, a mandaté le bureau Veritas afin d’obtenir un avis sur l’ouvrage.

Dans son rapport du 17 mars 2025, le bureau Veritas conclut à la nécessité de prendre des mesures préventives et sécuritaires concernant l’utilisation du bâtiment, dans un délai inférieur à six mois.

Le 31 mars 2025, l’association Asta a donc enjoint au mandataire de la Sci Libellule investissement d’intervenir auprès de cette dernière afin que le bâtiment puisse à nouveau être exploitable, conformément aux exigences de sécurité.

Le 12 mai 2025, le mandataire de la Sci Libellule investissement a indiqué être favorable à une prise en charge des travaux par le preneur, contre un bail à plus long terme.

Par exploits de commissaire de justice en date 12 juin 2025, l’association Asta a fait assigner la Sci Libellule investissement à comparaître à l’audience du 3 juillet 2025 du président du tribunal judiciaire de Lisieux statuant en référé aux fins d’expertise judiciaire.

Après plusieurs renvois contradictoires, l’affaire a été évoquée à l’audience du 16 octobre 2025.

À l’audience, l’association Asta a maintenu sa demande et sollicité la condamnation de la Sci Libellule investissement à lui verser la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sci Libellule investissement souhaite

— voir le juge des référés se déclarer incompétent, eu égard à la contestation sérieuse soulevée par l’association Asta,

en conséquence,

— débouter l’association Asta de sa demande de mesure d’expertise judiciaire et de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’association Asta à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire,

— si la mesure d’instruction sollicitée par la demanderesse est accordée, donner également mission à l’expert de décrire les travaux d’entretien ayant été réalisés depuis l’entrée dans les lieux de l’association Asta et de préciser les travaux nécessaires à la remise en état des lieux en distinguant ceux relevant des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil et les autres réparations pouvant relever du locataire,

en tout état de cause,

— condamner l’association Asta aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il résulte de l’article 145 du code de procédure civile que, pour apprécier l’existence d’un motif légitime, pour une partie, de conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager.

Un motif légitime existe dès lors que l’action éventuelle au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec, qu’elle est légalement admissible et qu’ainsi la mesure sollicitée est utile dans le cadre de la démonstration des faits qu’il s’agit de prouver.

Il suffit que le litige soit possible pour faire droit à la demande d’expertise, l’action ne doit pas être compromise notamment par l’existence d’une fin de non-recevoir mettant fin au droit d’agir, et ce de façon si évidente que son constat n’exige pas une appréciation du juge de fond sur les conditions de sa mise en œuvre.

En l’espèce, la défenderesse sollicite le rejet de la demande au motif qu’un accord a été formalisé entre les parties s’agissant des travaux à effectuer et de leur règlement, de sorte qu’il existe, selon elle, une contestation sérieuse sur l’opportunité d’une mesure d’expertise, rendant le juge des référés, juge de l’évidence, incompétent.

Au vu des pièces versées aux débats, il convient de constater que l’accord est peu explicite sur la nature et l’ampleur des travaux sur lesquels le bailleur aurait donné son accord, étant de surcroit et en tout état de cause fait observer qu’il s’agit manifestement de travaux d’adaptation des lieux qui semblent donc étranger aux difficultés évoquées par la demanderesse dans le cadre de la présente instance, notamment quant à l’obligation de jouissance paisible et conforme à la destination des lieux qui pèse sur le bailleur.

En outre, sa compétence sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne dépend pas de l’absence de contestation sérieuse, il suffit en effet que la partie demanderesse justifie d’un motif légitime à solliciter une mesure d’expertise judiciaire.

La mesure demandée est de l’intérêt de la demanderesse qui justifie d’un motif légitime en ce qu’elle entend voir établir la cause des désordres constatés dans le rapport d’expertise du bureau Veritas faisant notamment état de l’impératif de prendre des mesures préventives et sécuritaires concernant l’utilisation du bâtiment, dans un délai inférieur à six mois en raison de :

— trois pieds de poteaux sur la façade est qui montrent une perte de section très importante,

— les lisses de bardages ainsi que les croix de saint André qui ne sont partiellement plus liées à la structure,

— les profilés utilisés pour servir de panne qui présentent une flèche importante, semblant être dû à un sous-dimensionnement, les tôles ondulées de toiture qui sont partiellement fixées en raison de la faible section de pannes,

— les tôles de toiture qui présentent des traces de corrosion, avec ponctuellement des perforations, qui exposent les éléments servant de pannes à l’humidité,

— des éléments de sécurité sur les portes sectionnelles au sud qui sont absents, outre l’absence de butée de fin de course, de couvre-rail et de guide sur la longueur des portes,

— les menuiseries dans la zone bureau qui sont vieillissantes et dégradées.

La mesure demandée préserve les droits des autres parties et sera donc ordonnée, avec une mission qui sera précisée dans le dispositif de la présente décision, aux frais avancés supportés par la demanderesse à la mesure.

Sur les frais du procès

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code.

L’association Asta sera donc condamnée aux dépens.

L’équité et la nature du litige ne commandent pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, contradictoirement et en premier ressort,

ORDONNE une expertise confiée à Monsieur [T] [I], [Adresse 1] (mail: [Courriel 4]), expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 5] ;

DIT que l’expert aura pour mission de, après avoir pris connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que l’acte de vente, plans, devis, marchés et autres et s’être rendu sur les lieux situés commune de [Localité 9], lieudit [Localité 7], après y avoir préalablement convoqué les parties et leurs avocats respectifs ;

I – Environnement

1. Situer et décrire l’immeuble, décrire son utilisation. Le décrire et le photographier.

1. Décrire la façon dont l’ouvrage a été utilisé et entretenu.

2. Mentionner les griefs, désordres ou malfaçons allégués par le ou les demandeurs, rappeler les discussions et les expertises amiables intervenues.

II – Désordres

Numéroter les désordres, en regroupant le cas échéant les désordres identiques sous le même numéro.

Pour chaque désordre, répondre aux questions suivantes (4 à 6), avant de passer au désordre suivant :

3. Constat.

1. Décrire le/les désordres, malfaçons, non façons, non-conformités contractuelles allégués dans l’assignation et les conclusions du demandeur, et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation ; préciser où il se situe, le photographier si cela est possible ou le représenter.

2. Préciser la date d’apparition des désordres dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle depuis la réception des travaux).

4. Nature du désordre. Donner tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier la gravité du désordre, notamment si le désordre rend l’immeuble impropre à son usage ou le diminue fortement ou encore si le désordre porte atteinte à la solidité de l’ouvrage,

5. Reprise du désordre. Donner toutes observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres ; les décrire ; indiquer leur durée prévisible et décrire la gêne qu’ils peuvent occasionner pour le ou les occupants de l’immeuble ; chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ; Évaluer les moins-values résultat des dommages non réparables techniquement. Distinguer le cas échéant les travaux relevant des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil et les autres réparations pouvant relever des obligations d’entretien du locataire.

6. À l’issue, établir un tableau de synthèse reprenant chaque désordre, le numéro des pages de votre rapport qui le concerne, sa nature, l’imputabilité et le chiffrage des travaux de reprise.

III – Préjudices immatériels

7. Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres.

8. Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état.

IV – Travaux urgents

9. Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

11. Faire toutes observations utiles au règlement du litige.

DIT que l’association Asta devra consigner la somme de 4 000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, au régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal dans le délai impératif de deux mois à compter de la notification de la présente décision, à peine de caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaire, aux interventions forcées ;

DIT que dans les trois mois de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le montant prévisible de sa rémunération définitive, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

DIT que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties, le cas échéant par voie électronique uniquement, un pré-rapport, répondant à tous les chefs de la mission et destiné à provoquer leurs observations ; qu’il devra fixer aux parties un délai d’au moins quatre semaines pour le dépôt de leurs dires éventuels, leur rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et précisera la date de dépôt de son rapport ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la juridiction, accompagné des pièces jointes (qui pourront être transmises sur un support numérique), dans le délai de 12 mois à compter de la date de réception de l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

RAPPELLE que l’expert joindra au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande ;

RAPPELLE que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ;

RAPPELLE qu’en vertu des dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne, et DIT que, dans une telle éventualité, il devra présenter au magistrat chargé du contrôle des expertises une demande de consignation complémentaire correspondant à la rémunération possible du sapiteur ;

DIT que l’expert joindra au rapport d’expertise :

— la liste exhaustive des pièces consultées ;

— le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ;

— le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise ;

— la date de chacune des réunions tenues ;

— les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ;

— le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis – document qui devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport ;

DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal à effet de suivre l’exécution de cette mesure d’instruction ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 275 du code de procédure civile, les parties doivent remettre sans délai à l’expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; qu’à défaut, la production sous astreinte de ces documents peut être ordonnée par le juge ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 273 du code de procédure civile, les experts doivent informer le juge de l’avancement de leurs opérations et diligences ;

DIT qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises au besoin à l’adresse suivante : [Courriel 6] ;

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

CONDAMNE l’association Asta aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des référés,

C.LAMOUR AL BERGERE