copies délivrées le / /2025 à

CCC M^e Xavier GRIFFITHS

dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

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N° RG 25/00258 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DQGN

Minute n° : 2025/

J U G E M E N T

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

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Par mise à disposition au greffe le dix huit Décembre deux mil vingt cinq,

ENTRE :

Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 8], demeurant [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet IFNOR, demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Xavier GRIFFITHS, avocat au barreau de LISIEUX, substitué par M^e Frédéric NAUTOU, avocat au barreau de LISIEUX

ET :

Monsieur [K] [T], demeurant [Adresse 4]

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Anne-Laure BERGERE,

Présidente ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

Après avoir entendu à l’audience du 06 Novembre 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, l’affaire a été mise en délibéré et le jugement a été rendu ce jour, 18 DECEMBRE 2025.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [K] [T] est propriétaire de deux studios, un jardin et quatre autres biens, constituant notamment les lots 1, 3 et 10, au sein de la résidence [7] située [Adresse 2] à [Localité 9], immeuble soumis au régime de la copropriété.

Suivant décision du mois de mars 2023, M. [K] [T] a été condamné au paiement d’une somme de 8 857,67 euros au titre des charges impayées au 2 janvier 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 juillet 2024, la société Ifnor, syndic de gestion de la copropriété résidence [Adresse 8], a mis en demeure M. [K] [T] d’avoir à régler la somme de 8 188,98 euros au titre des impayés de charges de copropriété, comprenant le coût de l’acte.

Suivant acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] a fait sommation à M. [K] [T] de régler la somme de 7 348,78 euros au titre des charges impayées.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 6 octobre 2025, le [Adresse 6] [Adresse 5] a fait assigner M. [K] [T] à comparaître devant le président de ce tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du 6 novembre 2025 afin de voir :

— condamner M. [K] [T] à lui payer la somme de 10 118,21 euros en principal, sauf à parfaire, au titre des arriérés de charge de copropriété dont elle est redevable,

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de la présente assignation,

— condamner M. [K] [T] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 11 novembre 2025.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] a maintenu ses prétentions.

M. [K] [T] n’a pas constitué avocat. L’affaire étant susceptible d’appel, la présente décision sera donc réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En l’espèce, au soutien de son action le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de syndic,

— le règlement de copropriété,

— le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 5 mai 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 4 novembre 2023 approuvant les comptes de gestions de l’exercice 2022, ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice 2023 et 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 27 septembre 2024 approuvant les comptes de gestions de l’exercice 2023-2024, ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice 2025 et 2026,

— le détail des sommes dues actualisé au 1er octobre 2025,

— les appels de provision des années 2023 à 2024 et du premier semestre 2025,

— les détails de régularisation des 8 novembre 2023 et 3 octobre 2024,

— la lettre recommandée de mise en demeure du 26 juillet 2024,

— la sommation de payer du 20 janvier 2025.

Il convient de relever que le courrier de mise en demeure du 26 juillet 2024 ne contient aucune référence permettant d’identifier le numéro de lettre recommandée avec accusé de réception par laquelle il aurait été adressé à M. [K] [T] et il n’est pas produit le justificatif de ce recommandé. Dans ces conditions, ce document est inefficace à rapporter la preuve d’une mise en demeure infructueuse, condition exigée par l’article 19-2 susvisé. Au demeurant, il sera fait observer que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas non plus de la réception des différents appels de fonds, de sorte que la production de ces documents ne peut pallier la carence probatoire de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] produit toutefois un acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025 faisant sommation à M. [K] [T] d’avoir à payer la somme de 7 181,83 euros au titre des charges de copropriété impayées, telles que détaillées dans ledit acte.

Cependant, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 5 mai 2023 que le syndicat des copropriétaires a déjà obtenu un titre exécutoire le 2 mars 2023 condamnant M. [K] [T] à lui payer la somme de 8 857, 67 euros. Or, il n’est aucunement tenu compte de cette décision dans la demande présentée qui fait état, dans l’acte de commissaire de justice, de sommes dues au titre d’arriérés des années 2020 et 2021, alors mêmes qu’il est avancé par la demanderesse, dans ses conclusions, que ladite décision condamne M. [K] [T] au titre de l’arriéré dû jusqu’au 2 janvier 2023. Cette décision n’est, de surcroît, pas produite aux débats de sorte que la juridiction n’est pas en mesure d’apprécier le bien-fondé de la demande au regard notamment de l’autorité de chose jugée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments qui ne permettent pas d’établir le bien fondé des sommes réclamées, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa la [Adresse 5] de toutes ses demandes en paiement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], qui succombe, sera tenu aux entiers dépens.

Eu égard à l’issue du litige, il convient d’écarter l’exécution provisoire de la décision qui est sans objet.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, réputé contradictoirement et en premier ressort,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] aux entiers dépens de la présente instance ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le greffier, La présidente,

C.LAMOUR AL BERGERE