TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [I] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Emmanuelle GUICHETEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05730 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EDA

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 04 novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI), SAS sise [Adresse 6]

représenté par M^e Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1904

DÉFENDERESSE

Madame [I] [L]

demeurant [Adresse 1] – ITALIE

également domiciliée [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Présidente

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 04 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05730 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EDA

EXPOSE DU LITIGE

Mme [I] [L] est propriétaire des lots n°24, 43 et 44 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024 et acte de transmission de signification dans un autre état membre en date du 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE, a assigné Mme [I] [L] devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité en paiement des sommes suivantes:

—  3541,95 euros au titre des charges de copropriété au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2022 date de la première mise en demeure,

—  811,59 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1000 euros de dommages et intérêts,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Appelée à l’audience du 20 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 11 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles il a sollicité la condamnation de Mme [I] [L] à lui payer les sommes de :

—  742,33 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2022 date de la première mise en demeure,

—  1853,17 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1000 euros de dommages et intérêts,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires a indiqué que Mme [I] [L] ne payait pas régulièrement ses charges de copropriété, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion. Il a contesté toute annulation d’une assemblée générale et a précisé communiquer les attestations de non recours.

Mme [I] [L], comparante en personne, a déposé des écritures soutenues oralement au terme desquelles elle a sollicité de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— à titre subsidiaire, de ne pas la condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndic et/ou la copropriété à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle a reconnu devoir la somme de 742,33 euros mais a précisé payer régulièrement ses charges de copropriété et ne pas avoir mis en difficulté le syndicat des copropriétaires. Elle a évoqué l’annulation d’un vote de travaux de ravalement qui conduisait à ce qu’une somme réclamée ne soit pas due. Elle a précisé d’une part avoir sollicité un prêt pour pouvoir payer les travaux de ravalement et d’autre part avoir tenté un règlement amiable du litige, et ainsi ne pas se dérober à ses obligations.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°24, 43 et 44,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 1er trimestre 2022 au 4ème trimestre 2025,

— les régularisations de charges 2021 et 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 novembre 2021, 25 mars 2022, 21 juin 2022, 6 septembre 2022, 21 mars 2023, 29 février 2024, 23 avril 2024 comportant :

o vote des budgets prévisionnels 2022, 2023, 2024 et 2025,

o approbation des comptes 2021, 2022, et 2023,

o vote des travaux et dépenses suivantes : ravalement façade (Assemblée générale du 4 novembre 2021 résolution 16, annulée lors de l’Assemblée générale du 21 juin 2022 résolution 19, nouveau vote Assemblée générale 21 mars 2023 résolution 18), ménage suite désencombrement cave Mme [L] (facture en date du 11 avril 2025),

— les attestations de non recours desdites assemblées générales,

— un décompte arrêté au 2 juillet 2025,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus, au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, la créance est établie à hauteur de la somme de 742,33 euros selon décompte arrêté au 2 juillet 2025, portant sur la période du 4ème trimestre 2021 au 3ème trimestre 2025 inclus.

La créance du syndicat des copropriétaires est donc fixée à la somme de 742,33 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les sommes comprises dans l’assignation ayant été réglées.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 1853,17 euros, décomposés comme suit :

—  33 euros de frais de mise en demeure du 8 septembre 2022,

—  34,65 euros de frais de mise en demeure du 20 novembre 2023,

—  19,20 euros de frais de relance du 13 décembre 2023 après mise en demeure,

—  203,95 euros d’honoraires d’inscription d’hypothèque,

—  520,79 euros de constitution du dossier avocat,

—  1041,58 euros d’honoraires de suivi de contentieux.

En l’espèce, il ressort du décompte qu’en septembre 2022, Mme [I] [L] devait la somme de 16859,81 euros qui correspondait à trois appels de charge pour le ravalement de la façade de l’immeuble, alors que la résolution votée le 4 novembre 2021 avait été annulée le 16 juin 2022. La mise en demeure du 8 septembre 2022 n’était ainsi pas justifiée, au contraire de celle du 20 novembre 2023. Les frais de relance, effectuée trois semaines seulement après cette mise en demeure, n’apparaissent pas non plus nécessaires au recouvrement de la créance, cela d’autant moins que Mme [I] [L] avait effectué une démarche de conciliation à laquelle le demandeur ne s’est pas présenté.

Si des factures sont communiquées pour les autres dépenses, il n’est pas justifié de l’inscription d’une hypothèque. Par ailleurs, il n’est aucunement fait état de diligences particulières et exceptionnelles pour la constitution du dossier et le suivi du contentieux. Ces demandes seront ainsi rejetées.

Au regard de ces éléments, la somme de 34,65 euros sera allouée au titre des frais, correspondant à la mise en demeure du 20 novembre 2023.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le décompte montre que Mme [I] [L] paye régulièrement ses charges de copropriété, la somme longtemps impayée correspondant aux travaux de ravalement de la façade qu’elle a indiqué à l’audience ne pas avoir pu assumer. S’il est certain qu’il lui appartenait de payer cette somme, il doit être constaté au jour de l’audience que la somme restant due correspond uniquement aux montants appelés en juin et juillet 2025. Mme [I] [L] a ainsi apuré une grande partie de sa dette. Sa condamnation à payer des dommages et intérêts n’apparaît ainsi pas justifiée.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. En effet, l’assignation s’est avérée nécessaire pour contraindre Mme [I] [L] à payer sa dette. Par ailleurs, l’audience s’est également avérée nécessaire dans la mesure où la dette n’est pas totalement apurée. Enfin, Mme [I] [L] évoque sa situation financière mais n’en a pas justifié. Elle sera condamnée à payer la somme de 1200 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [I] [L] étant la partie perdante, elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile dirigée contre le syndicat des copropriétaires. Sa demande dirigée contre le syndic en exercice est quant à elle irrecevable, le syndic n’étant pas partie à la présente instance.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [I] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE, les sommes de:

—  742,33 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 juillet 2025, portant sur la période du 4ème trimestre 2021 au 3ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

—  34,65 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE, de sa demande de dommages et intérêts,

DECLARE irrecevable la demande de Mme [I] [L] à l’encontre de la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE,

DEBOUTE Mme [I] [L] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [I] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 8], représenté par son syndic en exercice la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE, la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [I] [L] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente