N° RG 24/03361 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IKNN

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le 06/02/2026

à :

— M^e Dominique FLEURIOT,

— la SELARL BARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [R]

né le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 20] (95)

[Adresse 6]

[Localité 15]

représenté par Maître Vincent BARD de la SELARL BARD, avocats au barreau de la Drôme

Madame [P] [A]

née le [Date naissance 5] 1955 à [Localité 19] (34)

[Adresse 6]

[Localité 15]

représentée par Maître Vincent BARD de la SELARL BARD, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [X]

[Adresse 18]

[Localité 14]

représenté par M^e Dominique FLEURIOT, avocat postulant au barreau de la Drôme et Maître Alain de ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-HABART MELKI-BARDON-DE ANGELIS-SEGOND-DESMURES, avocats plaidants au barreau de Marseille

S.A. ALLIANZ IARD, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 16]

représentée par M^e Dominique FLEURIOT, avocat postulant au barreau de la Drôme et Maître Alain de ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-HABART MELKI-BARDON-DE ANGELIS-SEGOND-DESMURES, avocats plaidants au barreau de Marseille

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Dominique DALEGRE, vice-président, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : Sylvie REYNAUD, cadre-greffière

DÉBATS :

À l’audience publique du 06 novembre 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte authentique reçu le 28 mars 2022 par Maître [H] [Z], notaire associé à [Localité 17] ([Localité 21]), la société civile immobilière BLONGIOS, M. [W] [N] et Mme [E] [S] ont vendu à M. [I] [R] et Mme [P] [A] épouse [R] une propriété supportant une maison à usage d’habitation avec terrain attenant, piscine et abri à usage de pool house, sise [Adresse 7] à [Localité 22] ([Localité 21]), cadastrée section G n° [Cadastre 4], [Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 12], ainsi que diverses parcelles de terre sises à la même adresse, cadastrées section G n°[Cadastre 3], [Cadastre 9], [Cadastre 11] et [Cadastre 13], moyennant le paiement du prix principal de 968.000,00 € (s’appliquant aux meubles à concurrence de 12.700,00 € et aux biens immobiliers à concurrence de 955.300,00 €).

Cet acte indique que le dossier de diagnostics techniques prévu par les articles L.271-4 à L.271-6 du Code de la construction et de l’habitation, comprenant notamment un diagnostic amiante daté du 5 janvier 2016, annexé à l’acte et concluant à l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante, a été établi par M. [O] [X] (assuré auprès de la société ALLIANZ IARD, pour la responsabilité civile professionnelle encourue dans le cadre de son activité de diagnostiqueur immobilier).

Peu de temps après la vente, M. [I] [R] et Mme [P] [A] épouse [R] ont missionné une entreprise pour procéder à la pose de panneaux photovoltaïques sur les toitures de la maison d’habitation et des bâtiments annexes (extensions).

Cette entreprise a constaté la présence de plaques de fibro-ciment contenant de l’amiante, sous les tuiles canal de la couverture du bâtiment principal.

La présence d’amiante dans ces plaques a été confirmée par un rapport d’analyse daté du 11 mai 2022, déposé par la société EUROFINS ASBESTOS TESTING ROMANIA S.R.L., mandatée par M. [O] [X].

Par ordonnances en date des 14 septembre 2022, 7 juin 2023 et 26 juillet 2023, le juge des référés de ce tribunal a ordonné une expertise, confiée à M. [D] [V].

L’expert judiciaire a déposé son rapport d’expertise définitif le 25 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice en date des 30 octobre et 5 novembre 2024, M. [I] [R] et Mme [P] [A] ont fait assigner M. [O] [X] et la société ALLIANZ IARD devant le présent tribunal.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 octobre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu l’article 455 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le jugement peut exposer les prétentions respectives des parties et leurs moyens sous la forme d’un visa des dernières conclusions des parties, avec l’indication de leur date ;

Vu les dernières écritures de M. [I] [R] et Mme [P] [A] épouse [R] (conclusions déposées le 13 mai 2025) qui demandent au tribunal, au visa de l’article 1240 du Code civil, de :

— DECLARER leur demande recevable et bien fondée, et en conséquence :

— JUGER que Monsieur [X] a engagé sa responsabilité en ne révélant pas la présence d’amiante sur la toiture ;

— CONDAMNER Monsieur [X] et la société ALLIANZ à leur payer les sommes de :

— A titre principal :

. 59.700,00 € pour les travaux de suppression de l’amiante et de réfection de la toiture,

. 664,95 € pour le surcoût relatif à la pose des panneaux,

. 3.999,00 € pour les pertes de revenus photovoltaïques ;

— A titre subsidiaire :

. 50.000,00 € au titre de la perte de chance ;

— CONDAMNER Monsieur [X] et la société ALLIANZ à leur payer la somme de 4.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [X] et la société ALLIANZ aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise ;

Vu les dernières écritures de M. [O] [X] et la société ALLIANZ IARD (conclusions en défense déposées le 6 mai 2025) qui demandent au tribunal, au visa des articles 1240 ducc et L.112-6 du Code des assurances, de :

A TITRE PRINCIPAL :

— JUGER que la responsabilité de Monsieur [O] [X] n’est pas démontrée,

— DEBOUTER Monsieur [I] [R] et Madame [P] [A] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre de Monsieur [O] [X] et de son assureur la société ALLIANZ IARD ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— JUGER que Monsieur [I] [R] et Madame [P] [A] ne rapportent pas lapreuve de l’existence d’un préjudice certain en lien de causalité avec les manquements allégués,

— DEBOUTER Monsieur [I] [R] et Madame [P] [A] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre de Monsieur [O] [X] et de son assureur la société ALLIANZ IARD ;

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE :

— JUGER que le manquement allégué à l’encontre de Monsieur [O] [X] ne pourrait qu’être à l’origine d’une perte de chance pour Monsieur [I] [R] et Madame [P] [A] d’avoir pu acquérir le bien à un prix réduit, dont le taux ne saurait être supérieur a 50% ;

— Après application de ce taux de perte de chance, REDUIRE sensiblement le montant des demandes formulées par Monsieur [I] [R] et Madame [P] [A], dont le montant ne saurait être supérieur à la somme de 15.457,32 € et les DEBOUTER de leurs demandes injustifiées ;

En tout etat de cause :

— FAIRE APPLICATION de la franchise forfaitaire fixée à 1.500,00 €, telle que prévue aux conditions particulières de la police d’assurance souscrite par Monsieur [X] auprès de la société ALLIANZ IARD,

— DEBOUTER Monsieur [I] [R] et Madame [P] [A] de leurs demandes de condamnations formulées au titre de l”article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens,

— CONDAMNER Monsieur [I] [R] et Madame [P] [A] à payer a Monsieur [O] [X] et à son assureur la société ALLIANZ IARD la somme de 2.500,00 € au titre de l”article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I- Attendu qu’aux termes de l’article1240 du Code civil “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.” ;

Que l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que :

“I.-En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

1° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;

2° L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code ;

3° L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 126-24 du présent code ;

4° L’état de l’installation intérieure de gaz prévu à l’article L. 134-9 du présent code ;

5° Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, l’état des risques prévu au I du même article ;

6° Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l’audit énergétique prévus aux articles L. 126-26 et L. 126-28-1 du présent code ;

7° L’état de l’installation intérieure d’électricité prévu à l’article L. 134-7 ;

8° Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ou, sur les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, le document établi à l’issue du contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l’article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales ;

9° Dans les zones prévues à l’article L. 131-3 du présent code, l’information sur la présence d’un risque de mérule ;

10° Lorsque le bien est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes prévu à l’article L. 112-6 du code de l’urbanisme, un document comportant l’indication claire et précise de cette zone ainsi que les autres informations prévues au I de l’article L. 112-11 du même code.

11° Lorsque le bien est situé dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère prévu à l’article L. 222-4 du code de l’environnement, un certificat attestant la conformité de l’appareil de chauffage au bois aux règles d’installation et d’émission fixées par le représentant de l’Etat dans le département ;

12° S’ils existent, les arrêtés pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations régie par le titre Ier du livre V du présent code.

Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° du présent I ne sont requis que pour les immeubles ou parties d’immeuble à usage d’habitation.

Le document mentionné au 10° n’est requis que pour les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation.

Les documents mentionnés au 6° ne sont pas requis en cas de vente d’un immeuble à construire visée à l’article L. 261-1.

Lorsque les locaux faisant l’objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l’immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3°, 4°, 7° et 12° sur la partie privative du lot.

L’audit énergétique mentionné au 6° du présent I est remis par le vendeur ou son représentant à l’acquéreur potentiel lors de la première visite de l’immeuble ou de la partie d’immeuble faisant l’objet d’un tel audit. La remise peut être faite par tout moyen, y compris par voie électronique.

II.-En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, du document mentionné aux 5° du I, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

En cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente.

L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative.” ;

Que la Cour de cassation précise notamment, pour l’application de ces textes, que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage et qu’il en résulte que l’acquéreur d’un immeuble ayant reçu une information erronée est fondé à rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur en raison du dommage qui lui cause la mauvaise exécution, par ce technicien, du contrat qu’il a conclu avec le vendeur (en ce sens notamment : Cour de cassation – 3ème chambre civile, 9 juillet 2020, n°018-23.920) ;

Que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagé lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné (en ce sens notamment : Cour de cassation – chambre mixte, 8 juillet 2015, n°13-26.686 ; 3ème chambre civile, 9 juillet 2020 précité) ;

Que les préjudices subis par l’acquéreur du fait d’un diagnostic erroné ont un caractère certain, sauf lorsque le diagnostic erroné porte sur des éléments du dossier technique qui n’ont qu’une valeur indicative (mêmes arrêts) ;

II- Attendu que dans le cas présent, il résulte de la comparaison d’une part du diagnostic de présence d’amiante, annexé au contrat de vente du 28 mars 2022 et établi par M. [O] [X], et d’autre part du rapport d’analyse d’amiante dans les matériaux déposé le 11 mai 2022 par la société EUROFINS ASBESTOS TESTING ROMANIA S.R.L. et du rapport d’expertise judiciaire déposé le 25 octobre 2024 par M. [D] [V], que le diagnostic réalisé par M. [O] [X] antérieurement à la vente est erroné, en ce qu’il conclut à l’absence d’amiante dans les matériaux et produits composant les toitures des biens immobiliers vendus et devant faire l’objet de vérifications (plaques, ardoises, accessoires de couverture (composites, fibres-ciment), bardeaux bitumeux, plaques, ardoises, panneaux (composites, fibres-ciment)), alors que l’analyse et l’expertise réalisées après la vente établissent la présence d’amiante dans les plaques de fibro-ciment situées sous les tuiles canal de la couverture du bâtiment principal ;

Que ce diagnostic erroné n’a pas été réalisé conformément aux normes (et notamment à la norme NF X 46-020 régissant la mission de diagnostic en matière d’amiante, qui préconise une inspection visuelle minutieuse et, si nécessaire, la réalisation de prélèvements pour analyse en laboratoire) et aux règles de l’art, dans la mesure où M. [O] [X] s’est abstenu de procéder à un examen visuel sérieux et rapproché de la toiture du bâtiment principal (alors même que l’expert a relevé que la présence d’un support plus lisse, de couleur gris foncé était visible depuis le terrain naturel en s’éloignant de la construction et qu’il était aisé de constater la présence de plaques de fibro-ciment sous les tuiles canal en prenant simplement une échelle, sans même monter sur le toit) ;

Qu’il sera observé en outre que M. [O] [X] a lui-même rappelé, dans son diagnostic erroné, que les plaques de couverture en fibres-ciment devaient faire l’objet d’un contrôle et qu’il n’existait pas “d’inaccessibilités éventuelles” susceptibles d’interdire ou de limiter la vérification et/ou le sondage des composants de la construction concernés par le repérage) ;

Attendu qu’il convient en conséquence de déclarer M. [O] [X] entièrement responsable des préjudices subis par M. [I] [R] et Mme [P] [A] épouse [R] du fait de son diagnostic erroné ;

Attendu que ces préjudices peuvent être évalués de la façon suivante :

— travaux de désamiantage de la couverture de la maison (détaillés en page 77 du rapport d’expertise judiciaire et non contestés, en leur quantum et leur montant, par les parties) : 30.250,00 € TTC ;

— travaux de reprise de la couverture (détaillés en pages 77 et 78 du rapport d’expertise judiciaire et non contestés, en leur quantum et leur montant, par les parties) : 29.425,00 € TTC ;

— surcoût de l’installation de panneaux photovoltaïques (en raison de la réalisation de la totalité des travaux initialement envisagés en deux phases, au lieu d’une seule) : non retenu (étant observé d’une part que ce préjudice, invoqué par les demandeurs au cours des opérations d’expertise, n’a pas été retenu par l’expert judiciaire pour les motifs mentionnés en pages 78 et 79 de son rapport, et d’autre part qu’il n’est justifié par aucune des pièces versées aux débats par les demandeurs, qui ne produisent notamment pas les devis, ni les factures, de l’entreprise chargée de l’installation des panneaux) ;

— perte de revenus photovoltaïques : non retenue (en l’absence de production par les demandeurs de toute pièce permettant d’établir la certitude du gain ou de l’économie espérés du fait de l’installation de panneaux photovoltaïques sur la toiture du bâtiment principal) ;

— total des préjudices retenus : 59.675,00 €

Que les préjudices retenus ci-dessus ayant un caractère certain, dès lors que M. [I] [R] et Mme [P] [A] épouse [R] sont contraints de réaliser les travaux préconisés par l’expert pour remédier à la présence d’amiante et permettre la réalisation des travaux envisagés sur la toiture principale de leur habitation, il convient de condamner in solidum M. [O] [X] et la société ALLIANZ IARD (sous déduction, pour cette dernière, de la franchise contractuelle forfaitaire de 1.500,00 €) à payer à M. [I] [R] et Mme [P] [A] épouse [R] unis d’intérêts la somme de 59.675,00 € à titre de dommages et intérêts ;

Que M. [I] [R] et Mme [P] [A] épouse [R] seront déboutés du surplus de leurs prétentions ;

III- Attendu que M. [O] [X] et la société ALLIANZ IARD, parties perdantes au sens des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire ;

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (…) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. (…) Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation (…)” ;

Qu’en l’espèce, il apparaît équitable de condamner in solidum M. [O] [X] et la société ALLIANZ IARD à payer à M. [I] [R] et Mme [P] [A] épouse [R] unis d’intérêts la somme de 3.000,00 € au titre de leurs frais de défense ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum M. [O] [X] et la société ALLIANZ IARD (sous déduction, pour cette dernière, de la franchise contractuelle forfaitaire de 1.500,00 €) à payer à M. [I] [R] et Mme [P] [A] épouse [R] unis d’intérêts la somme de 59.675,00 € à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute M. [I] [R] et Mme [P] [A] épouse [R] du surplus de leurs prétentions ;

Condamne in solidum M. [O] [X] et la société ALLIANZ IARD à payer à M. [I] [R] et Mme [P] [A] épouse [R] unis d’intérêts la somme de 3.000,00 € au titre de leurs frais de défense sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [O] [X] aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT