CCC + CE adressées le / /25 à :

M^e Jean-jacques SALMON + M^e Marie BOURREL + M^e Etienne HELLOT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

DU : 04 Novembre 2025

N°RG : N° RG 23/01103 – N° Portalis DBW6-W-B7H-DHHQ

Nature Affaire : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Minute : 2025/

JUGEMENT

Rendu le 04 Novembre 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

Monsieur [P], [V] [N]

né le 09 Janvier 1954 à [Localité 15]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN

Madame [R], [W], [I], [Z] [Y] épouse [N]

née le 16 Janvier 1962 à [Localité 20]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN

ET :

Monsieur [VV] [X]

né le 08 Mai 1973 à [Localité 19]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 18]

représenté par M^e Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN

Madame [BL] [X] épouse [K]

née le 02 Octobre 1979 à [Localité 13]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN

Madame [J] [X]

née le 01 Septembre 1980 à [Localité 13]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN

Madame [A] [X] épouse [D]

née le 01 Juin 1981 à [Localité 12][Localité 11])

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN

Madame [S] [T]

née le 09 Janvier 1982 à [Localité 13]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN

Madame [B] [X] épouse [G]

née le 18 Novembre 1989 à [Localité 13]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN

Maître [IJ], [L], [E], [U] [M]

né le 30 Mars 1983 à [Localité 11] (14)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Marie BOURREL, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT D’AUDIENCE : Madame Sarah NICOLAI, Juge ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;

DÉBATS : À l’audience publique du 02 Septembre 2025, le Juge Unique, conformément aux articles 801 du code de procédure civile, en l’absence d’opposition des avocats dûment avisés et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 04 Novembre 2025.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant promesse unilatérale de vente signée le 23 mai 2022 avec le concours de Maître [M], notaire à [Localité 17], les consorts [H] ont promis de vendre aux époux [N] un bien immobilier situé à [Localité 10] reçu dans le cadre de la succession de leur défunt père.

L’acte comprenait des conditions suspensives de droit commun et des conditions suspensives particulières à savoir, l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel et la vente par les bénéficiaires d’un bien immobilier situé à [Localité 14].

Le bien immobilier des bénéficiaires a été vendu par acte authentique du 05 juillet 2022.

Aux termes d’un arrêté du 05 octobre 2022, la demande de permis de construire déposée par l’architecte des époux [N] dans le but de régulariser la situation du bien immobilier a été refusée par la commune de [Localité 10].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 26 octobre 2022, les époux [N], par l’intermédiaire de leur conseil, ont informé Maître [M] de leur refus de régulariser la vente en raison du rejet de leur demande de permis de construire et ont sollicité le remboursement de l’indemnité d’immobilisation versée d’un montant de 24 500 euros.

En outre, ils ont fait part de leur volonté de solliciter la réparation du préjudice subi du fait, selon eux, du manquement des vendeurs et du notaire à leur obligation d’information, de délivrance et de garantie du bien.

M. [P] [N] et Mme [R] [Y] épouse [N] ont, par actes de commissaire de justice, assigné M. [VV] [X] (acte du 11 octobre 2023), Mme [BL] [X] épouse [K] (acte du 23 octobre 2023), Mme [J] [X] (acte du 26 octobre 2023), Mme [A] [X] épouse [D] (acte du 04 octobre 2023), Mme [S] [C] (acte du 16 octobre 2023), Mme [B] [X] épouse [G] (acte du 10 octobre 2023) et Maître [IJ] [M] (acte du 16 octobre 2023), devant le tribunal judiciaire de Lisieux aux fins de les voir condamner à leur payer les sommes de 17 087,05 euros et 15 000 euros en réparation de leurs préjudices matériel et moral.

La clôture est intervenue le 07 mai 2025 par ordonnance du même jour du juge de la mise en état.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2025, M. [P] [N] et Mme [R] [Y] épouse [N] demandent au tribunal de :

condamner solidairement M. [VV] [X], Mme [BL] [X] épouse [K], Mme [J] [X], Mme [A] [X] épouse [D], Mme [S] [C], Mme [B] [X] épouse [G] et Maître [IJ] [M] à leur payer la somme de 17 087,05 euros au titre du solde et de leur préjudice matériel, condamner solidairement les consorts [H] et Maître [IJ] [M] à leur payer la somme de 15 000 euros en réparation de leur préjudice moral, condamner solidairement les consorts [H] et Maître [IJ] [M] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Jacques Salmon en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Les époux [N] reprochent aux vendeurs d’avoir manqué à leur obligation d’information précontractuelle en ce qu’ils n’ont pas indiqué que la construction et la transformation du bien à usage d’habitation n’avaient pas fait l’objet d’un permis de construire. Ils avancent par ailleurs avoir été victimes d’un dol du fait de dissimulation intentionnelle et de mensonges concernant des informations déterminantes pour leur consentement. Ainsi, ils affirment ne pas avoir été informés de ce que le bien se trouvait en zone inondable et dans le site inscrit du Pays d'[Localité 8]. Ils regrettent également que l’acte de promesse de vente comporte une mention suivant laquelle le vendeur déclare que depuis qu’il est propriétaire le bien n’a eu qu’un usage d’habitation et qu’il n’a été procédé à aucun changement de destination de son chef, alors que le bien était initialement à usage d’atelier et qu’aucune démarche aux fins de transformer l’usage du bien n’avait été effectuée.

Les époux [N] reprochent également à Maître [M] d’avoir manqué à son obligation d’information et de conseil. Ils avancent que le notaire aurait dû procéder à des vérifications des déclarations des promettants et alerter les acheteurs sur les risques et conséquences du défaut d’autorisation d’urbanisme. Ils estiment que leur attention aurait également due être attirée par le professionnel sur le caractère de site inscrit de la zone et son caractère inondable.

Par conclusions notifiées par RPVA le 07 novembre 2024, M. [VV] [X], Mme [BL] [X] épouse [K], Mme [J] [X], Mme [A] [X] épouse [D], Mme [S] [C] et Mme [B] [X] épouse [G] demandent au tribunal de :

débouter les époux [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, à titre reconventionnel,

condamner les époux [N] au paiement d’une somme de 6 000 euros de dommages et intérêts soit au profit de : M. [VV] [X] : 1 000 eurosMme [BL] [X] épouse [K] : 1 000 euros Mme [J] [X] : 1 000 eurosMme [A] [X] épouse [D] : 1 000 eurosMme [S] [C] : 1 000 eurosMme [B] [X] épouse [G] : 1 000 euros, à titre subsidiaire,

condamner M. [IJ] [M] à les garantir intégralement de l’ensemble des condamnations pouvant être prononcées à leur encontre, en principal, intérêts, frais, article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, condamner les époux [N] ou toutes personnes succombantes aux entiers dépens et au paiement d’une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, soit au profit de : M. [VV] [X] : 1 000 eurosMme [BL] [X] épouse [K] : 1 000 euros Mme [J] [X] : 1 000 eurosMme [A] [X] épouse [D] : 1 000 eurosMme [S] [C] : 1 000 eurosMme [B] [X] épouse [G] : 1 000 euros.

Les consorts [H] estiment qu’il ne peut être retenu de manquement à l’obligation précontractuelle d’information à leur encontre car les parties n’étaient plus en pourparlers mais au stade de la signature de la promesse unilatérale de vente. En toute hypothèse, ils affirment ne pas avoir manqué à cette obligation car la promesse fait état du fait que le bâtiment était à usage de menuiserie et qu’il n’a pas été trouvé de demande et/ou d’arrêté de permis de construire. Pour la même raison, ils affirment qu’il ne peut leur être reproché d’avoir commis un dol. Ils rappellent que si le bien était à usage de menuiserie initialement, leur défunt père habitait la maison et affirment que depuis que le bien immobilier est entré dans leur patrimoine par suite de la succession de celui-ci la destination d’habitation du bien n’a pas été modifiée, l’ensemble de ces informations figurant dans l’acte de promesse, aucune dissimulation intentionnelle ou manœuvre et aucun mensonge ne peut leur être reproché selon eux.

Par ailleurs, les consorts [H] disent qu’ils n’étaient pas au courant que le bien se trouvait en zone inondable d’une part et dans un site inscrit au Pays d'[Localité 8] d’autre part.

En outre, les consorts [H] estiment avoir été particulièrement transparents quant à la situation du bien immobilier à vendre et considèrent donc cette procédure comme abusive et sollicitent réparation en ce sens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 12 mars 2025, Maître [IJ] [M] demande au tribunal de :

débouter purement et simplement les époux [N] de leurs demandes à son encontre, débouter les consorts [H] de leurs demandes de condamnation de Maître [M] à les garantir des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre, condamner solidairement les époux [N] à verser à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral, condamner solidairement les époux [N] à lui verser la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamner solidairement les époux [N] aux entiers dépens.

Maître [M] explique que des conditions suspensives particulières ont été insérées dans l’acte en raison de l’absence d’autorisation administrative concernant l’extension de la maison et du fait qu’il n’avait pas été procédé à un changement de destination pour une partie du rez-de-chaussée qui était à usage d’atelier. Ces éléments apparaissant dans l’acte, il estime avoir réalisé les vérifications qui lui incombaient. Par ailleurs, la régularisation de ces éléments a été érigée en condition suspensive par le notaire et il a été précisé que la délivrance d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel n’assurait pas l’obtention d’un permis de construire ; aucun manquement à son devoir d’information et de conseil ne peut donc lui être reproché. Maître [M] argue que la difficulté avancée par les demandeurs n’est en réalité pas de son fait mais provient uniquement du rejet de régularisation par la commune.

Au surplus, Maître [M] estime que, quand bien même une faute serait retenue à son encontre, celle-ci serait sans lien avec le préjudice avancé par les consorts [N].

Enfin, Maître [M] dit que c’est la légèreté des époux [N] qui a entrainé le préjudice allégué et qu’en l’absence de faute de sa part la procédure est abusive.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité des promettants

*Sur l’obligation précontractuelle d’information

L’article 1112-1 du même code dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Ce texte a pour objectif de sanctionner la rétention d’information par un contractant envers son cocontractant au stade des négociations précontractuelles. Ladite rétention est sanctionnée à la fois par l’engagement de la responsabilité de celui qui s’est abstenu d’informer son cocontractant mais également par la possible annulation du contrat passé par suite de ces négociations.

Ainsi, ce texte est applicable même en présence d’un contrat signé, l’objectif de ces dispositions étant justement de remettre en cause ledit contrat.

En l’espèce, les consorts [N] reprochent aux promettants d’avoir manqué à leur obligation d’information en ce qu’ils n’ont pas indiqué qu’aucun permis de construire n’avait été sollicité pour la construction et la transformation du bien initialement à usage de menuiserie.

La promesse unilatérale de vente conclue entre les époux [N] et les consorts [H] le 23 mai 2022 mentionne, s’agissant de la destination du bien, que « le vendeur déclare que depuis qu’il est propriétaire, le bien objet des présentes, n’a eu qu’un usage d’habitation et qu’il n’a pas été procédé à un changement de destination de son chef ».

Parmi les conditions suspensives prévues à l’acte figure celle de l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel pour « régularisation de la véranda existante et transformation de l’atelier à usage d’habitation ».

Parmi les dispositions relatives à la construction, il est indiqué que « le promettant déclare qu’originairement, le bâtiment était à usage de menuiserie. A ce jour, la mairie n’a pas retrouvé de demande et d’arrêté de permis de construire dans ses archives relatives à la construction de la maison ».

En outre, s’agissant de la construction de la véranda, l’acte précise que « le promettant déclare ne pas avoir sollicité d’autorisation à ce titre auprès de la mairie de [Localité 10] à cette époque. Une déclaration préalable avait été déposée à la mairie le 18 mars 2009 pour le projet de construction de véranda par Monsieur [F] [X] mais n’a pas donné suite à la demande de pièces complémentaires ».

Ainsi, l’acte fait état et informe les époux [N] sur les points suivants :

— initialement le bâtiment était à usage de menuiserie,

— aucune demande de permis de construire et aucun arrêté de permis de construire n’a été retrouvé par la mairie s’agissant de la construction de la maison,

— M. [F] [X] utilisait le bien à usage d’habitation avant son décès,

— les consorts [H] n’ont pas modifié cet usage depuis qu’ils sont propriétaires de ce bien,

— la véranda a été construite sans autorisation de la mairie de [Localité 10],

— nécessité de régulariser la véranda existante et la transformation de l’atelier à usage d’habitation.

Aussi, il ne peut être reproché aux promettants de ne pas avoir informé les bénéficiaires quant à l’absence de permis de construire pour la construction et la transformation du bien de l’usage de menuiserie à l’usage d’habitation.

En effet, il est constant que la construction de la maison et la modification de destination du bien auraient dû faire l’objet d’un permis de construire.

Or, la promesse de vente stipule justement qu’aucune demande de permis de construire et qu’aucun arrêté de permis de construire n’a été trouvé par la mairie.

Si aucune demande de permis de construire n’a été formulée auprès de la mairie et qu’aucun arrêté de permis de construire n’a été pris par la mairie, il est évident qu’aucun permis de construire n’a été délivré.

Par conséquent, cette information importante et déterminante du consentement des bénéficiaires de la promesse leur ayant été délivrée par les promettants, ils seront déboutés de leur demande tendant à voir engager la responsabilité de ces derniers pour manquement à leur obligation précontractuelle d’information.

*Sur le dol

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les époux [N] avancent que constitue un dol le fait pour les promettants de ne pas avoir précisé que le bien se trouvait en zone inondable et dans le Site inscrit du Pays d'[Localité 8].

Toutefois, la situation du bien dans un Site inscrit pouvait être légitimement ignorée des consorts [H], non professionnels de l’immobilier et de l’urbanisme, qui n’ont reçu le bien que dans le cadre de la succession de leur père. Les demandeurs ne rapportent aucune preuve tendant à démontrer que les consorts [H] étaient eux-mêmes détenteurs de cette information. Par suite, il ne peut leur être reproché aucune dissimulation intentionnelle d’information, manœuvre ou mensonge sur ce point.

En outre, selon les demandeurs, la phrase, présente dans la promesse, suivant laquelle « le vendeur déclare que depuis qu’il est propriétaire, le bien objet des présentes, n’a eu qu’un usage d’habitation et qu’il n’a pas été procédé à un changement de destination de son chef » est également dolosive car le bien était à usage d’atelier et qu’aucune démarche aux fins de transformation de cet usage n’a été réalisée.

Cependant, s’agissant de la destination du bien et sa modification, comme il a été évoqué précédemment, il est constant que :

— le bien était initialement à usage de menuiserie,

— M. [F] [X] a modifié l’usage du bien et ce sans que la trace d’un permis de construire ne soit trouvée afin que le bien soit utilisé à usage d’habitation,

— la véranda a été construite sans autorisation de la mairie de [Localité 10],

— M. [F] [X], avant son décès, utilisait le bien à usage d’habitation,

— M. [F] [X] est décédé et le bien est devenu propriété indivise des consorts [H],

— depuis leur entrée en possession, les consorts [H] n’ont pas modifié l’usage du bien, le bien est demeuré à usage d’habitation, usage antérieur au décès de M. [F] [X] bien que cet usage n’avait pas été légalement modifié.

Aussi, l’ensemble de ces informations ayant été délivrées par les promettants dans la promesse unilatérale de vente, ils n’ont commis aucune manœuvre tendant à tromper le consentement des acquéreurs, n’ont pas menti sur ces points et n’ont dissimulé aucune information, l’ensemble de ces éléments figurant aux termes de la promesse litigieuse.

Enfin, les époux [N] reprochent aux consorts [H] d’avoir précisé à l’acte que la situation pouvait être régularisée par la demande d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel alors qu’un tel document n’était pas suffisant.

Mais, les consorts [H], qui ne sont ni des professionnels du droit, ni des professionnels de l’urbanisme, pouvaient légitimement ignorer la différence entre un certificat d’urbanisme pré-opérationnel et un permis de construire. Cette nuance technique ayant été insérée dans l’acte par le notaire rédacteur, elle n’est pas le fait des promettants.

Dès lors, es époux [N] n’apportent pas la preuve de manœuvres ou mensonges volontaires des consorts [H] sur ce point.

Par conséquent, les époux [N] seront déboutés de leur demande tendant à voir engager la responsabilité des consorts [H] pour dol et réticence dolosive.

Sur la responsabilité du notaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire est tenu, en tant que rédacteur de l’acte, d’éclairer les parties sur sa portée, les effets et les risques de l’acte par lequel elles s’engagent, et de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l’efficacité eu égard au but poursuivi par les parties.

Les notaires ont également pour charge de donner aux conventions des parties formes légales et authenticité, et de renseigner leurs clients sur les conséquences des engagements qu’ils contractent.

Le devoir de conseil du notaire est absolu et s’applique à toutes les parties à l’acte quelles que soient leur compétence.

En revanche, le notaire n’est pas tenu d’informer de données de fait qui sont déjà connues des parties et une partie ne saurait demander la réparation d’un préjudice résultant selon elle d’une circonstance dont elle avait connaissance à la date de l’acte prétendument dommageable.

Ainsi, les obligations des notaires rédacteurs comprenant un devoir d’information et de conseil, leur responsabilité peut être engagée à ce titre sur le fondement de l’article 1240 du code civil et suppose donc la démonstration d’une faute, d’un dommage, et d’un lien de causalité entre les deux.

*Sur le changement de destination du bien et la construction de la véranda

En l’espèce, les époux [N] reprochent à Maître [M] de n’avoir pas procédé à des vérifications quant aux déclarations des promettants notamment sur la destination du bien et sur la régularité de la construction de la véranda.

Comme évoqué précédemment, la promesse rédigée par Maître [M] fait état de ce que « le promettant déclare qu’originairement, le bâtiment était à usage de menuiserie. A ce jour, la mairie n’a pas retrouvé de demande et d’arrêté de permis de construire dans ses archives relatives à la construction de la maison ».

Ainsi, les bénéficiaires de la promesse étaient correctement informés du fait le bâtiment était initialement à usage de menuiserie et que la mairie n’avait pas trouvé de permis de construire permettant la modification de destination du bien.

Par ailleurs, Maître [M] a inséré une condition suspensive particulière à l’acte d’obtention par les bénéficiaires d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel pour « régularisation de la véranda existante et transformation de l’atelier à usage d’habitation ».

La rédaction de cette condition suspensive est justifiée par le fait qu’à propos de la véranda, « le promettant déclare ne pas avoir sollicité d’autorisation à ce titre auprès de la mairie de [Localité 10] à cette époque. Une déclaration préalable avait été déposée à la mairie le 18 mars 2009 pour le projet de construction de véranda par Monsieur [F] [X] mais n’a pas donné suite à la demande de pièces complémentaires ».

Par conséquent, Maître [M] a informé les époux [N] tant sur l’absence de permis de construire quant à la modification de la destination du bien que sur l’irrégularité dont la véranda faisait l’objet. Il n’était tenu à aucune vérification supplémentaire que celles effectuées quant aux déclarations des promettants sur ces éléments. Maître [M] n’a donc pas manqué à son devoir d’information et de conseil sur ce point.

*Sur l’opportunité de suspendre la réitération de la vente à l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel

En l’espèce, les époux [N] arguent que Maître [M] a manqué à son devoir d’information et de conseil en ne les informant pas des risques et conséquences du défaut d’autorisation d’urbanisme dont le bien était affecté et du fait qu’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel ne permettait pas de rendre la construction conforme.

L’acte litigieux prévoit la nécessité de l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel pour « régularisation de la véranda existante et transformation de l’atelier à usage d’habitation ».

L’acte informe ensuite le bénéficiaire en ces termes : « le bénéficiaire est averti que le certificat d’urbanisme pré-opérationnel :

renseigne sur l’état des équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus, desservant le terrain,informe le demandeur sur localisation approximative du ou des bâtiments projetés dans l’unité foncière, la destination des futurs bâtiments et les modes de desserte par les équipements publics existants ou prévusne confère que des droits à construire en m², mais ne garantit pas que le permis de construire lui sera accordé pour construire comme il l’entend, n’offre pas de garantie automatique à l’obtention du permis de construire souhaité. Dans l’hypothèse où le permis de construire pour son projet serait refusé, le bénéficiaire renonce à tout recours contre le promettant et son notaire, comme n’ayant pas exigé qu’une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire soit intégrée aux présentes ».

Ainsi, la réitération de la vente était conditionnée à l’obtention d’un document qui n’aurait pas permis aux futurs acquéreurs de pouvoir, avec certitude, user du bien immobilier en tant qu’habitation de manière conforme aux réglementations d’urbanisme, seul un permis de construire permettant de régulariser la situation administrative du bien et d’y effectuer des travaux en conformité avec la réglementation.

Or, le notaire, professionnellement tenus de veiller à l’efficacité des actes qu’il établit et d’éclairer les parties sur leurs conséquences est tenu d’un devoir de conseil envers toutes les parties à l’acte, ce même si une partie est assistée d’un conseiller, fût-il lui-même notaire. Le fait que Maître [O], notaire des époux [N] ait validé la condition suspensive telle que rédigée par Maître [M] n’a donc aucune conséquence quant à la responsabilité de ce dernier.

En érigeant en condition suspensive la seule obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel, et non celle d’un permis de construire, Maître [M] a manqué à son devoir de conseil envers les époux [N].

En effet, en raison de l’intérêt limité d’un tel certificat et de l’incertitude persistante, malgré son obtention, de la possibilité de régulariser la situation administrative du bien immobilier objet de la promesse, il était du devoir du professionnel, d’informer de manière plus claire et précise les bénéficiaires de la promesse sur la portée à la fois d’un tel certificat et d’un permis de construire et, compte-tenu des nombreuses irrégularités administratives du bien, de leur conseiller l’insertion d’un condition suspensive incluant également l’obtention d’un permis de construire.

En conséquence, il est établi qu’à cet égard, Me [M] a commis une faute caractérisant un manquement à son devoir de conseil à l’égard des époux [N] et ce, quand bien même Maître [O], notaire des époux [N], avait validé ladite condition suspensive, le notaire rédacteur étant tenu d’un devoir de conseil envers toutes les parties à l’acte, et ce même si une partie est assistée d’un conseiller, fût-il lui-même notaire.

*Sur le caractère de Site inscrit et de zone inondable

Enfin, les époux [N], regrettent de ne pas avoir été informés de ce que le bien se trouvait en zone inondable et dans un Site inscrit.

En effet, la promesse de vente ne comporte aucune mention relative à ces éléments.

Maître [M], qui n’évoque pas ce point dans ses écritures, ne conteste pas l’absence de délivrance de cette information.

Or, le fait que le bien se trouve en zone inondable et dans un Site inscrit a nécessairement une influence sur le consentement des potentiels acquéreurs.

Ce, de manière d’autant plus importante que le bien faisait en l’espèce l’objet d’irrégularités d’urbanisme dont la régularisation était nécessaire. Or, tant le caractère de Site inscrit que le risque d’inondation complexifiaient ladite régularisation car ajoutaient des contraintes supplémentaires.

En conséquence, il est établi qu’à cet égard, Me [M] a également commis une faute caractérisant un manquement à son devoir de conseil à l’égard des époux [N] en ne leur communiquant pas ces informations.

Sur les préjudices des époux [N]

À titre liminaire, aucune faute n’ayant été retenue à l’encontre des consorts [H], l’ensemble des moyens avancés par les époux [N] tendant à ce que les promettants indemnisent leurs préjudices sont inopérants.

L’engagement de la responsabilité de Me [M] à l’égard des époux [N] en raison de ses manquements au devoir d’information et de conseil suppose la démonstration d’un préjudice indemnisable et d’un lien de causalité entre ce préjudice et la faute du notaire.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe aux demandeurs de rapporter la preuve du caractère indemnisable de leurs préjudices et de l’existence d’un lien de causalité avec les manquements commis par Maître [M] à son devoir d’information et de conseil.

*Sur le préjudice matériel

En l’espèce, les époux [N] invoquent différents préjudices matériels, certains relatifs aux démarches effectuées en vue de l’acquisition du bien immobilier et aux conséquences du refus de permis de construire, d’autres concernant leurs frais d’hébergement.

Démarches effectuées en vue de l’acquisition du bien immobilier et conséquences du refus de permis de construire :

Les époux [N] dressent une liste des dépenses engagées à ce titre :

frais d’architecte : 2 460 euros, état parasitaire : 420 euros frais d’avocat : 660 euros frais de notaire : 500 euros

La vente n’ayant pas été réitérée, les époux [N] considèrent ces dépenses comme des préjudices financiers engendrés par la faute de Maître [M].

S’agissant des frais d’architecte, le refus de permis de construire opposé aux époux [N] est en partie motivé par le fait que le projet « ne participe ni au principe de maintien de la cohérence de ce secteur du site inscrit de la commune de [Localité 9] ni au principe de mise en valeur de ce même secteur ». L’absence de prise en considération du fait que « l’extension projetée se situe au sein de la zone inondable par débordement de la rivière « Le Doigt » » justifie également ce refus.

Ainsi, les époux [N] qui n’ont pas été informés par Maître [M] de ce que le bien se trouvait en zone inondable et dans un site inscrit, n’ont pu à leur tour transmettre ces informations à l’architecte afin qu’il créé un projet conforme à ces particularités.

En ce sens, les époux [N] ont fait appel à un professionnel afin d’établir un projet de construction dont le bénéfice a été anéanti en raison du manquement de Maître [M] à son devoir d’information et de conseil occasionnant ainsi pour eux une perte de chance de voir leur demande de permis de construire acceptée, une perte de chance qui aurait pu être évitée en l’absence de manquement du notaire à son devoir de conseil.

Si l’intégralité des frais d’architecte ne peut incomber à Maître [M], cette perte de chance constitue tout de même un préjudice indemnisable lié à la faute du professionnel qu’il y a lieu d’évaluer à 50% du montant des frais d’architecte, soit 1 230 euros.

Pour ce qui est de l’état parasitaire, aucun élément relatif au bien immobilier concerné n’invitait les époux [N] à faire réaliser un tel diagnostic. Le choix d’engager cette dépense est un choix personnel des bénéficiaires de la promesse. Aucun lien de causalité entre cette dépense et le manquement de Maître [M] n’est démontré par les époux [N].

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande d’indemnisation à ce titre.

S’agissant des frais d’avocat, ces derniers relèvent du champ d’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, les époux [N] seront déboutés de leur demande d’indemnisation à ce titre.

Enfin, la provision de 500 euros versée par les bénéficiaires de la promesse pour le règlement des honoraires du notaire ne trouve plus de justification, le notaire ayant manqué à ses obligations envers les bénéficiaires ne peut conserver par devers lui la rémunération qui lui aurait été due en cas de parfaite exécution desdites obligations.

Par conséquent, Maître [M] devra indemniser les époux [N] à hauteur de 500 euros.

Frais d’hébergement des époux [N]

Les demandeurs arguent qu’en raison du défaut de conseil et d’information de Maître [M], ils ont été contraints d’engager des frais de logement et de stockage de meubles :

location terrain : 5 500 euros emplacement mobil-home du 1er juillet 2022 au 31 décembre 2022 : 1 720 eurosemplacement mobil-home du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 : 3 780 euroslocation du 1er janvier 2023 au 15 février 2023 : 1 200 euros, PMR du 21 février au 22 février 2023 : 59,70 euros, du 22 février 2023 au 26 février 2023 : 138,80 euros, local box stockage meubles : 149,76 euros + 27,64 euros + 128,08 euros + 128,08 euros + 128,08 euros + 27,64 euros.

À titre liminaire, il convient de relever que l’indemnité sollicitée au titre de la location du terrain et celles sollicitées au titre de l’emplacement du mobil-home couvrent le même préjudice dont l’indemnisation, le cas échéant, ne peut intervenir deux foix. Les époux [N] seront donc déboutés de leur demande tendant à obtenir l’indemnisation de la location du terrain à hauteur de 5 500 euros.

En l’espèce, les époux [N] ont conclu le 09 avril 2022 un avant-contrat relatif à la vente de leur bien immobilier situé à [Localité 14]. La vente a été réitérée le 05 juillet 2022.

La promesse litigieuse a quant à elle été régularisée le 23 mai 2022. La demande de permis de construire a été déposée le 30 juin 2022 et a été refusée le 05 octobre 2022.

Ainsi, dès le 09 avril 2022, les époux [N] se sont engagés à vendre leur propre bien immobilier sous réserve de la réalisation de conditions suspensives, soit plus d’un mois avant la régularisation de la promesse les liants aux consorts [H].

Aussi, l’existence de la promesse de vente dont les époux [N] bénéficiaient à compter du 23 mai 2022 n’a pu avoir aucune incidence sur le processus de vente de leur propre bien immobilier, celui-ci ayant été promis à la vente antérieurement.

Les époux [N] auraient été contraints, en toutes hypothèses, de se loger à compter du 05 juillet 2022, leur propre bien immobilier ayant été vendu et ce sans considération de la promesse dont ils étaient bénéficiaires.

Par ailleurs, il convient également de rappeler qu’il est de l’essence même d’une promesse unilatérale de vente assortie de conditions suspensives de comporter un aléa, la vente ne pouvant être réitérée qu’en cas de réalisation de ces conditions.

Aussi, les époux [N] ne pouvaient considérer comme certaine la vente immobilière projetée, ce d’autant qu’elle était suspendue à l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel et que, même si elle avait été suspendue à l’obtention d’un permis de construire et que Maître [M] les avait informés sur le caractère de Site inscrit et sur l’emplacement du bien en zone inondable, il n’est pas certain qu’un tel document aurait été délivré.

Ainsi, aucun lien de causalité n’est donc démontré entre la faute de Maître [M], et la nécessité pour les époux [N] de se loger à titre onéreux et d’entreposer leurs meubles.

Par conséquent, en l’absence de lien de causalité démontré par les demandeurs, ils seront déboutés de leurs demandes d’indemnisation au titre des factures d’hébergement et de stockage des meubles.

*Sur le préjudice moral

Les époux [N] arguent d’un préjudice moral, qu’ils évaluent à la somme de 15 000 euros, à raison de l’échec de la vente en ce qu’ils ont été contraints de vivre dans des conditions précaires durant plusieurs mois et ont vainement consacré du temps à l’aboutissement de la vente immobilière projetée.

Pour autant, d’une part et comme il a été développé ci-dessus, les conditions de logement des époux [N] et la faute commise par Maître [M] ne présente aucun lien de causalité. Le choix fait par eux d’habiter dans un mobil-home est un choix personnel n’ayant pas de lien avec le défaut d’information et de conseil. Ils seront donc déboutés sur ce point.

D’autre part, force est de constater que si les époux [N] invoquent avoir subi un préjudice moral compte tenu de l’échec de la vente et du temps vainement consacré à son aboutissement, ces derniers n’en font pas la démonstration et ne produisent aux débats aucune pièce qui permettrait de le caractériser, tant dans son principe que dans son quantum.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

***

Maître [M] sera par conséquent condamné à indemniser les époux [N] à hauteur de 1 730 euros (1 230 + 500) au titre de leurs préjudices matériels.

Sur les demandes reconventionnelles

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans les cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

* Sur la demande des consorts [H]

En l’espèce, les consorts [H] estiment que leur attrait en justice sur le fondement du dol, alors qu’ils ont été transparents quant à la situation du bien vendu, constitue une situation infamante.

Toutefois, les époux [N] ont légitimement exercé leur droit d’action en justice. Il n’est pas démontré de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière de leur part.

Par conséquent, les consorts [H] seront déboutés de leur demande indemnitaire pour procédure abusive.

* Sur la demande de Maître [M]

Maître [M] formule également une demande d’indemnisation à l’encontre des époux [N] pour procédure abusive.

Toutefois, Maître [M] ayant été condamné en raison de manquements à son obligation d’information et de conseil, la procédure n’était manifestement pas abusive de la part des demandeurs.

Par conséquent, Maître [M] sera débouté de sa demande indemnitaire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

*Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du code de procédure civile dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l’espèce, Maître [IJ] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Jacques Salmon.

*Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Maître [IJ] [M], partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer à M. [P] [N] et Mme [R] [Y] épouse [N], unis d’intérêts, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 800 euros et aux consorts [H], unis d’intérêts, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

Maître [IJ] [M] sera par ailleurs débouté de sa propre demande de ce chef.

*Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, rien ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Maître [IJ] [M] à payer à M. [P] [N] et Mme [R] [Y] épouse [N], unis d’intérêts, la somme de 1 730 euros au titre de leurs préjudices matériels ;

DÉBOUTE M. [P] [N] et Mme [R] [Y] épouse [N] de leur demande formée au titre du préjudice moral ;

DÉBOUTE M. [P] [N] et Mme [R] [Y] épouse [N] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de M. [VV] [X], Mme [BL] [X] épouse [K], Mme [J] [X], Mme [A] [X] épouse [D], Mme [S] [C] et Mme [B] [X] épouse [G], unis d’intérêts ;

DÉBOUTE M. [VV] [X], Mme [BL] [X] épouse [K], Mme [J] [X], Mme [A] [X] épouse [D], Mme [S] [C] et Mme [B] [X] épouse [G], unis d’intérêts, de leur demande indemnitaire ;

DÉBOUTE Maître [IJ] [M] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE Maître [IJ] [M] aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Jean-Jacques Salmon ;

CONDAMNE Maître [IJ] [M] à payer à M. [P] [N] et Mme [R] [Y] épouse [N], unis d’intérêts, la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Maître [IJ] [M] à payer à M. [VV] [X], Mme [BL] [X] épouse [K], Mme [J] [X], Mme [A] [X] épouse [D], Mme [S] [C] et Mme [B] [X] épouse [G], unis d’intérêts, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Maître [IJ] [M] de sa demande présentée en application de ce texte ;

REJETTE toutes demandes plus amples et contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Le Greffier, Le Président,