copies délivrées le / /2026 à

CCC + CE M^e Floriane GABRIEL

CCC + CE M^e Cécile BREAVOINE

dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

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N° RG 25/00303 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DQX2

Minute n° : 2026/

O R D O N N A N C E

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Par mise à disposition au greffe le trente Avril deux mil vingt six,

ENTRE :

S.C.I. [O] [P] [Z], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°944 170 828, prise en la personne de son gérant en exercice, demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Floriane GABRIEL, avocat au barreau de LISIEUX (postulant), M^e Stéphanie LE BARS, avocat au barreau de TOULON (plaidant)

ET :

S.A.S. LE GLACIER LLM, immatriculée au RCS D'[Localité 2] sous le n°913 422 077, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Cécile BREAVOINE, avocat au barreau de LISIEUX (postulant), substituée par M^e Jean-René DESMONTS, avocat au barreau de LISIEUX

M^e Serge BOUGANIM, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Anne-Laure BERGERE,

Présidente ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

Après avoir entendu à l’audience du 12 Mars 2026, les parties comparantes ou leurs conseils, l’affaire a été mise en délibéré et l’ordonnance a été rendue ce jour, 30 AVRIL 2026.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 16 novembre 2020, la Sci Normandie-[Z] a donné à bail commercial à la Sas La Compagnie du Fruit Sec des locaux situés [Adresse 3] à Deauville comprenant au rez-de-chaussée une boutique et une arrière boutique d’une surface d’environ [P] m², outre un sous-sol d’environ 40 m².

Par acte sous seing privé du 14 avril 2023, la Sas La Compagnie du Fruit Sec a cédé son droit au bail à la Sas Le Glacier LLM.

Suivant acte authentique du 17 juillet 2025, la Sci Normandie-[Z] a vendu son immeuble à la Sci [O] [P] [Z].

Par exploits de commissaire de justice du 7 octobre 2025, la Sci [O] [P] [Z] a fait délivrer à la Sas Le Glacier LLM une sommation d’avoir à exploiter réellement le fonds de commerce dans un délai d’un mois en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Soutenant que cet acte est demeuré infructueux, suivant exploit de commissaire de justice en date du 28 novembre 2025, la Sci [O] [P] [Z] a fait assigner la Sas Le Glacier LLM à comparaître devant le président de ce tribunal statuant en référé à l’audience du 18 décembre 2025 aux fins de constat de la résolution du contrat de bail.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois contradictoires et a été évoquée à l’audience du 12 mars 2026.

A l’audience, la Sci [O] [P] [Z] demande, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce 834 et suivants, 837, 514-1 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

— juger que ses demandes ne souffrent d’aucune contestation sérieuse,

— juger que le bail conclu entre les parties est résilié de plein droit aux torts de la Sas Le Glacier LLM et qu’elle est donc occupante sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de la Sas Le Glacier et de tous occupants de son chef, sans terme ni délai, et ce, avec l’assistance du commissaire de justice et de la force publique s’il y a lieu et d’un serrurier,

— fixer à la somme de 2 700 euros, augmentée des charges l’indemnité d’occupation mensuelle que la Sas Le Glacier LLM devra régler à compter de l’ordonnance à intervenir et ce, jusqu’à la libération effective et complète des lieux et la remise des clés, majorée d’une astreinte de 250 euros par jour, en application des stipulations du bail commercial,

— condamner à titre provisionnel la Sas Le Glacier LLM à lui régler la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter la Sas Le Glacier LLM de toutes ses demandes,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la Sas Le Glacier LLM à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 octobre 2025,

A titre subsidiaire,

— renvoyer l’examen de la présente instance et des demandes de la Sci [O] [P] [Z] devant la présente juridiction, statuant au fond, à telle audience qu’il plaira à la juridiction de voir fixer.

Au soutien de son action, elle fait valoir que le preneur ne respecte pas les clauses du contrat de bail en ce qu’il n’exploite pas son fonds de commerce, qui de surcroit a été modifié en conciergerie pour bateaux, et ce alors que le contrat prévoit expressément que la boutique devra être constamment ouverte et achalandée. Elle affirme que cette situation est attestée par le constat de commissaire de justice qu’elle a fait dresser le 25 novembre 2025, soit plus d’un mois après le commandement de faire délivrer à cette fin.

La Sas Le Glacier LLM demande, sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile, 1104 du code civil, L. 145-41 du code de commerce, de :

A titre principal,

— se déclarer incompétent en raison de l’existence d’une contestation sérieuse,

A titre subsidiaire,

— débouter la demanderesse de toutes ses prétentions, constater l’absence de tout trouble manifestement illicite,

— constater l’inapplicabilité de la clause résolutoire en l’absence de manquement contractuel établi,

Très subsidiairement,

— suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire,

— lui accorder un délai de six mois pour démontrer l’effectivité de l’exploitation de son commerce,

En toute hypothèse,

— condamner la Sci [O] [P] [Z] à lui payer la somme de 4 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour s’opposer à la résiliation du contrat de bail, elle fait valoir qu’elle conteste l’absence d’exploitation continue de son commerce, mettant en avant le caractère saisonnier de son activité, l’existence de certaines périodes d’inactivité résultant de circonstances indépendantes de la volonté du preneur, l’absence de valeur probantes des éléments produits, qui ne reflètent pas la réalité de son activité. En conséquence, elle estime que le commandement repose sur un fondement inexistant, de sorte qu’il ne peut avoir fait courir la clause résolutoire qui est alors inopérante.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La mise en œuvre des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce n’échappe pas à la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi, énoncée par l’article 1104 du code civil, de sorte que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, le bail commercial qui lie les parties prévoit en sa clause 4.9 sur l’exploitation du commerce que « en ce qui concerne plus particulièrement l’exploitation du commerce, le preneur devra l’assurer en se conformant rigoureusement aux lois, règlements et prescriptions administratives pouvant s’y rapporter, la boutique devra être constamment ouverte et achalandée, sauf fermetures d’usage aucun étalage ne sera fait en dehors, sur la voie publique. Le preneur ne pourra faire entrer ni entreposer des marchandises présentant des risques ou des inconvénients quels qu’ils soient, ni faire aucune décharge ou déballage, même temporaire, dans l’entrée de l’immeuble ». En outre, l’article 10 du contrat prévoit une clause résolutoire de plein droit, un mois après une sommation d’exécuter l’un quelconque des engagements du preneur.

Le 7 octobre 2025, la Sci [O] [P] [Z] a fait délivrer à la Sas Le Glacier LLM une sommation d’avoir à exploiter réellement le fonds de commerce dans un délai d’un mois en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Si la demanderesse verse aux débats des constats de commissaire de justice des 17 novembre 2025, 26 et 28 janvier 2026 pour établir la non exécution de ce commandement, force est en revanche de constater qu’elle ne communique aucun élément permettant d’établir que la critique d’absence d’exploitation faite pour la période antérieure au 7 octobre 2025 est bien fondée et avérée. Elle se contente d’affirmer que son auteur, lors de l’acquisition de l’immeuble en juillet 2025 l’aurait informé de ce que le fonds de commerce était inexploité. Néanmoins, elle ne produit aucune pièce établissant cette allégation.

Dans ces conditions, faute pour la demanderesse de rapporter la preuve de l’absence d’exploitation avérée avant sa délivrance, le commandement de faire visant la clause résolutoire est privé de tout effet, de sorte qu’il convient de rejeter l’intégralité des demandes principales de la Sci [O] [P] [Z], ainsi que sa demande subsidiaire de passerelle, puisqu’étant inopérant, il ne peut exister de contestations sérieuses sur les effets de ladite sommation de faire justifiant la demande de passerelle.

La Sci [O] [P] [Z] succombant, elle sera tenue aux entiers dépens de la présente instance, et condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, eu égard à l’équité, à payer à la Sas Le Glacier LLM la somme de 1 200 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, contradictoirement et en premier ressort,

DEBOUTE la Sci [O] [P] [Z] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la Sci [O] [P] [Z] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la Sci [O] [P] [Z] à payer à la Sas Le Glacier LLM la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des référés,

C.LAMOUR AL BERGERE