CCC + CE adressées le / /26 à :

M^e Christine BAUGÉ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

DU : 07 Avril 2026

N°RG : N° RG 25/00927 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DP3A

Nature Affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions

Minute : 2026/

JUGEMENT

Rendu le 07 Avril 2026

AUNOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « [Etablissement 1] »

située [Adresse 1], représenté par son Syndic, CITYA COTE FLEURIE, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 751 227 984, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Christine BAUGÉ, avocat au barreau de CAEN

ET :

La S.C.I J.O.S

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

sis [Adresse 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT D’AUDIENCE : Madame Sarah NICOLAI, Juge ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;

DÉBATS : À l’audience publique du 03 Février 2026, le Juge Unique, conformément aux articles 801 du code de procédure civile, en l’absence d’opposition des avocats dûment avisés et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 07 Avril 2026.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La Sci [Z] est propriétaire des lots de copropriété n°8, n°9 et n°10 au sein de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 4].

Par lettres recommandées du 19 juin 2024, du 18 septembre 2024 et du 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de cette résidence représenté par son syndic la Sarl [Adresse 5] a vainement mis en demeure la Sci [Z] de payer les charges de copropriété.

Par courrier recommandé du 18 août 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure la Sci [Z] de payer la somme de 40 883,93 euros au titre des charges de copropriété dues au 05 août 2025.

Suivant acte de commissaire de justice du 06 octobre 2025 annulant et remplaçant l’acte du 03 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de cette résidence représenté par son syndic la Sarl Citya Côte Fleurie a fait assigner la Sci [Z] (PV 659) devant la présente juridiction aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner la Sci [Z] à lui payer la somme de 40 883,93 euros correspondant au montant des charges de copropriété dues au 05 août 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de :la mise en demeure du 19 juin 2024 sur la somme de 25 704,40 euros, la mise en demeure du 18 septembre 2024 sur la somme de 14 212,10 euros, la mise en demeure du 18 décembre 2024 sur la somme de 747,90 euros, la mise en demeure du 18 août 2025 sur la somme de 219,53 euros,ordonner la capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année entière, condamner la Sci [Z] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision,condamner la Sci [Z] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sci [Z] n’a pas constitué avocat.

La clôture est intervenue le 03 décembre 2025 par ordonnance du même jour du juge de la mise en état.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel.

Sur la demande en paiement

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part au syndicat de rapporter la preuve des sommes dues par le copropriétaire défendeur, et d’autre part, à ce dernier de démontrer qu’il s’est effectivement libéré de cette dette.

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de cotiser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de cette même loi, et ce proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable du budget précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de cette loi édicte que demeurent à la charge exclusive du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En outre, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part des charges et le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit en l’espèce notamment les pièces suivantes :

l’extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la Sci [Z],le procès-verbal des assemblées générales ordinaires et supplémentaires des copropriétaires des 08 février 2022, 25 mars 2023, 30 septembre 2023, 30 mars 2024 et 15 mars 2025 approuvant la désignation du syndic, le budget prévisionnel et la réalisation des travaux de réhabilitation de l’immeuble, et contre lesquelles il n’est allégué aucune contestation,les appels de fonds,les diverses lettres de mise en demeure, un relevé de compte arrêté au 05 août 2025.

Il résulte de ces éléments que la Sci [Z] demeurait débitrice, le 05 août 2025, envers le syndicat de copropriété de la somme de 40 883,93 euros.

La Sci [Z] n’a fait connaître aucune cause de libération de la dette, laquelle est au demeurant justifiée par les pièces susvisées.

La demande sera donc accueillie et condamnation sera prononcée en ce sens avec intérêts au taux légal :

à compter du 19 juin 2024 sur la somme de 25 704,40 euros, à compter du 18 septembre 2024 sur la somme de 14 212,10 euros, à compter du 18 décembre 2024 sur la somme de 747,90 euros, à compter du 18 août 2025 sur la somme de 219,53 euros.

En outre, conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année entière sera ordonnée.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Selon l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, le syndicat demandeur n’administre aucune démonstration de la mauvaise foi de la Sci [Z].

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande indemnitaire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la Sci [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

* Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La Sci [Z], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros.

* Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, rien ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la Sci [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 4], la somme de 40 883,93 euros au titre des charges de copropriété dues au 05 août 2025, avec intérêts au taux légal :

à compter du 19 juin 2024 sur la somme de 25 704,40 euros, à compter du 18 septembre 2024 sur la somme de 14 212,10 euros, à compter du 18 décembre 2024 sur la somme de 747,90 euros, à compter du 18 août 2025 sur la somme de 219,53 euros.

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année entière ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 4] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE la Sci [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 4] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sci [Z] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Le Greffier, Le Président,