CCC + CE adressées le / /26 à :

M^e Christelle MAZIER + M^e Stéphane SOLASSOL-ARCHAMBAU

+ M^e Nicolas MARGUERIE + M^e Jérôme MARAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LISIEUX

DU : 30 Mars 2026

N°RG : N° RG 23/00735 – N° Portalis DBW6-W-B7H-DGF7

Nature Affaire : Action en responsabilité exercée contre le syndicat

Minute : 2026/

JUGEMENT

Rendu le 30 Mars 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

Madame, [A], [Y]

née le 13 Septembre 1949 à, [Localité 1], de nationalité Française

demeurant, [Adresse 1]

représentée par M^e Christelle MAZIER, avocat au barreau de LISIEUX

ET :

Syndicat des copropriétaires, [Adresse 2]

Ensemble immobilier en copropriété soumis aux statuts d’ordre public de la Loi du 10 juillet 1965, situé, [Adresse 3]

agissant poursuites et diligences de son syndic en la personne de la société BILLET-GIRAUD Père & Fils SA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

sis, [Adresse 4]

représentée par M^e Nicolas MARGUERIE, avocat au barreau de CAEN

S.A. BILLET GIRAUD PÈRES & FILS

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

sis, [Adresse 4]

représentée par M^e Jérôme MARAIS, avocat au barreau de CAEN

LA SOCIÉTÉ D’ASSURANCES ALLIANZ I.A.R.D.

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

sis, [Adresse 5]

représentée par M^e Stéphane SOLASSOL-ARCHAMBAU, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Anne-Laure BERGERE, Présidente ;

ASSESSEUR : Madame Aurélie LARTIGAU, Vice-présidente, rédactrice ;

ASSESSEUR : Madame Sarah NICOLAI, Juge ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;

DÉBATS : À l’audience publique du 05 Janvier 2026, le Tribunal, après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 30 Mars 2026.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme, [A], [Y] a acquis le 27 mars 2010 l’usufruit d’une maison d’habitation correspondant au lot n°65 au sein d’un immeuble nommé, [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété et situé à, [Localité 2], avec droit de jouissance exclusive sur le jardin attenant.

La société Billet Giraud Pères et Fils a été désignée en qualité de syndic de copropriété et est assurée auprès de la société Allianz Iard.

Suite à des écoulements d’eau dans ce jardin, Mme, [Y] a sollicité une expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé du 17 mars 2022, le Président du tribunal judiciaire de Lisieux a désigné M., [E] en qualité d’expert. Il a été procédé à son remplacement par ordonnance du 6 avril 2022.

L’expert a déposé son rapport le 14 avril 2023.

Par actes de commissaire de justice en date des 17 et 21 juillet 2023,, [A], [Y] a fait assigner le syndicat des copropriétaires, [Adresse 2], la société anonyme Billet Giraud Pères et Fils et la société anonyme Allianz Iard devant le Tribunal judiciaire de Lisieux.

La clôture de la procédure est intervenue le 19 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 5 janvier 2026 et mise en délibéré au 30 mars 2026.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2025, Mme, [Y] sollicite du tribunal, au visa des articles 1103 et 1240 du code civil, 14 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et L 124-3 du code des assurances, de :

— débouter le syndicat des copropriétaires, [Adresse 2], la société Billet Giraud Pères et Fils ainsi que la société Allianz Iard de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires, [Adresse 2] à faire cesser les écoulements d’eau affectant le jardin sur lequel Madame, [A], [Y] bénéficie d’un droit de jouissance exclusive, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois courant à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, [Adresse 2], la société Billet Giraud Pères et Fils ainsi que la société Allianz Iard à payer à Madame, [A], [Y] des dommages et intérêts à hauteur de 13 076,57 euros en réparation de son préjudice matériel,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, [Adresse 2], la société Billet Giraud Pères et Fils ainsi que la société Allianz Iard à payer à Madame, [A], [Y] des dommages et intérêts à hauteur de 150 euros par mois depuis le mois de mai 2020 jusqu’à la suppression des écoulements au titre de son préjudice de jouissance,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, [Adresse 2], la société Billet Giraud Pères et Fils ainsi que la société Allianz Iard à payer à Madame, [A], [Y] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dispenser Madame, [A], [Y] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, [Adresse 2], la société Billet Giraud Pères et Fils ainsi que la société Allianz Iard aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire,

— ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

— à titre subsidiaire, avant dire droit, condamner le syndicat des copropriétaires, [Adresse 2] à produire sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir le rapport d’un passage de caméra dans le drain implanté en amont de l’habitation de Madame, [A], [Y],

— surseoir à statuer dans l’attente de la production de ce rapport par le syndicat des copropriétaires, [Adresse 2].

Au soutien de ses prétentions, Mme, [Y] fait valoir que le syndicat des copropriétaires est tenu de lui garantir la jouissance paisible du jardin, ce qu’il ne fait pas en s’abstenant de remédier aux écoulements d’eau qui l’affectent alors qu’il est tenu de veiller à la bonne conservation des parties communes. Elle s’en rapporte aux conclusions de l’expert quant à la cause des désordres qui réside dans les tranchées drainantes qui ne remplissent plus leur rôle. Elle rappelle l’obstruction du syndicat des copropriétaires aux opérations d’expertise empêchant l’expert de déterminer la localisation exacte des tranchées. Elle indique que le défaut d’entretien des tranchées n’était pas connu du syndicat des copropriétaires, ce qui justifie la garantie de son assureur. Estimant que le syndicat des copropriétaires comme le syndic de copropriété n’ont pris aucune mesure pour faire cesser les écoulements d’eau et que le bornage voté en 2019 n’a pas été réalisé, elle agit à leur encontre pour la réparation de son préjudice matériel constitué par la destruction de son chalet en bois et le déchaussement des traverses en bois en contrebas du jardin. Elle ajoute subir un préjudice de jouissance depuis mai 2020, ne pouvant plus utiliser son jardin. Enfin, elle conteste l’exclusion de garantie invoquée par l’assureur du syndic de copropriété indiquant qu’il garantit les dommages causés à autrui du fait de l’immeuble assuré. Subsidiairement, elle demande à ce que les démarches sollicitées par l’expert pour localiser la tranchée drainante défectueuse soient réalisées.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 2] sollicite du tribunal, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— débouter Madame, [Y] de sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires afin de faire cesser les écoulements,

— débouter Madame, [Y] de sa demande au titre de son préjudice matériel constitué des travaux de reprise sur un cabanon irrégulièrement implanté sur les parties communes,

— débouter Madame, [Y] de sa demande au titre du préjudice moral,

— débouter Madame, [Y] de sa demande d’être exclue de la répartition des charges de copropriété s’agissant des frais de la présente procédure,

— à titre subsidiaire, condamner la sa Allianz assureur du syndicat des copropriétaires à garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation,

— en tout état de cause, condamner Madame, [Y] ou tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame, [Y] ou tout succombant aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires des Fermes de la mer et le Haut lieu fait valoir que la cause des écoulements d’eau n’a pas été déterminée indiquant qu’il revenait à l’expert de procéder lui-même aux investigations qui lui avaient été confiées. Il ajoute que les désordres étant récents, ils ne sont pas dus à un défaut de conception des tranchées drainantes. Il ajoute qu’aucun défaut d’entretien des tranchées drainantes n’a été établi. Subsidiairement, il s’oppose au remplacement du cabanon de jardin indiquant que sa construction était illégale. Il affirme que Mme, [Y] ne subit qu’un préjudice de jouissance lié à la perte de son cabanon de jardin et non aux écoulements d’eau en eux-mêmes.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2025, la société Billet Giraud Pères et Fils sollicite du tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— débouter intégralement Madame, [Y] de ses demandes dirigées contre le cabinet Billet Giraud Pères et Fils,

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une condamnation à intervenir, condamner la société Allianz Iard en qualité d’assureur du cabinet Billet Giraud Pères et Fils, à garantir ce dernier des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, tant en principal qu’en accessoires y compris l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

— en tout état de cause, condamner Madame, [Y] à verser au cabinet Billet Giraud Pères et Fils la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame, [Y] aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, la société Billet Giraud Pères et Fils fait valoir que l’expert n’a pas identifié l’origine des désordres et que le fossé en amont de la propriété de Mme, [Y] appartient à la société, [Localité 3], [Localité 4]. Il conteste tout lien entre les écoulements d’eau et la tranchée drainante appartenant à la copropriété. Il ajoute que Mme, [Y] ne rapporte pas la preuve d’un défaut de diligence de sa part dans la gestion de ce désordre. Il précise que le bornage amiable n’a pu être effectué en raison de l’opposition d’une partie et qu’aucune action judiciaire en bornage n’a été votée.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2025, la société Allianz Iard sollicite du tribunal, au visa des articles 1240 du code civil et L. 124-3 du code des assurances, de :

— débouter Madame, [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société d’assurance Allianz Iard,

— débouter le cabinet Billet Giraud Pères et fils de son appel en garantie à l’encontre de la société Allianz Iard,

— débouter le syndicat des copropriétaires, [Adresse 2] de son appel en garantie à l’encontre de la société Allianz Iard,

— condamner Madame, [Y] ou tout succombant au paiement d’une somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec recouvrement par Maître Stéphane Solassol-Archambau conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société Allianz Iard fait valoir que l’origine du sinistre n’est pas déterminée, qu’il appartenait à l’expert de procéder à toutes les investigations nécessaires pour l’accomplissement de sa mission. Elle déplore l’absence de mise en cause de la société, [Localité 3], [Localité 4] alors que l’expert a relevé un défaut d’entretien de son fossé. S’agissant de ses garanties, elle indique que la société Billet Giraud Pères et Fils n’a pas souscrit la garantie dégâts des eaux. Elle ajoute que le défaut d’entretien n’est pas davantage couvert par le contrat d’assurance. Elle précise que la tranchée drainante est une retenue d’eau, également exclue de la garantie. Enfin, le préjudice de jouissance ne répond pas à la définition des pertes pécuniaires.

MOTIVATION

Sur la condamnation sous astreinte à faire cesser les écoulements d’eau :

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il ressort du règlement de copropriété, première partie, paragraphe 1.1, que sont communes aux copropriétaires les parties suivantes : la totalité du sol bâti et non bâti du terrain.

Il en résulte que le sol du jardin de Mme, [Y] est une partie commune.

Il ressort de l’expertise judiciaire que les confortations en bois en contrebas du jardin sont déchaussées côté nord. L’expert a relevé une flaque d’eau d’épaisseur millimétrique devant la terrasse. Le plancher en bois de la cabane de jardin est humide et localement dégradé.

L’expert a également constaté que de l’eau s’écoulait par un drain situé sous la cabane de jardin. À cet endroit, le terrain a été décaissé sur plus de vingt centimètres en 2005 pour construire la cabane de jardin.

Après communication du cahier des clauses techniques particulières des travaux extérieurs daté du 22 juin 1989 et des profils des travaux datés de 1989, l’expert retient qu’il existe une tranchée drainante reliée au réseau d’eau pluviale : elle serait implantée en amont de l’habitation avec le fond de fouille en dessous des fondations des bâtiments voisins.

L’expert a sollicité du syndic de copropriété le plan de localisation des profils et à défaut, le passage d’un géoradar pour localiser la tranchée drainante ainsi qu’un passage caméra dans ladite tranchée afin de connaître son état. La société Billet Giraud Pères et Fils a indiqué ne pas avoir pu transmettre le rapport pour le passage d’une caméra en raison d’un délai trop court. Malgré l’octroi d’un délai supplémentaire, il n’y a pas été procédé.

En l’absence de ces éléments, l’expert a retenu qu’il devrait y avoir un double système de drainage :

— une tranchée drainante en amont de la résidence sur laquelle est vraisemblablement édifiée la cabane de jardin de Mme, [Y],

— un fossé drainant mis en place par la société, [Localité 3], [Localité 4] à la fin des années 1980 ou début des années 1990 suite à la demande du syndicat des copropriétaires.

Selon le schéma explicatif de l’expert, le fossé drainant se situerait sur la propriété de la société, [Localité 3], [Localité 4] tandis que la tranchée drainante se situerait au sein de la copropriété, [Adresse 2].

L’expert judiciaire estime que le fossé drainant n’est plus efficace en raison de son encombrement par des végétaux et des déchets tandis que la tranchée drainante, qui aurait dû limiter le ruissellement et la stagnation de l’eau sous la cabane de jardin, si elle a bien été réalisée, ne joue plus son rôle. Ainsi, l’origine des désordres provient d’un défaut de la tranchée drainante. L’expert préconise l’utilisation d’un géoradar pour localiser précisément cette tranchée ainsi que le passage d’une caméra pour en déterminer son état et les causes d’une dégradation éventuelle (défaut d’entretien, drain écrasé par la présence de la cabane de jardin, racines de thuyas,…).

Afin de supprimer les écoulements d’eau, l’expert préconise la réalisation d’une nouvelle tranchée drainante en amont de la cabane de jardin.

Dans son tableau synthétique, l’expert indique que l’origine des désordres n’a pas pu être formellement identifiée.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’absence de réalisaton des investigations sollicitées par l’expert ne lui a pas permis de conclure de façon certaine sur l’origine des désordres. Cette situation, qui n’est pas imputable à Mme, [Y], lui est particulièrement préjudiciable.

En effet, il est impératif de déterminer si la tranchée drainante existe sous son jardin, son état et la cause de son éventuelle dégradation afin d’identifier la personne tenue de remédier aux désordres.

En l’état du rapport d’expertise, le tribunal n’est pas en mesure de determiner si les désordres effectivements constatés dans le jardin de Mme, [Y] sont dus à un ouvrage désormais inefficace ou résultent uniquement de l’inefficacité du fossé drainant de la société, [Localité 3], [Localité 4]. Par suite, il ne peut être fait droit, en l’état, à la demande principale de Mme, [Y] fondée sur l’application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui suppose que soit établie de manière certaine que le dommage trouve son origine dans une partie commune de la copropriété, et non, comme en l’espèce, peut-être dans l’aménagement dépendant de la propriété voisine.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande subsidiaire de Mme, [Y] de condamnation du syndicat des copropriétaires, [Adresse 2] à produire sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir le rapport d’un passage de caméra dans le drain implanté en amont de l’habitation de Madame, [A], [Y].

Le prononcé d’une astreinte se justifie par l’obstruction opérée pendant les opérations d’expertise.

Il sera, par conséquent, sursis à statuer sur l’ensemble des demandes principales et reconventionnelles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Avant-dire-droit,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires, [Adresse 2] à produire le rapport d’un passage de caméra dans le drain implanté en amont de l’habitation de Madame, [A], [Y] ;

DIT que, faute par le syndicat des copropriétaires, [Adresse 2] de produire ledit rapport, il sera redevable d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir, et ce pendant six mois ;

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des autres demandes ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 04 novembre 2026 ;

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Le Greffier, Le Président,