Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00079 – N° Portalis DBW6-W-B7K-DRPK

JUGEMENT

DU 13 MAI 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Loïc FROSSARD

Greffière : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 16 Mars 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

***

L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 3]" sis [Adresse 4], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la société CITYA COTE FLEURIE, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°751 227 984, prise en la personne de son représentant légal et dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Christine BAUGÉ, avocat au barreau de CAEN substitué par M^e Didier PILOT, avocat au barreau de LISIEUX

PARTIES DÉFENDERESSES

Monsieur [Z] [A],

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [J] divorcée [A],

demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 13 Mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [C] [J] divorcée [A] et Monsieur [Z] [A] sont propriétaires en indivision du lot de copropriété n°3 au sein de la [Adresse 8] située [Adresse 9].

Par courriers des 19 juillet 2022, 10 août 2022, 19 octobre 2022, 10 novembre 2022, 19 janvier 2023, 10 février 2023, 18 janvier 2024, 19 avril 2024, 18 juillet 2024, 09 août 2024, 18 octobre 2024, 12 novembre 2024, 17 janvier 2025, 10 février 2025, 17 avril 2025, 12 mai 2025, 17 juillet 2025, 08 août 2025, 17 octobre 2025 et 07 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de cette résidence représenté par son syndic, la société CITYA COTE FLEURIE, a mis en demeure les consorts [A] de procéder au paiement de leurs charges de copropriété.

Par lettres recommandées du 14 octobre 2025 et du 17 octobre 2025, le conseil de la SARL CITYA COTE FLEURIE, a vainement mis en demeure Monsieur [A] et Madame [J] de payer au syndic la somme de 6 250,23 euros au titre des charges de copropriété dues au 03 septembre 2025.

Suivant actes de commissaire de justice des 12 et 16 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de cette résidence représenté par son syndic, la SARL CITYA COTE FLEURIE, a fait assigner Monsieur [Z] [A] (acte du 12 janvier 2026) et Madame [C] [J] (acte du 16 janvier 2026) devant la présente juridiction aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner solidairement ceux-ci :

à lui payer les sommes de : 6 960,84 euros dus au titre des charges de copropriété échues au 08 décembre 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2025 pour Monsieur [A] et à compter du 17 octobre 2025 pour Madame [J], dates des mises en demeure respectives sur la somme de 6 250,23 euros et à compter de la présente pour le surplus, le tout jusqu’à parfait paiement, 1 500 euros à titre de dommages-intérêts, 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 mars 2026.

À ladite audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] était représenté par son conseil qui a oralement soutenu les demandes de son acte introductif d’instance.

Bien que convoqués par l’effet de l’assignation susvisée, Madame [C] [J] et Monsieur [Z] [A] n’étaient ni présents ni représentés.

En cours de délibéré, le conseil du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], sur demande de la juridiction, a produit un décompte complet de la dette pour l’ensemble de la période visée par la demande en paiement.

MOTIFS DU JUGEMENT

Selon les articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel.

Sur la demande en paiement

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part au syndicat de rapporter la preuve des sommes dues par le copropriétaire défendeur, et d’autre part, à ce dernier de démontrer qu’il s’est effectivement libéré de cette dette.

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de cotiser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de cette même loi, et ce proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable du budget précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de cette loi édicte que demeurent à la charge exclusive du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En outre, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part des charges et le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit en l’espèce notamment les pièces suivantes :

l’extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire indivis de Madame [C] [J] et de Monsieur [Z] [A],le règlement de copropriété,le procès-verbal des assemblées générales annuelles ordinaires et spéciales des copropriétaires des 06 août 2022, 05 août 2023, 04 novembre 2023, 03 août 2024 et 02 août 2025 approuvant la désignation du syndic, le budget prévisionnel et la réalisation des travaux de réhabilitation de l’immeuble, et contre lesquelles il n’est allégué aucune contestation, les appels de fonds,les diverses lettres de mise en demeure, un relevé de compte arrêté au 17 avril 2026.

Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires estime que Madame [C] [J] divorcée [A] et Monsieur [Z] [A] lui doivent la somme de 6 960,84 euros au 08 décembre 2025.

Cette somme comprend le coût de 27 courriers de mise en demeure pour un montant total de 1 075,20 euros (14 x 45,60 + 13 x 33,60).

Si les 9 premières mises en demeure ont conduit les défendeurs à régulariser un paiement partiel par chèque enregistré le 03 août 2023, tel n’est pas le cas des 18 courriers postérieurs.

Ainsi, il ne sera retenu que le coût des 9 premières mises en demeure et de celles du 10 août 2023 et du 19 octobre 2023, les suivantes étant manifestement vouées à l’échec compte-tenu de l’absence de réaction et de paiement pour les consorts [A] depuis le 03 août 2023. Il sera donc écarté la somme de 633,60 euros (8x45,60 + 8x33,60) au titre des 16 mises en demeure superflues.

Par ailleurs, aucun élément objectif versé aux débats ne permet de remettre en cause la réalité des autres montants dus, ni d’établir l’existence d’une cause d’extinction de la dette.

En outre, bien qu’avisés des causes et enjeux du procès, Madame [C] [J] divorcée [A] et Monsieur [Z] [A] n’ont fait connaitre aucune réaction, ni cause de libération de la dette dans le cadre de la présente instance.

Aussi, la demande sera accueillie à hauteur de 6 327,24 (6 960,84 – 633,60) au titre des charges et frais dus au 08 décembre 2025.

Vu l’article 1310 du code civil et l’article 87 du règlement de copropriété prévoyant qu’en cas de propriété indivise d’un ou plusieurs lots, les propriétaires indivis sont solidairement tenus des charges vis-à-vis du syndicat, il y a lieu d’assortir cette condamnation de la solidarité.

Condamnation solidaire sera donc prononcée en ce sens, à l’encontre de Madame [C] [J] divorcée [A] et Monsieur [Z] [A], avec intérêts au taux légal :

à compter du 17 octobre 2025 sur la somme de 6 250,23 euros à l’égard des deux défendeurs, à compter du 12 janvier 2026, date de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Selon l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, le syndicat demandeur n’administre aucune démonstration de la mauvaise foi de Madame [C] [J] et de Monsieur [Z] [A].

La demande indemnitaire sera donc rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Madame [C] [J] divorcée [A] et Monsieur [Z] [A], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires a dû exposer des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits. Par conséquent, Madame [C] [J] divorcée [A] et Monsieur [Z] [A] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [C] [J] divorcée [A] et Monsieur [Z] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 9] la somme de 6 327,24 euros au titre des charges de copropriété dues au 08 décembre 2025, avec intérêts au taux légal :

à compter du 17 octobre 2025 sur la somme de 6 250,23 euros, à compter du 12 janvier 2026 pour le surplus ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 9] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE IN SOLIDUM Madame [C] [J] divorcée [A] et Monsieur [Z] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 9] la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE IN SOLIDUM Madame [C] [J] divorcée [A] et Monsieur [Z] [A] aux dépens de l’instance ;

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par le juge et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,