5AA Minute N°

N° RG 25/00238 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GVYB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 NOVEMBRE 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [L] [F]

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Philippe BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [P] [C]

né le 02 Janvier 2000 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 1]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 MAI 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 04 JUILLET 2025, DATE PROROGEE AU 26 SEPTEMBRE 2025, PUIS 07 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 juin 2023, [V] [G], par l’intermédiaire de son mandataire [R] [K], exerçant sous l’enseigne AGENCE DE LA TETE NOIRE, a donné à bail à [P] [C] un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 7], pour un loyer mensuel révisable de 340 euros, et 35 euros de provisions sur charges.

Par acte du 20 juin 2023, la SAS Action Logement Services s’est portée caution du locataire, dans le cadre du dispositif « VISALE » créé par convention entre l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le Logement.

En raison de l’existence d’incidents de paiement, [V] [G] a fait jouer l’engagement de caution de la SAS Action Logement Services, de sorte que cette dernière lui a réglé la somme de 750 € au titre des sommes dues par [P] [C].

Indiquant agir en vertu des dispositions de l’article 2306 du code civil, la SAS Action Logement Services a fait signifier le 19 octobre 2023 à [P] [C] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail, ceci aux fins d’obtenir le paiement de la somme principale de 750 €. Ce commandement a été notifié par voie électronique à la CCAPEX de [Localité 6] le 20 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2025, la SAS Action Logement Services a fait assigner [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de POITIERS sur le fondement des articles 2305 et suivants du code civil, de même que de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

— ordonner l’expulsion de [P] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique.

— condamner [P] [C] au paiement des sommes suivantes :

* 3 241,84 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 750€ et pour le surplus à compter de l’assignation,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

* 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

* les dépens,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] le 2 janvier 2025.

A l’audience du 9 mai 2025, la SAS Action Logement Services, reprend ses demandes et dépose son dossier.

Assigné par remise de l’acte à l’étude, [P] [C] n’a pas comparu à l’audience du 9 mai 2025, et n’y était pas représenté.

Il ne s’est pas présenté au rendez-vous fixé aux fins d’établir un diagnostic social et financier de sa situation.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal, date prorogée au 26 septembre 2025, puis 07 novembre 2025 en raison d’une surcharge de travail du greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, [P] [C] assigné à l’étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542- 1 et L.811 -1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

L’alinéa IV de ce même article dispose que le III est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Cette disposition reconnaît à la caution le droit d’exercer, par la subrogation dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail, lui permettant ainsi d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Par ailleurs, les dispositions des articles 1346-1 et 1346-4 du code civil précisent que le subrogé l’est dans les droits, actions, privilèges ou hypothèques contre le débiteur, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

La convention État-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1. « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE conclu avec [V] [G], par l’intermédiaire de son mandataire AGENCE DE LA TÊTE NOIRE, et la SAS Action Logement Services, signé électroniquement reprend les termes de cette disposition dans son article 7.1, dans lequel la caution s’engage, dès la déclaration d’impayés de loyer, notamment, à « procéder aux actions amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur ».

Il n’est pas contestable que suivant acte du 20 juin 2023, la SAS action logement services a accepté de se porter caution des loyers dus par [P] [C] en conséquence du contrat de bail conclu le 13 juin 2023 avec [V] [G], ceci à hauteur d’un loyer mensuel de 340 euros augmenté de 35 euros de charges provisionnelles.

Il n’est pas moins contestable que [V] [G] a entendu obtenir le bénéfice de cette caution, et qu’à ce titre, la SAS Action Logement Services lui a payé la somme totale de 6 895,14 € suivant quittance subrogative n°15 du 28 avril 2025.

Dans le cadre du contrat de cautionnement, il est établi par le décompte figurant au dos de la quittance subrogative du 28 avril 2025 que la SAS Action Logement Services avait versé à cette date la somme de 6 895,14 € : dès lors, elle justifie de sa qualité pour agir en délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, de même qu’en résiliation du bail par suite du non-respect du délai de deux mois, visé à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS action logement services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est établi que l’assignation a fait l’objet d’une communication aux services de l’Etat dans le département de [Localité 6], ce qui était une condition de sa recevabilité.

Dans la mesure où il n’est pas contesté que la dette du locataire n’a pas été régularisée dans les deux mois suivant le commandement de payer, la clause résolutoire insérée au bail conclu entre [V] [G] et [P] [C] prendre son plein effet, le bail étant ainsi résilié à la date du 20 décembre 2023.

Il y a lieu, par conséquent, d’autoriser la SAS action logement services, à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à l’expulsion de [P] [C], de sa personne et de ses biens ainsi que de toutes occupants de son chef.

Il convient, par application des dispositions de l’article R. 412-2 du Code des procédures civiles d’excéution, de décider d’office que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de [P] [C].

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté de la provision sur charges sera mis à la charge de [P] [C] avec effet au 21 décembre 2023.

Au vu du décompte produit aux débats, la SAS action logement services est fondée à solliciter la condamnation de [P] [C] au paiement de la somme de 6 895,14 €, arrêtée au 28 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 octobre 2023 sur la somme de 750 €, et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Il convient, en application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, de condamner [P] [C] aux dépens de l’instance comprenant les frais d’assignation, de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Enfin, compte tenu de la situation économique respective des parties, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande en résiliation de bail formée par la SAS action logement services ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 juin 2023 entre [V] [G], d’une part, et [P] [C], d’autre part, concernant l’appartement n°[Adresse 5] [Adresse 3], sont réunies à la date du 20 décembre 2023,

CONSTATE que [P] [C] est occupant sans droit ni titre du dit logement depuis cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [P] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de [P] [C],

CONDAMNE [P] [C] à payer à la SAS action logement services la somme de 6 895,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 avril 2025 échéance d’avril incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance du commandement de payer sur la somme de 750€ euros, et, pour le surplus, à compter de l’assignation,

FIXE, à compter du 29 avril 2025, à la charge de [P] [C], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en cours augmenté des charges,

CONDAMNE [P] [C] à payer à la SAS action logement services le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle ainsi fixée (386,90 €) sur présentation de quittances subrogatives correspondantes,

CONDAMNE [P] [C] aux dépens de l’instance en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation, et les frais de sa dénonciation à Monsieur le Préfet de la [Localité 9] ainsi qu’à la CCAPEX,

DEBOUTE la SAS action logement service de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de plein droit.

LE GREFFIER LE JUGE