COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00044 – N° Portalis DB24-W-B7J-EMOZ

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à Me [M] par LS

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à ME [M] par LS

JUGEMENT DU 15 OCTOBRE 2025

A l’audience publique du 28 Mai 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par M^me Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Astrid CATRY,Greffière placée,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIC AMENAGEMENT

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par : M^e Eugénie MERENDA, avocat au barreau des DEUX-SEVRES

D’UNE PART,

et

DEFENDERESSE :

Madame [P] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 15 Octobre 2025, sous la signature de M^me Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Pascale BERNARD, Greffier, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 août 2017 , la société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à Madame [P] [X] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 374,72 euros et 77,93 euros de charges locatives, soit 452, 65 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, la bailleresse a fait sommation à la locataire de laisser l’accès au logement à la bailleresse et à l’entreprise pour y effectuer des réparations urgentes dans le cadre d’un dégât des eaux, de cesser les comportements aggravant ledit dégât, de fournir l’assurance habitation 2024, de se présenter aux convocations adressées et de tenir compte des recommandations quant aux comportements de ses enfants au sein des parties communes.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2024, la société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait signifier à Madame [P] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 191,87 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 31 décembre 2024 la société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) des DEUX-[Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025 , la société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner Madame [P] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins de voir, notamment, constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, et de voir ordonner l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des impayés locatif de 283,07 euros.

L’assignation a été dénoncée le 25 mars 2025 à la Préfecture des DEUX-[Localité 5] par voie électronique.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 28 mai 2025.

A l’audience, la société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, représentée par son Conseil, reprend ses conclusions signifiées le 27 mai 2025 et demande au juge de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,

o ordonner l’expulsion de Madame [P] [X] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

o condamner Madame [P] [X] au paiement des sommes suivantes :

409,13 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 14 mai 2025, avril inclus, outre les intérêts légaux avec anatocisme à compter du commandement de payer sur la somme de 249,08 euros, à compter de l’assignation sur la somme supplémentaire de 33,99 euros due à cette date, à compter du jugement pour le surplus,

une indemnité d’occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, revalorisable, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

1 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer

dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

La bailleresse fait valoir que outre l’absence de régularisation des causes du commandements de payer, elle manque à son obligation de jouissance paisible prévu aux articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 ce qui justifie la résiliation du bail conformément aux articles 1224, 1729 et 1741 du code civil outre l’article 3 du règlement intérieur. Elle expose que Madame [P] [X] est à l’origine d’un dégât des eaux au sein de son appartement, en raison d’une mauvaise utilisation de la cabine de douche, et générateur d’infiltrations dans l’appartement du dessous compte tenu de l’obstacle qu’elle a fait à l’intervention des professionnels. La demanderesse ajoute que Madame [X] est à l’origine de troubles du voisinage notamment du fait du comportement de ses enfants mineurs, sous sa garde logeant, dans son appartement et ayant entraîné des plaintes des voisins. Elle conclut que l’attitude de la locataire est constitutive de troubles du voisinage durables, permanents et répétitifs en dépit des nombreuses actions de la bailleresse, comportements gravement préjudiciables à ses voisins et justifiant la résiliation du bail. Enfin, la demanderesse fait valoir que la locataire n’a pas repris le paiement des loyers en dépit d’un effacement de sa dette initiale par la commission de surendettement en mai 2024, ce qui conforte la demande de résiliation pour manquement à l’obligation de l’article 1728 du code civil.

Bien que régulièrement cité à étude, Madame [P] [X] ne s’est pas présentée à l’audience.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi faute pour la locataire de se présenter aux rendez-vous proposés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [P] [X], assignée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Deux [Localité 5] par la voie électronique le 25 mars 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 28 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par signalement de la situation d’impayés à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations des DEUX-[Localité 5] le 31 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

La terminologie « à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charge » s’entend comme un impayé total ou partiel.

La bailleresse justifie avoir signifié à Madame [P] [X], le 26 décembre 2024, un commandement de payer la somme de 191,87 euros visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois.

Il résulte des énonciations de l’assignation et du décompte produit par les bailleurs, que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant le commandement de payer, les impayés ayant même augmentés dès lors que la locataire n’a procédé à aucun règlement direct depuis septembre 2024, seules les APL permettant de limiter la dette locative.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et que le contrat de bail est résilié à la date du 27 février 2025.

En conséquence, l’expulsion sera prononcée.

Il sera ordonné à Madame [P] [X] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 16 août 2017, du commandement de payer délivré le 26 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 14 mai 2025 que la société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 409,13 euros.

Madame [P] [X], qui n’a pas comparu, n’a pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

Conformément à l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Il convient par conséquent de condamner Madame [P] [X] à payer à la société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme totale de 409,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 14 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024, date du commandement, sur la somme de 191,87 euros, à compter du 24 mars 2025, date de l’assignation sur la somme de 91,20 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant à Madame [P] [X] de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 27 février 2025, Madame [P] [X] devient occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer à compter de la date de résiliation du bail et à défaut de libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle, qui auraient été du si le bail s’était poursuivi, et d’y condamner Madame [P] [X].

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Madame [P] [X], partie perdante au procès, aux dépens de l’instance qui comprendront les frais de signification du commandement de payer.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la demande de la société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 août 2017 entre la société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT d’une part, et Madame [P] [X] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 4], sont réunies à la date du 27 février 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [P] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [P] [X] à compter du 27 février 2025 date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [P] [X] à payer à la société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, la somme de 409,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 14 mai 2025, échéance de mai 2025 non incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024, date du commandement, sur la somme de 191,87 euros, à compter du 24 mars 2025, date de l’assignation sur la somme de 91,20 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus.

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [X] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Le Greffier, Le Juge des contentieux et de la protection,