Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00044 – N° Portalis DBW6-W-B7K-DRL2

JUGEMENT

DU 13 AVRIL 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sara TRAIKZI

Greffière : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 09 Février 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

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L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 3]" située [Adresse 4], représenté par son syndic, la S.A.R.L. CITYA COTE FLEURIE, Société à Responsabilité Limitée à associé unique immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°751 227 984, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux et dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Christine BAUGÉ, avocat au barreau de CAEN substitué par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN

PARTIES DÉFENDERESSES

Monsieur [Q] [E],

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [I],

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 13 Avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [Q] [E] et Madame [T] [I] sont propriétaires du lot de copropriété numéro 4 au sein de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 7].

Par lettres recommandées des 10 mai 2024, 18 juillet 2024, 09 août 2024, 18 octobre 2024, 12 novembre 2024, 17 janvier 2024, 10 février 2025, 19 mars 2025 et 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société CITYA COTE FLEURIE, a mis en demeure Monsieur [E] et Madame [I] de payer les charges de copropriété.

Par courrier recommandé du 04 juillet 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a vainement mis en demeure Monsieur [E] et Madame [I] de payer la somme de 2 967,59 euros au titre des charges de copropriété dues au 01 juillet 2025.

Suivant acte de commissaire de justice du 9 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de cette résidence représenté par son syndic la SARL CITYA COTE FLEURIE a fait assigner Monsieur [Q] [E] (PV 659) et Madame [T] [I] (PV 659) devant la présente juridiction aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner solidairement Monsieur [E] et Madame [I] à lui payer la somme de 3 232,90 euros correspondant aux charges de copropriété dues au 29 novembre 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 04 juillet 2024 sur la somme de 2 967,57 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, ordonner la capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année entière, condamner solidairement Monsieur [E] et Madame [I] à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts, condamner solidairement Monsieur [E] et Madame [I] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 09 février 2026, le demandeur a réitéré oralement ses demandes par la voix de son conseil.

Bien que convoqués par l’effet de l’assignation susvisée, Monsieur [Q] [E] et Madame [T] [I] n’étaient ni présents ni représentés.

MOTIFS DU JUGEMENTS

Selon les articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel.

Sur la demande en paiement

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part au syndicat de rapporter la preuve des sommes dues par le copropriétaire défendeur, et d’autre part, à ce dernier de démontrer qu’il s’est effectivement libéré de cette dette.

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de cotiser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de cette même loi, et ce proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable du budget précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de cette loi édicte que demeurent à la charge exclusive du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En outre, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part des charges et le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit en l’espèce notamment les pièces suivantes :

l’extrait de la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [Q] [E] et de Madame [T] [I], le procès-verbal des assemblées générales ordinaires et supplémentaires des 22 octobre 2022, 30 septembre 2023, 14 septembre 2024, 13 septembre 2025 et 08 novembre 2025 approuvant la désignation du syndic, le budget prévisionnel et la réalisation des travaux de réhabilitation de l’immeuble, et contre lesquelles il n’est allégué aucune contestation,le règlement de copropriété comprenant un état descriptif des divisions, les appels de fonds, les diverses lettres de mise en demeure,un relevé de compte arrêté au 29 novembre 2025.

Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires estime que Monsieur [E] et Madame [I] lui doivent la somme de 3 232,90 euros.

Cette somme comprend le coût de 10 courriers de mise en demeure pour un montant total de 396 euros. Toutefois, ces diligences étaient manifestement vouées à l’échec compte-tenu de l’absence de réaction des défendeurs et de l’absence d’aboutissement des prélèvements réalisés depuis le mois de janvier 2024.

Le coût de mise en demeure du débiteur sera donc rapporté à la somme de 79,20 euros correspondant à la mise en demeure du 10 mai 2024 et à celle du 18 juillet 2024 (33,60 + 45,60), celle du 19 mars 2024 n’étant pas produite aux débats.

Par ailleurs, aucun élément objectif versé aux débats ne permet de remettre en cause la réalité des autres montants dus.

En outre, bien qu’avisés des causes et enjeux du procès, Monsieur [E] et Madame [I] n’ont fait connaitre aucune réaction, ni cause de libération de la dette dans le cadre de la présente instance.

Aussi, la demande sera accueillie à hauteur de 2 916,10 euros (3 232,90 – 396 + 79,20), avec intérêts au taux légal à compter du 04 juillet 2025, date de la dernière mise en demeure.

Vu l’article 1310 du code civil et l’article 35 du règlement de copropriété prévoyant qu’en cas de propriété indivise d’un ou plusieurs lots, les propriétaires indivis sont solidairement tenus des charges vis-à-vis du syndicat, il y a lieu d’assortir cette condamnation de la solidarité.

Enfin, la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée. Il convient en conséquence d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par cet article.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Selon l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, le syndicat demandeur n’administre aucune démonstration de la mauvaise foi de Monsieur [E] et de Madame [I].

La demande indemnitaire sera donc rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Monsieur [Q] [E] et Madame [T] [I], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires a dû exposer des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits. Par conséquent, Monsieur [Q] [E] et Madame [T] [I] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [Q] [E] et Madame [T] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 7] la somme de 2 916,10 euros, au titre des charges de copropriété dues au 29 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 04 juillet 2025, et avec capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 7] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE IN SOLIDUM Monsieur [Q] [E] et Madame [T] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 7] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE IN SOLIDUM Monsieur [Q] [E] et Madame [T] [I] aux dépens de l’instance ;

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,