N° RG 25/00236 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5ZVG 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. [Adresse 6], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Sandrine LAMIOT-LE VERNE de la SELARL SELARL LIV AVOCATS, avocats au barreau de LORIENT substituée par M^e Perrine SARREO, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEUR:

Madame [G] [N], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Monsieur [V] [N] es qualité de caution solidaire , demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Lionel PETEAU

GREFFIER : Claudine AUDRAN lors de l’audience du 15 mai 2025

Camille TROADEC lors du délibéré du 17 juillet 2025

DÉBATS : 15 Mai 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 17 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe

Le 17/07/2025:

Exécutoire à Maître Sandrine LAMIOT-LE VERNE

Copie à [G] [N] – [V] [N]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 décembre 2019, la SCI LE [Adresse 5] a donné à bail à Madame [G] [N] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 1] à PLUMERGAT (56400) moyennant le versement d’un loyer mensuel de 600 euros charges comprises.

Par acte séparé du 5 décembre 2019, Monsieur [V] [N] s’est porté caution solidaire de Madame [G] [N] dans le cadre de l’exécution du contrat de bail.

Madame [G] [N] a quitté le logement au mois de septembre 2024. Un état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice le 30 septembre 2024.

Par actes de commissaire de justice en date des 26 et 31 mars 2025, la SCI LE CASTIL a fait assigner Madame [G] [N] et Monsieur [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 15 mai 2025 pour voir:

— constater que la résiliation du bail est acquise pour le 30 décembre 2024 date de fin du délai de préavis,

— condamner solidairement Madame [G] [N] et Monsieur [V] [N] en sa qualité de caution à lui payer la somme de 5176 euros au titre des loyers impayés,

— condamner solidairement Madame [G] [N] et Monsieur [V] [N] à lui payer la somme de 118,76 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,

— condamner solidairement Madame [G] [N] et Monsieur [V] [N] à lui payer la somme de 1272,77 euros au titre du préjudice des travaux de réparation,

— condamner solidairement Madame [G] [N] et Monsieur [V] [N] à lui payer la somme de 345,20 euros au titre du procès-verbal de constat du 30 septembre 2024,

— condamner solidairement Madame [G] [N] et Monsieur [V] [N] à lui payer la somme de 500 euros toutes causes de préjudice confondues,

— condamner solidairement Madame [G] [N] et Monsieur [V] [N] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 15 mai 2025, la SCI LE CASTIL, représentée par son conseil, qui a repris le bénéfice de ses écritures, a renouvelé l’ensemble de ses demandes.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Madame [G] [N], comparante en personne à l’audience, a indiqué reconnaître ne pas avoir payé les loyers, devoir la somme au titre de la taxe d’ordures ménagères et précise être d’accord pour payer les frais d’huissiers. Elle conteste cependant une partie des sommes réclamées au titre des dégradations locatives, devoir une quelconque somme à titre de dommages et intérêts et devoir la somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [V] [N], comparant en personne, indique qu’il donne son accord pour payer les sommes au titre des loyers impayés, de la taxe d’ordures ménagères et des frais d’huissiers. Il conteste les sommes réclamées au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la date de la résiliation du bail:

La SCI LE CASTIL sollicite de la juridiction de constater que la résiliation du bail doit être fixée au 30 décembre 2024.

Présents à l’audience, Madame [G] [N] et Monsieur [V] [N] n’ont émis aucune contestation relative à cette demande.

Au vu de ces éléments, il convient de constater que le contrat de bail conclu entre la SCI LE CASTIL d’une part et Madame [G] [N] d’autre part a été résilié le 30 décembre 2024.

Sur la réclamation au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

La SCI LE CASTIL sollicite de la juridiction la condamnation solidaire de Madame [G] [N] et Monsieur [V] [N] à lui verser la somme de 5176 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté après le départ de la locataire.

Présents à l’audience, Madame [G] [N] et Monsieur [V] [N] ont indiqué ne pas contester le montant de la dette locative.

Ils seront donc solidairement condamnés à payer à la SCI LE CASTIL la somme de 5176 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande au titre de la taxe d’odures ménagères:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

La SCI LE CASTIL sollicite de la juridiction la condamnation solidaire de Madame [G] [N] et Monsieur [V] [N] à lui verser la somme de 118,76 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024.

Madame [G] [N] et Monsieur [V] [N] ont indiqué à l’audience ne pas contester le montant réclamé.

Ils seront donc solidairement condamnés à payer à la SCI LE CASTIL la somme de 118,76 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les réparations locatives:

Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.

Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.

De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

En l’espèce, la SCI LE CASTIL sollicite de la juridiction la condamnation solidaire de Madame [G] [N] et Monsieur [V] [N] à lui verser la somme totale de 1272,77 euros au titre des réparations locatives.

Madame [G] [N] reconnaît devoir la somme de 347,27 euros due au titre des travaux de changement du double vitrage. Elle conteste avoir fait de retouches de peinture et explique que si le ménage des extérieurs n’a pas été fait c’est du fait de la bailleresse.

Certains des travaux réalisés par la SCI LE CASTIL selon les factures produites ne semblent en revanche pas pouvoir être imputables à la locataire, compte tenu des mentions figurant dans les états des lieux.

En l’espèce, il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 10 janvier 2020 et du procès-verbal de constat de sortie du 30 septembre 2024 que des manquements à l’obligation d’entretien et des dégradations sont imputables à Madame [G] [N].

Ainsi, l’absence de ménage effectué dans les extérieurs ne peut être contesté et a été relevé dans le procès verbal de constat d’état des lieux de sortie. Si Madame [G] [N] indique que cette absence de nettoyage doit être imputée à la bailleresse, force est de relever que ces allégations ne sont pas démontrées.

S’agissant de la nécessité du remplacement des doubles vitrages, cela n’est pas contesté par la locataire. La somme de 347,27 euros est donc justifiée.

S’agissant des clés, il résulte des pièces produites aux débats que certaines clés sont perdues et donc manquantes ce qui justifie les frais de remplacement à hauteur de 118 euros.

S’agissant des travaux de peinture, il convient d’évaluer la somme des travaux nécessaires à la remise en état du logement au vu de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie à un montant de 350 euros.

Au regard de l’état constaté de la hotte lors du départ des lieux de la locataire, la mise à la charge de la locataire de la somme de 40 euros est justifiée.

Enfin, l’état des lieux de sortie relève que la charnière de la porte droite sous évier est cassé ce qui justifie les frais de remise en état mais aucune mention n’est relative à la porte coulissante du placard. L’indemnisation sera donc limitée à la somme de 78,65 euros sur ce poste de préjudice.

Au regard des éléments du débats et de la vétusté à déduire, le montant des réparations locatives et des frais de nettoyage à imputer à Madame [G] [N] peut être évalué à la somme de 815,92 euros.

Il convient donc de condamner solidairement Madame [G] [N] et Monsieur [V] [N] à payer à la SCI LE CASTIL la somme de 815,92 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande au titre du remboursement du procès-verbal de constat:

La SCI LE CASTIL sollicite de la juridiction la condamnation solidaire de Madame [G] [N] et Monsieur [V] [N] à lui verser la somme de 345,25 euros au titre du procès-verbal du 30 septembre 2024.

Madame [G] [N] et Monsieur [V] [N] ont indiqué au cours de l’audience ne pas contester la somme réclamée sur ce fondement.

Madame [G] [N] et Monsieur [V] [N] seront donc solidairement condamnés à payer à la SCI LE CASTIL la somme de 345,25 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par la SCI LE CASTIL:

Aux termes des dispositions de l’article 1231-1du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, une telle preuve n’est pas rapportée. La demande formulée à titre de dommages et intérêts par la SCI LE CASTIL sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [N] et Monsieur [V] [N] qui succombent dans le cadre de la présente procédure supporteront solidairement la charge des dépens qui ne sauraient comprendre le coût du commandement de payer et seront solidairement condamnés à payer à la SCI LE CASTIL la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Constate la résiliation du bail conclu entre la SCI LE CASTIL d’une part et Madame [G] [N] d‘autre part le 30 décembre 2024.

Condamne solidairement Madame [G] [N] et Monsieur [V] [N] à payer à la SCI LE CASTIL les sommes de:

-5176 euros au titre des loyers et indemités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

-118,76 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

-815,92 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

-345,25 euros au titre du procès-verbal de constat du 30 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Déboute la SCI LE CASTIL de sa demande de dommages et intérêts.

Condamne solidairement Madame [G] [N] et Monsieur [V] [N] à payer à la SCI LE CASTIL la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne solidairement Madame [G] [N] et Monsieur [V] [N] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par L.PETEAU, Président d’audience et par C.TROADEC , Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT