RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01043 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G5KY

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 13] DE [Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 28 AVRIL 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE [Localité 12] (SIDR)

[Adresse 1],

[Localité 7]

représentée par Mme [H] [S], Chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M], [L] [W]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 6] (RÉUNION)

comparant en personne

Madame [R] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 9] [Adresse 2]

[Localité 8] ([Localité 12])

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Mars 2025

DÉCISION :

Contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SIDR a donné à bail à Monsieur [M] [L] [W] et Madame [R] [X] en qualité de co-locataires un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] [Adresse 11] à [Localité 14] par contrat du 19 octobre 2023, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 765,76 euros charges comprises à la date de l’assignation.

Des loyers étant demeurés impayés, la SIDR a fait signifier à Monsieur [M] [L] [W] et Madame [R] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 février 2024 pour un montant en principal de 2152,42 euros.

Le 29 avril 2024, Monsieur [M] [L] [W] et Madame [R] [X] ont saisi la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 12] de leur situation qui a déclaré leur demande recevable le 27 juin 2024, les orientant vers un moratoire de 24 mois.

Par actes de commissaire de Justice du 30 septembre 2024, la SIDR a fait assigner Monsieur [M] [L] [W] et Madame [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] de la Réunion aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ou à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ; ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [L] [W] et Madame [R] [X], tant de leur personne que de leurs biens et de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique ; condamner solidairement Monsieur [M] [L] [W] et Madame [R] [X] à lui payer la somme de 5256,05 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu’au prononcé du jugement ; condamner solidairement Monsieur [M] [L] [W] et Madame [R] [X] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 765,76 euros révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges et ce jusqu’au parfait délaissement des lieux ;condamner solidairement Monsieur [M] [L] [W] et Madame [R] [X] aux entiers dépens ainsi qu’aux frais relatifs aux commandements de payer visant la clause résolutoire. dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 17 mars 2025 à laquelle le dossier a été renvoyé dans l’attente d’un jugement statuant sur le recours porté par la SIDR contre la décision d’orientation de la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 12], la SIDR- représentée par Madame [H] [S] régulièrement munie d’un pouvoir de représentation – indique que les défendeurs bénéficient d’un moratoire de 15 mois concernant leur dette locative. Elle maintient l’ensemble de ses demandes, actualisant la dette locative à la somme de 8627,56 euros. Concernant la demande d’indemnité d’occupation, compte tenu de la séparation du couple, elle ne forme sa demande d’indemnité d’occupation seulement contre Monsieur [M] [L] [W] qui reste dans les lieux.

Convoqués par acte de commissaire de Justice signifié le 30 septembre 2024 à étude, Monsieur [M] [L] [W] et Madame [R] [X] comparaissent en personne.

Madame [R] [X] indique qu’elle a quitté le logement le 20 août 2024 ayant averti la SIDR de son départ, ce que confirme le bailleur. Elle sollicite le rejet des demandes à son égard au regard de la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion et du fait qu’elle ne réside plus dans le logement en cause.

Monsieur [M] [L] [W] quant à lui confirme résider toujours dans l’appartement loué mais ne pas souhaiter s’y maintenir. Il sollicite toutefois les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de la dette mise à sa charge.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité :

Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 1er octobre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 15 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Néanmoins, ce délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l’article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours dès lors que ceux-ci ne prévoient pas de clause résolutoire contraire ;

Ainsi, et bien que d’application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, en exécution d’un contrat stipulant une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.

Or en l’espèce, le bail conclu le 19 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article VII du contrat renvoyant à l’article 9 des conditions générales) stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet alors qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 février 2024, pour la somme en principal de 2152,42 euros.

Bien qu’impartissant un délai de 6 semaines au débiteur pour apurer sa dette, il convient de faire application du délai contractuellement prévu, soit deux mois.

Ce commandement n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois contractuel, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l’issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 21 avril 2024.

Il doit être relevé que le commandement de payer a produit ses effets avant la suspension de l’exigibilité des créances par la décision de recevabilité en surendettement du 27 juin 2024.

Il apparaît donc que les conditions de résiliation sont acquises.

Ni Monsieur [M] [L] [W] ni Madame [R] [X] ne sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail à la date du 21 avril 2024 et d’ordonner à Monsieur [M] [L] [W] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, dès lors que Madame [R] [X] a d’ores et déjà quitté le logement.

À défaut de libération volontaire par Monsieur [M] [L] [W], la SIDR sera autorisée à procéder à son expulsion ainsi que celle de tout occupant introduit dans le logement de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

III – Sur l’indemnité d’occupation

En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, Monsieur [M] [L] [W] sera redevable d’une indemnité d’occupation destinée à compenser son occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien.

Monsieur [M] [L] [W] sera ainsi condamné à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 782,45 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi et ce, à compter du 1er mars 2025.

IV. Sur la dette locative

Eu égard à la clause de solidarité contenue au bail, les deux titulaires du bail restent tenus des sommes échues jusqu’à délivrance d’un congé en bonne et due forme. Madame [R] [X] restera donc tenue des indemnités d’occupation jusqu’à la date du dernier arrêté et du présent jugement, les indemnités d’occupation à venir étant à la charge de Monsieur [M] [L] [W].

La SIDR produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [L] [W] et Madame [R] [X] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 8627,56 euros à la date du 17 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

Monsieur [M] [L] [W] et Madame [R] [X] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la dette, de sorte qu’ils seront condamnés solidairement à verser à la SIDR cette somme de 8627,56 euros, avec les intérêts au taux légal

sur la somme de 2152,42 euros à compter du commandement de payer (20 février 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il doit être relevé que les débiteurs bénéficient, au terme d’un jugement prononcé le 03 mars 2025 dans le cadre de la procédure de surendettement qu’ils ont initiée, d’un moratoire de 15 mois sur les loyers retenus dans le cadre de la procédure de surendettement, à hauteur de 4080,26 euros, de sorte que ces sommes ne peuvent pas être poursuivies en paiement. En revanche, les sommes excédant ce montant ne sont pas affectées par ce moratoire.

V. Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, il peut être constaté que Monsieur [M] [L] [W] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, puisque le dernier versement remonte au 11 novembre 2024.

Il n’y a donc pas lieu d’octroyer des délais de paiement.

V. Sur les demandes accessoires :

Monsieur [M] [L] [W] et Madame [R] [X], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de plein droit attachée au présent jugement sans qu’aucun élément ne justifie de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 octobre 2023 entre la SIDR et Monsieur [M] [L] [W] et Madame [R] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 11] à [Localité 14] sont réunies et que le bail s’est trouvé résilié à la date du 21 avril 2024 ;

CONSTATE que Madame [R] [X] a quitté le logement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [L] [W] et Madame [R] [X] à payer à la SIDR la somme de 8627,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 17 mars 2025 (comprenant l’échéance de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2024 sur la somme de 2152,42 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que le jugement du 03 mars 2025 fait obstacle à toute mesure de recouvrement forcé de la somme de 4080,26 euros pour toute la durée du moratoire fixé ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Monsieur [M] [L] [W] ;

ORDONNE à Monsieur [M] [L] [W] de restituer le logement libre de toute occupation et de tous biens dès la signification du présent jugement ;

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [L] [W] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [L] [W] et Madame [R] [X] à verser à la SIDR une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 782,45 euros à ce jour ;

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [L] [W] et Madame [R] [X] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 28 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente,